以后的钱塘江，要变成杭州的「城中江」。
文︱裘维维
以前的钱塘江，是杭州南面的城市边界；以后的钱塘江，要变成杭州的「城中江」。
光摸脑袋，可能没法凭空想像，杭州得大到什么程度，钱塘江才能成为城中江？
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南面的城市边界已然不是钱塘江，现在应该是在萧山南，以后呢？西面的城市边界几个月前还是未来科技城，现在貌似拓展到临安了。北面的城市边界现在应该还在绕城，以后还得想一想。东部的城市边界，好像挺难说清楚的。
沿着东西走向的德胜快速路盘点一下，杭州东部大致是城东新城、九堡、下沙，以及钱塘江对岸的大江东。九堡还会延伸至临平，而我们熟悉的下沙，在大学城北这块位置还连接着海宁的最南端。
不过，这应该还不是东部的边界。
以前是。大约十五年以前，这一带就已经有面向杭州购房者的楼盘在开发。下沙的高校老师们、当地富有的原住民，纷纷去那儿购房。在六七年前，那一带的开发也如火如荼。这里的称谓是大学城北，这里的地标是奥特莱斯。
有了奥特莱斯之后，大牌房企们纷纷进驻。现在，万科都来了。我们默默地发现，万科已经悄悄地在奥特莱斯旁，通过和朗诗、华景川的合作，拿下了两个项目。
过去的万科，主要在一、二线城市做地产项目，它对于这些区域的土地有完善的建设体系，对这些地块的前景也能做出准确的判断。而布局奥特莱斯这一带，细想一下也是一脉相承。
一个直观的原因，2022年前杭州要建成十条地铁线，杭州的周边还规划了8条城际铁路。如果没有这些，万科应该不会在这里拿项目的；如果没有这些，钱塘江要成为城中江，也是痴人说梦。
☝杭州城际铁路规划图
这就是城市骨架的魅力。杭州的城市骨架正在发生巨大的变化。
在杭州，将有一绕、二绕。一绕就是现在的绕城高速围成的小杭州，二绕大概就是今后的大杭州。大致的范围是东至海宁、柯桥，西至临安、南至富阳甚至桐庐，北至德清安吉。不需要行政区属的划分，更需要事实上的资源互动。
没有地铁和城际铁路，二绕就可能是空架子，可是有了这些，杭州的骨架渐渐地清晰了。轨道交通，标明了城市的事实疆域。临安、富阳、海宁、柯桥、诸暨、安吉、德清、桐乡，这几条城际铁路的终点站，围起来的区域，就是未来的大杭州。
所以，2017年，万科看中了杭州东部的土地，是由于城市界线的外拓。有些方向，目前的边界与今后的边界还存在巨大的空白，需要时间去衔接；万科看中的那块地方，已经通过大学城北这几年的开发，填上断层了。
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万科拿下的项目，都紧贴着下沙奥特莱斯。一路之隔，就是金地大学城北地块，地价13369元/㎡，还需自持23%。
☝项目位置示意图
在万科看来，这里跟杭州却没什么两样。过去那么多年，万科一直在做的选择，就是在一、二线城市选择一些前景可期的地块。在杭州东部的选择，还是同样的逻辑。
可以回想一下二十多年前的上海，万科在上海拿的第一个住宅项目——万科城市花园，选在虹桥机场旁的七宝。二十多年前，浦东国际机场还没有踪影，虹桥机场是长三角的主力机场，在万科城市花园，时不时抬头，就能看见硕大的飞机。
而现在的虹桥，已经是寸土寸金。
这是万科擅长的事情，它更容易把握城市发展的方向，更懂得城市生长的逻辑。各个城市的发展，大同小异，逻辑都是相通的，无非是谁占据的资源多一点，谁发展的速度更快一些。
比如万科在杭州自己拿的第一个项目——万科·魅力之城，位于九堡，十多年前也是非核心地带。那时候，从武林广场开去九堡，城市界面越来越不理想。后边的十年，杭州的发展速度只能说一般，而近两年，不论是资源还是城市建设，有如插上了一对翅膀。
现在的杭州东部，条件好多了。
下沙经过几年的消化吸收之后，从原来的大量房子空置，到现在的饱和溢出；从原来的大批商品房积压，到现在几乎没有新房可售。可怕的还有房价，三万已经是下沙主流产品的基准线。即使是房价最低的大学城北，二手房价也已爬升至两万七八。
大学城北就是杭州与海宁的交接处，如果不看行政划分，根本体会不到这里的区别。在经过这几年的建设之后，围着奥特莱斯的这些楼盘，已经紧密地连在了一起，没有缝隙。
