华乐网
当前位置: 首页 >头条 >财经 >正文

坊间传闻取消商品房预售制 A股集体低开 房地产板块受创

2020-10-23 23:02    

据凤凰网财经9月25日消息,A股三大股指集体低开,受预售制取消传闻影响,房地产板块开盘跌超1% 。

消息面上,9月21日晚间,一条关于取消预售制的文件就像一枚重磅炸弹在业内炸开了锅。由于A股24日因中秋节休市,香港的中资地产股首当其冲,截至收盘,恒生中国内地地产股全面下跌,市值一天蒸发逾636亿港元。

9月21日晚间,坊间传出一份文件《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“通知”)称,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

根据《通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟定了“关于商品房预售许可事项调整的材料”,建议降低预售制度带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施限售,材料将于9月25日上报住房城乡建设部。

附件2内容显示,商品预售制度可能存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

但随后广东省房协相关人士表示,该文件只是征询意见稿,并非真的实施。

“商品房预售制度”伴随了中国房地产已经有25年之久,预售制度促进了中国房地产市场的爆发,因为首先它加快了房企资金周转,房企拿地盖楼,可能只是盖了几层就可以申请办理预售证,开盘卖房回笼资金,开发商利用这些钱再去买更多的地,建更多的楼,有效加大了住房供给,推动了城市化进程。

受此消息影响,24日港股开市后,恒生中国内地地产股全线下跌。截至收盘,碧桂园跌幅为5.57%,世茂房地产跌5.22%,华润置地跌4.83%,中国恒大跌3.55%,地产股总市值一天蒸发逾636亿港元。

取消预售房制度

受“北京将取消预售房制度”传闻影响,加上央行加大资金回笼力度,导致周四房地产股票集体大跌,受此拖累,沪指再度失守5日线,而深成指再创新低加大补跌空间,市场信心再一次受挫。

再度失守5日均线

周三晚美联储声明令人失望致美股收跌,沪深两市也未能延续周三涨势,早盘双双低开,在钢铁行业的强势带动下,沪指一度翻红,随后地产股突然集体大跌,直接将股指砸落,并再度失守5日均线,市场重归弱势。

截至收盘,沪指下跌12.18点报收2111.18点,跌幅0.57%;深指下跌170.35点报收8995.62点,跌幅1.86%。沪深两市共成交872.34亿元,较周三略有萎缩。各行业多数下挫,房地产、水泥、券商、有色金属、煤炭、家电等板块跌幅居前,医药、钢铁板块则逆势飘红。

住建部否认传闻

受“北京将取消预售房制度”传闻影响,昨日地产股出现集体跳水,并带动指数大幅下挫。截至收盘,苏宁环球(000718,股吧)跌停,保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)、首开股份(600376,股吧)跌幅超过9%,重庆实业(000736,股吧)、中南建设(000961,股吧)等股票跌幅超过7%,万科A跌幅超过6%,整个行业以4.1%的跌幅领跌整个市场,其中下跌幅度超过4%是房地产股票达到38家。

有消息指出,7月份,社科院发布《中国住房发展报告》中建议政府适时取消期房预售制度,利于控制开发商资金链促其快建快销。不过,昨日下午,针对此传闻,住建部新闻处称是谣言。权威人士对新浪财经表示,商品房(资料、团购、论坛)预售是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度,短期内如若取消将会造成供不应求反而引发房价暴涨,所以暂不会轻易取消。而本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。

底部在震荡中构筑

“昨日地产股领衔杀跌,实则是弱势市场的必然体现;利空被放大,利好被忽略,稍有风吹草动就很容易摧垮市场信心。”申银万国证券分析师何武认为,“由于目前处于加速赶底阶段,中报地雷导致弱者恒弱,另外强势股补跌也增大了市场杀跌力量,但这往往是最后一跌现象。”

