地产估值众说纷纭，尤其在内房股发生重大分歧的时候，似乎一千个人有一千个哈姆雷特，如同房价的巨大的分歧，似乎目前对一线房价看空的人并不多了，我从万科的一些数据看看是否能找到地产股的估值逻辑。
万科股价的走势，非复权，如果简单看万科的股价，一定认为万科是实实在在的周期，随着行业和宏观经济的波动，股价也大幅度的波动，呈现周期性的变化
让我们再看看万科的业绩是否也是同样的变动
以上是万科的市值和销售的变化情况，可以看出销售额的变化更加稳定，但是总体上还在正相关的。
再来看整个房地产市场的情况
这是全国地产销售近几年的变化情况，14年是是销售同比负增长，对地产龙头影响有多大呢？
这是万科的销售增长率和全国房地产销售增长率的对比，全国十年大约有2次负增长，一次是08年，一次是14年，但是万科在08年销售负增长，但是14年几乎没有影响，可以说除非极端情况下，对龙头万科影响不大，但是对万科利润率有负面影响，估计这是企业放弃利润，追求周转率，但同时随着地价的走低，或者部分企业旋入困境，又可以逆向补充库存
随着地产周期尤其是地价的影响，企业的净利率成下降趋势，但是总体接近10%的合理范畴
万科从业绩上看并不是一个强周期的股票，业绩和ROE几乎保持了20%的增长率，但是股价却表现出来了比较明显的周期性，比如PE最高是38一路降低到13年的最低点，pe接近5出头，PS0.51 ,而企业利润却从07年的53亿增长到了13年的151亿，利润增长了3北，但是PE下跌了6倍，股价也从最高30下跌了3倍，最低8元。
有个问题，万科是周期股吗？地产的确表现出来了明显的周期性，但是如果我们聚焦企业的ROE、销售增长和利润变化情况，可以说龙头地产表现出明显的白马股和稳定增长的情况。如果不是基本面，那么是什么造成股价的巨大起伏？ 看看PE和PS就知道了，是估值，那么是什么造成了估值的巨大变化，其实是市场的认知+情绪，市场认为地产调控产生巨大的周期性，这一点我们在生活中都感觉的到，房地产的冷热和房间的起起伏伏，这就是我们的认知的来源，再加上13年和14年A股巨大的悲观情绪。
所以影响股价的就是认知，所谓的估值和情绪就来源这里，而不是所谓的事实和基本面，尽管如此，估值还是非常重要，因为这是我们的锚。那么未来股价的合理的估值是多少，我个人感觉 一是未来市场的估值结构和估值中枢，如果从2000点的6倍PE估值，到4000年的10倍PE估值，我想大体是和市场估值同步的，再比如龙头的溢价。
二是未来认知的变化，市场对TOP4的地产垄断化趋势的认可，此外地价企稳，如房产税的影响对房地产企业的盈利也是是正面的，如果面粉高过面包价，而是指望房价的的大幅上涨，反而不可持续。未来也许可以给龙头10倍PE的估值中枢的，如果以PS看13年最低是0.5 , 未来也可能接近1,（目前接近0.6）.
所以如果真的某某年，比如2020年实现销售过万亿的话，万科的最高股价还是可以有三倍的成长，当然这是比较乐观的情况，但是从目前看慢牛正在形成，认知也逐步调整，股价起起伏伏不可避免，8848并非不可及！（概率问题）（作者：爱思考的登山者）