除了户口本上所属街道不一样，其他的公共资源都能共享。它们到金沙天街的距离、时间是一样的，周边在造的小综合体是共享的，奥特莱斯的二期也会给这里提供更多的便利。
估计今后的房价差距，也会逐步缩小。
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可以这么想，如果万科不进驻大学城北这种原来的城市边界板块，会错过杭州的下一个时代。如果我们购房者对杭州的认知还停留在以前的认知，差不多也会错过。杭州不再是从前那个小杭州……
万科早就去了富阳，也去了绍兴，杭州的城市疆域内，它应该还会继续拓展版图，只要它还看好杭州。
也就是说这些周围的城市有没有价值，除了自身的需求循环之外，城市价值能否上升还要看杭州有没有前景。这些城市与杭州，是荣辱与共的命运共同体。
东莞，它从来不属于深圳，可它就是深圳的一部分。
昆山，它从来不属于上海，可它就是上海的一部分。
万科之所以要重仓与下沙紧紧贴在一起的海宁，看到的是杭州的价值，杭州东部的价值。
西杭州，有阿里巴巴这样的龙头产业，万科不会错过；东杭州，有城东智造大走廊，万科也不想错过。
☝杭州东部产业布局
城东智造大走廊拉起了一条美丽的弧线，要将东部的产业特色全串起来。钱塘智慧城正在推进，金沙湖商务区已经雏形初具，东部湾总部基地目标明确，另外还有东部医药小镇及大创小镇，加上大江东的开发，这些将与城西科创大走廊一起，构成杭州产业的「东西两冀」。
就下沙而言，2017年的产业迭代尤为明显。机器人、3D打印、智能家电、集成电路等智能制造领域的发展，不仅带来了更多高层次人才的涌入，城市配套与功能区建设也在不断提升。下沙正在拉开「三次创业」的大幕。
万科拿下的那两个项目，都是窥中了这些资源。
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沿着德胜快速路，从火车东站这里开始，一直到钱塘江边，没什么房子卖。城东新城暂时没有，七堡暂时没有，九堡暂时没有，金沙湖暂时没有，一直到大学城北这里，才有小部分选择。
以前买大学城北，以下沙本地居民为主，因为这里是他们熟悉的地方。在他们看来，一路之隔，有这么大的价差，当然是值得的。现在买大学城北，就不仅仅是价差的因素了。
大牌房企来了，产品会不一样。
像万科这样的企业，它来开发，一定用的是杭州思维。它清楚地知道，这里的客户群体并不是只限于下沙，而是大城东、杭州，由于不限购甚至可以是整个浙江。
换句话说，万科在这里开发房子，跟开发城东新城的万科·中央公园没有区别。可以想象的是，一样会做89方以内的三房，一样会做类似的装修成品，一样会用万科物业，一样会是同水准的管理团队。
它可以将在市中心总结出来的成功经验移植过来，小排屋可以怎么做，装修可以怎么选，智能化可以怎么结合。
以万科的惯例，进驻一个新区块，会进行多方的调研。在大学城北一带，超过7成的购房者都愿意为更好的装修买单，6成以上的购房者都是本科以上的学历，虽然房子的总价不高但他们希望能更有生活格调一些。
那么，不出意外的话，万科除了做装修成品以外，在自身的社区商业里，也会引进一些合作商家来解决基本的生活需求。如果有架空层，少不了功能性的亲子互动空间。
产品具体怎样，现场售楼部还没开放，谁都还不知道。可以先去奥特莱斯的展厅里探探口风，不着急的话，万科在接下来的11月24日会宣布他们对于东杭州的品牌战略。
一家大牌房企对于一个区域的作用，不仅在于自身，还会带动区域产品的积极变化，引领一个区域的产品迭代。
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或许你还陷在杭州逐渐变大的阵痛里，其实阵痛的背后，是潜意识里的骄傲。我们热爱这座城市，总有些荣誉感是自己不自知的。
若干年后，我们才会真切体会到今天所说的拥江发展，到底会给杭州带来什么。但从现在起，我们得跟万科一样意识到，奔腾的盐官潮、悠闲的莫干山、神奇的乌镇，将和闻名世界的杭州串联在一起。
不管我们多么不情愿，我们还是得跟从前那个小小的杭州说再见。
「从前的日色变得慢，车，马，邮件都慢。」那些怀念从前车马慢的人，外卖晚到两分钟都骂娘。
总编丨裘维维 编辑丨菠萝派 版式︱佛跳墙
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