光大证券(601788,股吧)分析师周明则指出,缩量下的反弹多是超跌反弹,对扭转大盘周线和整体下跌趋势没有太大意义。不过目前市场已经接近2100点区域,多方有望在该点位附近逐渐夺取话语权。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说,习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售,购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。

商品房预售制度的历史及定义

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。

1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。

商品房预售许可制度的确立,是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。

商品房预售制度的特征

我国是社会主义市场经济,作为我国最为重要的市场房地产市场中的一项重要制度,我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售,具有五个明显的特征:

第一,预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋,而不是政府批准的一些社会福利性房屋,或社会保障性、社会救济性质的房屋,也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此,此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

第二,预售的商品房是处于特定状态的房屋,即必须是已经开工建设,正处于正常的施工建设状态,但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目,也不是已经竣工交付使用的商品房现房,更不是早已停工无法继续施工建设的"半拉子"工程,或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。

第三,预售的商品房,必须是客观存在,并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房,在竣工交付前却并非现实存在。因此,作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售,是预售的最显著的特征。

第四,商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商,必须是具备商品房预售条件的开发企业,即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体,任何要购买预售商品房的公民,都可以成为商品房预售的买方。

第五,商品房预售,必须依照有关法律规定,具备必须的条件,尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证,并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示,即具备法定公开性。

取消预售房制度

商品房预售制度的条件

商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险,为了保护买房人的利益,国家规定了严格的商品房预售条件,以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。

第一,预售商品房的建设用地,应当是已经交付完全部土地出让金,取得土地使用权证书的土地。因为,房屋依附于土地,商品房项目的合法开工建设和合法预售,必须以对该土地的合法使用权为前提。

第二,必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》,对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范,不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋,就会使开发商自己尤其是购房消费者面临巨大的风险。

第三,按提供预售商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定,有两个意义:一是建设项目已经实际动工,二是开发商必须自己投入一定的资金。无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的,都表明开发商有一定的实力和能力,不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定,则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行,到期能够向购房者交付房屋。

第四,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证。商品房预售制度,是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营,必须持有两个许可证:即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。

商品房预售制度存在的风险

自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来,我国的商品房预售市场开始走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是,由于我国的商品房预售市场起步较晚,有关法律规范还不够完善,各地方发展不够平衡,有关地方政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥,导致仍有许多地方的商品房预售经营和管理活动还处于混乱状态,一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子,造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。

首先是交易不公平。我国实行的期房销售制度,住房还处在建设过程中,购房者就支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义,实现了现房销售的实质,将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款,承担了开发的全部风险;二是开发商占用了购房者的资金,实现了"空手套白狼"的经营模式,而且是购房者承担了资金利息;三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。

其次是销售不规范。住房是非标准化产品,由于位置空间不同,每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款,这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段,法律法规、管理机制和管理功能不健全,房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证,得房率、绿化率、容积率与实际不符,将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为,极大地损害了购房人的利益,并引发了大量的法律纠纷。

第三,造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也活得很好,而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式。

第四,我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规,但是,作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲,显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题,更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。

商品房预售制度问题的解决

对于事关众多利益的商品房预售制度该如何解决它存在的问题呢:

第一,要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。尤其是两个许可证审查发放制度。严格掌握商品房预售的条件,规范商品房预售许可证的审查和发放制度。

第二,要建立商品房预售必须公开事项的监督检查制度。防止开发商以虚假广告、名不副实的宣传资料欺骗购房消费者。

第三,对于购房者来说,要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道了解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等;是否具有建设工程许可证等五证一照;了解过去的业绩,到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售后服务、物业管理状况;了解开发商有无纠纷等情况。

第四,要加大对商品房预售法律制度的宣传力度,正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府,尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门,更应当熟悉和掌握。

第五,购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况,买卖双方往往应根据需要订立补充协议,即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定,"格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款"。所以,补充协议在某种程度上比正式合同更重要。

品牌、内容合作请点这里: 寻求合作 ››

榜单

今日推荐