截至2016年年末，全国60岁及以上人口达到2.31亿人，占总人口的16.7%;65岁及以上人口达到1.50亿人，占总人口的10.85%。根据联合国规定：65岁以上的老年人口占总人口的比例达7%以上或60岁以上老年人口在总人口中的比重超过10%的属老年型国家或地区。
预测到2035年，我国60岁及以上老年人人数将增加到4.18亿，占总人口的29%，即每3-4个人中就有一个老人;预测到21世纪中叶，我国65岁及以上老年人人数将超达4.8亿。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。
随着社会进步和经济收入的提高，老年人正在逐步抛弃“重积蓄、轻消费”、“重子女、轻自己”的传统观念，花钱买健康，花钱买潇洒正成为现代老人的时尚追求。
现在的老年人多数是在物质和精神生活相对贫乏的五、六十年代度过他们的青春年华，一直没有机会满足各种人皆有之的生活追求。因此，当他们从繁忙的工作和家庭负担中解脱出来后，就会喷发出强烈的补偿要求，希望自己的晚年生活能过得幸福、充实、绚丽多姿。从这一意义上讲，老年人有比青年人更强烈的购买欲望。
和中青年相比，大多数老年人已上无赡养父母的责任，下无抚养子女的义务。因而可倾其所有来满足自己的需求，使老年人相对有限的经济收入，最大限度地转化为现实购买力，其边际消费倾向明显高于中青年消费者。
消费观念的转变促进购买行为。随着中国老年人养老观念的转变，老年人的住宅消费观念也随着改变，从基本的住宅消费提高到住宅消费的品质上来，越来越多的老年认识到购买老年公寓是一种投资，既可保值，又可以作为不动产留给后代，他们越来越愿意投资老年公寓。
根据前瞻产业研究院调研分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房产权的占调查总数的51%，租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，其他方式占9%。
我国老年人期望入住方式所占的比重(单位：%)
资料来源：前瞻产业研究院整理
中国养老地产业发展趋势
1、综合性住宅成养老地产主导产品
(1)年轻型阶段要点
这类型老年人的生活能够自理，因此住房面积不必太大，可开辟出银锭的面积作为储物室，但要有相应的厨房、卫生间和相应的服务网络，如菜市、超市为这些老人的额生活提供方便、老人可以关门生活，不受到外界的打扰。
(2)老年型阶段要点
这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无需增设医疗康复设备，因此室内设计转为无障碍设计，可将用于储物的空间重新利用起来，拆除以用来增大空间。另外，在住宅入口、卫生间、浴池等旁边应增设扶手等。此外，改变方向货有高度的地方应用鲜明色彩;安装警铃以便及时或自动的发出警报，使老人能够得到帮助;增设专门家政服务人员为此类老人提供日常必需服务。
(3)长寿型阶段要点
这类型老人是需要特别护理的。这段时间通用住宅除了具备上述两年龄组住宅设计的大部分功能外，还应开设资料、护理、康复及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室内要给护理人员留下足够的护理空间，特别是浴室和卫生间一定要放大尺寸，保证老人活动需要和协调老人所需空间。电话、点灯开关都要装在老人床头易触摸的地方、室内应设有同整栋大楼安全警报系统相连的紧急呼救设施，以应对突发事件。总之，要融服务、医疗、护理设施为一体，使老人在这里能够得到全方位的护理。
2、市场竞争激烈，设计更看重细节
针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此，对老年公寓的设计应因地制宜，采用不同的开发模式。
比如，绿地21城孝贤坊就是属于社区型的典型代表、作为一个尊老社区，他和其他的度假社区、国际社区等，共同组成了绿地21城人文新镇。
3、更加注重以人为本的开发理念
一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的“亲情住宅”。他将让人们享受到一种温情的传统与现代为民交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成新的消费行为。
以北京楼市出现的澳洲康都的“亲情社区”项目为代表，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，“亲情社区”是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现“以人为本”理念的新型社区。
4、将细分不同消费档次老年消费群体
细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品。
由于国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者对环境的要求比较高，他们对环境静谧、空气清新、人流量较小的低山丘陵地区情有独钟，为了迎合该部分老年群体的需要，房地产开发企业将建设专门针对该部分消费群体的国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和康体中心等。
海南的“阳光城之椰风海韵”，是海口第一家专业化、高水准规划建设的别墅居家型养老休闲社区。“阳光城养老社区”位于海口桂林洋开发区，由海南景华投资公司投资开发、海南银湾国际太阳谷有限公司经营管理。该项目按中老年人不同状态与需求，依据严格的市场划分原则，将社区细分为四类人群，即亚健康度假康复人群、中老年休闲养老人群、中老年度假养老人群、老年产业投资性人群。根据不同的人群，在小区的房屋功能设计和服务项目上都有所区别，以适应各类老人的需要。整个小区将居家养生、养老、度假、疗养、投资等功能高度提炼与浓缩，使之变成一种以养生养老为核心，兼具多功能用途的产品，重新定位了海南作为中国养老胜地的全新意义。
5、功能齐全小户型是重要选择
建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型房。老人们有自己的生活方式，他们中间越来越多的人已经不愿意和子女居住在一套房子里，而是想拥有自己的天地。很多有经济实力的老年人，都选择绐自己买一套面积较小、总价较低的公寓颐养天年，同时把原来住的3室l厅或2室2厅的大房子让给子女住。
顺应老年人的购房潮，苏州、南京的小户型楼盘正在打“老年牌”。根据对老年人群体的不同细分，必定有相当数量的老人对小户型房有需求。因此，具备完善的医疗、生活、安全保护、无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为老年人购买公寓的另一选择。
6、项目开发逐步从主城区向郊区转移
老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。
7、“山水型”项目更受消费者青睐
随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于工作压力大，竞争激烈，大多数人迫于生计，使其身心疲惫，甚至身患多种疾病。退休后迫切需要有一个各种功能齐全，有利于身心健康的居所，以解决自身健康养老问题，同时又能减轻儿女的负担。“医疗康复型老年公寓”既可解决老人的后顾之忧，又能减轻国家负担，利国利民。如果进一步将“医疗康复型老年公寓”与医院合二为一，建设“医院老年租购式病房”，定是老年人颐养天年的好去处，将会倍受老年人及其子女的青睐。
8、开发不再片面追求规模与档次
从居者本身的利益、安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。
