产业地产为东莞产业发展注入新动能。图为松山湖中集智谷。南方日报记者孙俊杰摄
东莞近几年掀起“产业地产”热潮。图为东莞南城天安数码城。南方日报记者孙俊杰摄
近日，塘厦金地智汇港举行揭牌仪式，还发布了“金智”产服品牌，开启产业地产新篇章。金地智汇港位于环深融合创新发展带上，有着双城融合的产业红利与东莞南部交通枢纽的便利。紧抓深圳产业外溢与东莞产业升级机遇，金地集团正致力于打造环深产业高地。
随着粤港澳大湾区的迅速发展，湾区城市之间的产城人融合加快。在此情况下，“小镇开发、产业园区”被视为城镇化发展以及促进产业升级的“利器”。由于住宅市场的政策调控不断加码以及住宅用地开发日趋紧张，开发商开始转型寻找新的盈利增长点，着手布局产业地产。
东莞近年正迎来“产业地产”热潮。金地、万科、碧桂园、星河控股、光大等品牌房企纷纷转型，在塘厦、黄江、松山湖等镇街布局产业园区项目。此外，一些有实力的企业以及诸如天安数码城等专业产业地产开发商，也正持续推进相关项目。与住宅项目不同的是，产业地产对于操盘手的运营招商、资源整合、土地开发等能力有了更高的要求，无疑将为东莞产业发展注入新动能。
策划：黄少宏
统筹：朱晋
采写：南方日报记者朱晋郝金朋
寻找新增长点
房企转型开发产业地产
10月初，凤岗天安数码城项目一期产业大厦建成投入运营，并吸引120家深莞优质高新科技企业入驻。凤岗天安数码城占地约40万平方米，总建筑面积150万平方米，总投资100亿元，全部投入运营后预计可入驻企业1200余家，年产值可实现300亿至500亿元。
天安数码城招商运营部副总监陈亚表示，该园区将以产业、生态、科技、商务融合为主题，构建打通产业链、产学研、金融资本、人才与技术等多类创新资源的软环境，形成区域内的创新科技中心、产业研发中心、区域管理总部基地及生产性服务业中心，成为凤岗镇新的经济增长点。
标签不仅是天安，早期万科与中天合作，已经在南城落地首个769文创园项目。绿地集团早已潜入东莞常平，由其承建的常平镇产业发展中心已经在2014年正式挂牌。据统计，碧桂园、金地、星河等房企早已进行战略部署，与东莞当地政府达成合作，新一轮的品牌开发商进军东莞产业界。
“我不知道金地应该定义为本地开发商还是外地开发商。但理论上来说本地开发商应该在政策资源上更有优势，外地开发商应该在运作理念上更有创新意识。如果金地作为一个外地品牌的话，我们通过更新的运作理念、更好的产品载体、更优的产服体系、更广的渠道资源来解决招商问题。”金地华南产业中心总监林家静表示。
相比之下，本地品牌光大We谷产业园通过一年多的运营，已经在东莞产业地产界摸索出了一套新的运营模式，主打高智能制造产业园区。光大We谷产业园最大的特色在于其“创新、创业、创投”为核心的孵化运营体系，物业只租不售，通过系列基金进行股权投资，同时还为入驻企业提供全链孵化载体。目前光大在临深片区、滨海湾新区等地已经布局新的园区，还会把光大We谷的运营模式输入新园区。
业内人士认为，无论是住宅地产、商业地产还是产业地产，都属于地产开发商的产品序列，更多是依据市场环境的发展和变化，在不同阶段有不同的重点产品。现在的住宅市场受到政府的严格调控，而开发商也需要找到新的业务方向，在政策鼓励、市场需求等多种因素刺激下，开发商现在逐步把重点转向产业地产就不足为奇了。“每家开发商的出发点和目标可能并不完全一致，对于金地而言，更多的是在寻求一种可支撑公司可持续发展和多利益触点的产品业务方向。”林家静表示。
强调专业化服务
运营服务能力成关键
“下月初，我们的产业创新孵化中心即将投入使用。它是力合双清基地搭建的为企业提供全生命周期、全生态链、全方位的一站式服务平台。”清溪力合科创副总经理杜立表示，其成立的主要意义是将产学研深度融合的企业孵化模式进行复制及衍生，服务区域龙头企业倍增产值，带动产业链创新创业企业孵化成长，引领莞惠区域科技创新服务向纵深发展。
标签力合双清基地一期总占地面积约15.2万平方米，分为两个功能区域，其中包括紫荆智造中心21万平方米加速器载体，紫荆科创中心8.9万平方米的孵化器及总部基地载体。“希望我们今后能成为全东莞上市公司最密集的创新基地。”杜立表示，区别于一般的产业综合体，力合双清定位为产业载体，直接与产业对接。另外，其以清华为背景的强大研发技术实力令人侧目。
“一般来说，政府园区的政策灵活性更高，开发商园区的服务和后期运营会更具优势。开发商在招商过程中，对于产品的打造、服务体系的建设、招商执行力、资源整合等层面还是有一定的优势。”碧桂园相关负责人表示。
作为国内创新企业生态圈的运营者与首创者，天安数码城的产业运营核心是“想企业所想，想企业未想”。东莞天安数码城副总经理文海斌表示，天安数码城的核心竞争力就是服务运营。围绕企业先后搭建了T+SPACE、天安汇、1发布、国际直通车等众多平台，为园区企业提供从孵化—初创—成长—加速—倍增—上市的企业全生命周期服务。围绕“企业的人”先后成立了企业家商学院、研发工程师俱乐部、各类运动俱乐部、CEO午餐会、产业链倍增群等系列平台，打破企业里人与人之间的隔阂，从而构建充满活力的创新企业生态圈。
