跟购房者打交道多了，你会发现最终触发其出手的归根结底还是户型；各色楼盘考察的多了，你会发现什么样的销售道具都比不了样板房起得作用大。
一个热销楼盘成功的因素有很多，地段、园林、配套、品牌等等不一而足，但所有的卖点在购房者心目中都有自己的排序。有的开发商会做这样的调查，让购房者列出最被项目打动的前三项选择理由。
『地产营销人』看过很多项目的统计数据，结论都惊人的相似，地段和户型多数时候都排在前两位，第三位是精装或品牌为大概率选项。
也就说，理性评判的置业刚性条件始终是最重要的，精装因为涉及到风格的个人偏好，品牌又多带有感性主观色彩，被视为触动选择的补充要素。
其中，对于地段是既成事实的存在，一般购房者能够走进售楼处，就证明对于地段已没有太强的抗性。但对于户型的设计，可是完全掌握在开发商的手里，看完样板间往往是客户最易产生冲动的时候，如果能频频激发出这种购房情绪，热销就不是太难的事。
那么，面对北京日益增长的改善升级的居住需求，什么样的户型，或是什么样的样板房最能打动到访的客户？
对于这一问题的观察，『地产营销人』小有心得。
1、无论户型大小，客厅不能小
记得曾有一个品牌房企的项目总给『地产营销人』分享过打造户型的小秘籍，他是用了三个字来形容对于空间的感受——高、大、亮。
高，是指层高；大，并不是指所有空间都大，而是关键空间要大，其实他特指的是客厅；亮，很好理解，开窗多，采光效果要好。
就市面上的多数项目而言，高和亮其实不难做到，毕竟这些年产品迭代的趋势，开发商都能意识得到，但对于客厅能否做大却在如今市场下出现了分化。
因为需要为改善注入太多的功能，取舍间不少项目开始压缩客厅的面积，缩小客厅的面宽，为其他空间让渡，无形中就降低了空间的感受。
很多购房者形容房子好，都用“敞亮”来表达，其实就是特指客厅带来的空间体验。就现代生活方式而言，卧室是家庭成员各自睡觉的地方，而客厅才是增进彼此交流的空间，也是待客聚会的核心区域。
所以，无论户型大与小，为最能体现舒适度的客厅预留较大的空间尺度，是提升感官的关键设计所在。
2、无论功能多少，收纳不能少
对于改善诉求的一个心照不宣的置业理由，其实是收纳。
升级置业对于户型有方方面面的期待，但对于购房者而言一个潜在的理由则是原来家里的东西不够放，需要通过换房解决放置更多衣物的痛点。
所以当你留意客户在样板间的行为就能发现，各种柜体是最容易被客户关注的细节，包括玄关柜、衣柜、橱柜、卫生间壁柜等等。
在一个好的户型当中，尤其要注重主卧衣柜的容量，女主人衣物之多绝对超出大多人的想象。『地产营销人』的朋友当中就有不少女士把家中腾出一间书房或者卧室来专门放置衣物，可见收纳功能之重要。
何为接地气？就是参透生活体验细微之处的设计关怀，表面的奢华和来自感官的刺激对于具有丰富生活经验的改善型客户来说，已无法取悦，不如实实在在把解决方案提供出来，启发他们，说服他们，感动他们。
3、无论精装配置高低，风格不能错
每个人的审美各有差异，但潮流不可逆。很多客户仅仅因为风格不对味，从而选择放弃的也不再少数。
如今大家买房子跟过去的一大不同是，彰显炫耀的成分少了许多，回归内心的平和，追求简单而本色的生活成为终极置业的向往。
当审美风潮从西方到东方，从繁缛到简约，转了一大圈之后才发现，约简练的东西越高级，越现代的风格越能经受的住考验。
我们已经进入了一个“过剩”的时代，当加法带来沉重的视觉负担之后，减法反而更容易为大众所接受。
一位看房的朋友这样给『地产营销人』说到：告别豪奢，就是告别油腻。此句一出，众人皆服。
那么，市场上有没有在户型设计和精装风格上特别为购房者追捧的项目呢？
拿一周前开盘大卖10亿的和园作为范例，可谓再恰当不过了。
由中铁置业和华侨城打造的和园在低迷的市场环境下一举开盘售罄的消息不胫而走，令业内侧目。『地产营销人』也惊诧于如此之短的蓄客时间，何能勇敢热销？
当到案场看了样板间，对产品力有了充分理解之后，对于这个开盘结果就不再感到惊讶。
和园主打的135平米的舒适三居产品，三居室朝南，主卧、客厅、次卧均可享受采光，空间分外透亮。更难能可贵的是，客厅面宽达到4.3米，近乎多数项目150平米的面宽配置，方正的空间让家具配饰的布局从容有度。
即使如此，主卧也拥有3.7米的面宽，相当于其他项目客厅的尺度，如此空间再放置一台书桌或增加一排衣柜也绰绰有余。
当然，主卧的舒适遮盖不了衣帽间的亮点，L型的衣柜不仅让卧室与卫生间形成巧妙过渡，巨大的柜体容量也让女主人的衣物有了放心收纳之处。
玄关部位的收纳空间实用并兼具仪式感，独立的餐厅及可扩展的空间给人以复合功能的应用场景。此外，主卫与卧室半通透性设计充满生活的情趣感。
和园整体定位于雅艺生活大宅，在室内精装的风格上，避免了过于符号化的元素，而是把传统中式的空间精神、比例关系重新进行了现代化的演绎，让空间传递出东方的韵味。
和园所倡导的生活是让人们回到内心真实的需求，体会“生活”的本意。让“家”成为可依恋，可放松，可卸下负担重新出发的能量场。
和园位于五环南海子公园西，距离五环旧忠桥仅约1500米，距离建设中的地铁八号线德茂站仅约800米，距离南海子公园仅一路之隔，穿过旧忠路即到公园西门。
项目由住宅地块、机构养老设施地块两部分组成。其中住宅产品形态由10—19层的平层产品和4层叠拼别墅产品构成。规划布局理念为“东方院落生活”，以南海子公园行宫为概念蓝本，打造为新中式具有公园地产概念的高端社区。
除了出色的户型设计和高配精装，和园配设独立电梯厅，拥有全智能家居配置，MoMas™智能家居系统和中央新风系统让社区变得更加智慧和健康。
另外，和园社区独有养老配套设施，以及“养老公寓+养老驿站+医疗设施+生活配套”的养老模式成为其差异化卖点，未来引进的国际高端体检机构、医疗专家和团队可满足业主体检、养生保健的需求。
营销是基于产品的营销，只有在前期守住研发产品的寂寞，才有机会品尝开盘售罄的喜悦。
