私房承租人有哪些补偿及维权策略-沈玉潮律师
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”
从该条文来看，《征收条例》只明确了房屋征收时要给予被征收人补偿，且将被征收人的范围界定为被征收房屋所有权人，即未提及对房屋享有他物权的人，也未提到房屋承租人，那么租住的房屋被征收，承租人能获得补偿吗？承租人又该如何维护自己地合法权益？
私房承租人能获得哪些补偿？
实践中,根据租赁房屋所有权性质的差别,通常可以将承租人分为公房承租人和私房承租人。《征收条例》未对承租人的补偿问题作出规定，对公房承租人的补偿问题，一般由各地政府根据实际情况制定相关政策；而私房承租则属于民事法律关系，在国家征收导致租赁合同无法履行的情形下，对承租人如何补偿的相关问题可以在租赁合同中进行约定，并依据《合同法》等相关的法律规范来解决。
一般而言，私房承租人可以获得的补偿包括以下几种：
搬迁费：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，由于被征收房屋是承租人在使用，因此征收造成的搬迁费应由出租人让渡给承租人。
装修装饰补偿：承租人对出租人的房屋进行了装修装饰的，承租人可以得到装修装饰补偿。
停产停业损失：如果被征收房屋是由承租人作经营使用，那么承租人可以就因征收产生的停产停业损失请求赔偿。停产停业损失一般根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
给私房承租人的几点建议——如何减少纠纷的发生？如何维护自己的权益？
1、在租赁合同中明确房屋征收时承租人的补偿问题。在签订房屋租赁合同时，就征收拆迁相关的补偿项目、条件、金额等问题进行协商，达成一致意见后在合同中进行明确约定。
2、如果没有签订租赁合同，承租人在向房屋所有人主张损失无门的前提下，可以依据实际占有房屋的优势，作为直接利害关系人，就拆迁补偿事宜与征收部门、被征收人进行协商。在征收部门发布征收公告之后、 租赁房屋灭失之前，承租人应作为独立的主体积极地就补偿事宜与征收部门进行协商，避免被征收部门和被征收人蒙蔽，如果经协商不能达成补偿安置协议的，应争取在房屋灭失之前启动相应法律程序。
3、及时、完好地保存相应证据。承租人在征收开始后要保存好相应权属资料，比如租赁合同、租金交纳凭证等，并在房屋灭失前对租赁房屋及装饰装修、附属设施情况通过照片、视频资料等形式进行收集和保存。
4、对于经营用房，及时缴纳相关税费。承租人在经营过程中应依法纳税，这样才能避免征收部门以偷税漏税等违法经营行为为由，逼迫承租人接受低价补偿的情况发生，也是为了避免承租人在谈判中陷入被动局面。