“现在基本上主流的产业园区，都有自己的运营服务平台。”林家静表示，比如金地就搭建了“金智产服体系”，为企业提供系统的成长解决方案，包括工商税务、人力资源、投融资、技术支持等。“好的产品+好的服务+好的政策是招商的不二法宝。我们金地还有自己的基金平台，同时还与很多金融机构、创投机构等有紧密的合作关系，企业可通过股权、固定资产、专利技术等多种渠道进行融资。”
环境配套要升级
产业集聚推动产城融合
事实上，近年来与产业地产并行的概念，还有特色小镇。在业界看来，特色小镇和产业地产只是同一种项目的不同定义方式和包装理念，产业地产偏重于对物业载体的描述，是一种地产概念；而特色小镇偏重于对产业内容的描述，更偏向于产业概念。
标签11月中旬，广东最大的“包装印刷+互联网”产业园——力嘉环保包装印刷产业园在东莞桥头镇举行开园揭幕仪式。力嘉在园区内倾力打造10万平方米的自动化生产基地，以此为依托，并建设6万平方米孵化基地作为配套，通过集聚环保包装上下游企业，建立包装印刷产业联盟，实现合作生产、资源共享、增创优势。同时，打造信息交流会、公共服务平台以及永不落幕的展览会，营造多元化发展空间，助力成长型企业快速发展。
力嘉相关负责人表示，作为产业园项目，力嘉环保包装印刷产业园将吸引超百家行业上下游企业入驻。“园区配套服务完善，承接了东莞市桥头镇环保包装产业协同创新中心下设的四大子中心建设，有环保包装印刷技术研究中心、环保包装文化创意设计中心、环保包装成果转化及孵化中心、环保包装产品交易展示中心，园区将围绕四大中心，从创意设计、创客扶持、项目孵化、标准化制定、职业培训、产学研交流、创新研发、绿色设备耗材、展览交易等方面展开企业服务。此外，更为企业提供了专业的法律咨询、税收咨询、融资信贷、人才招聘、高层次人才对接等一系列公共服务。”
文海斌表示，以政府名义兴办工业园区，考虑的不单单是利益驱动，还有产业集聚驱动、城市化驱动等因素。以政府为依靠，宏观调控能力强，在土地获取上更具优势，但更多是偏向于大型且高产值高税收企业。就广大企业主体而言，尤其中小企业，其服务与辐射力范围不大。开发商优势在于后期操盘运营上，具有更灵活、专业、市场化操作，这将成为引导产业集聚与创新，培育与扶持中小微企业成长的利器。但可以与政府形成强大互补，发挥政府的政策引擎作用，利用政策、资金、人才等红利营造有利的营商环境。
对于开发商而言，其运营项目会发挥自身的特长。碧桂园在产品的打造上，无论是科技小镇还是产业新城、产业综合体项目，都会践行碧桂园“产城融合”“生态城市”的规划理念，引入碧桂园总部大厦以及森林城市中已经运用的立体城市、绿色生态等建设理念，打造“碧桂园产品”特色。通过立体交通方式的打造使得人车分流、让地面以上遍布公园、将城市空间还给居民；通过打造垂直绿化和空中花园系统，让人们目之所及都是森林、让工作生活的环境置身于大自然中，同时配套完善的公共服务设施，产业与人居生活互联，为人居、工作、生活提供可靠保障。
标签区域优势被看好
东莞产业地产更有前景
位于雁田村的凤岗天安数码城，由于毗邻深圳龙岗的区位优势，受到莞深两地的极大关注，周边交通和配套环境得到完善。文海斌表示，产业开发的核心是产业集聚，而产业集聚缘于企业集聚与人才集聚。配套上，需要兼顾城市规划与产业园区发展需求，交通上，需优先考虑产业创新发展要素与人才流通的便捷性。
林家静认为，产业地产开发的关键在于产业内容的引进，刚好这是东莞现在的优势所在。“当然如果必须在一些镇街选择更好的地块，我认为临深片区会有更高的产业地产开发价值。深圳的产业外溢和莞深的区域融合都在加速，而且这种加速并不只是政府的推动，而是一种市场的选择，这是一股更为强大的力量，所以在这种趋势下，临深片区的价值将进一步凸显。”
在林家静看来，目前从东莞的政策层面来说，科研用地和工业用地会是产业地产开发商比较好的选择，因为都有相应政策能解决后期的产权分割问题。“东莞的产业地产项目主要分为两类：新建型产业园区和旧改型产业园区。二者竞争已经相对激烈，尤其是比较热门的松山湖片区。在这种情况下，专业化应该是应对市场竞争、保持自身特色比较好的一种方式。目前东莞市场发展产业园区，依托于东莞原有的产业基础，进行产业升级应该是比较不错的方向，比如每个镇的特色支柱产业。”
泛珠城市发展研究院院长王廉表示，产业地产的重点在产业，而东莞刚好有深厚的产业基础，同时，广深的产业资源还在不断外溢到东莞，东莞成为产业地产开发商争相入驻的城市。产业基础好加上综合成本低，成为东莞发展产业地产的最核心优势，也将掀开东莞产业发展的新篇章。
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