据报道 , 这两天 , 苏州高新区朗香小区业主乐开了花 , 小区业委会发大红包啦 !606 户人家总共领到了 24 万元。原来 , 小区业委会和物业签订了协议 , 从他们那里争取到了小区的公共收益。其实 , 早在 2015 年 7 月份 , 园区都市花园就将公共收益 126 万元以物业补贴发给了业主。
所谓公共收益 , 主要指小区广告收入。小区业主享受广告收入分红 , 这的确是一个新闻 , 但这种事本来不该成为新闻 : 业主本来就是物业之主人 , 小区公共资源所带来的收益 , 理当归全体业主 , 至少不能被排除在分配之外。那么 , 业主享受广告收入分红乃天经地义 , 激动个什么 ?
因为 , 这种 " 天经地义 " 一直被某些 " 现实逻辑 " 所遮盖。不但绝大多数的物业公司在小区中反客为主 , 很多业主也是或不清楚小区公共收益应该的去向 , 或是认为无力与物业企业博弈 , 或是在博弈中败下阵来。于是 , 小区公共收益多半都进了物业公司的口袋 , 却被认为是 " 天经地义 "。
住宅小区的广告 , 不管是电梯间广告还是路边广告 , 都是利用小区公共设施经营。而小区公共设施所有权归全体业主所有 , 而不属于开发商 , 更不属于物业公司——业主买房时已经支付公摊费用。这个问题目前不存在争议。
然而 , 物业公司反客为主成为常态 , 很多事情既不征求业主意见 , 更没有 " 授权 " 意识 , 原因是 , 权利博弈过程中物业公司往往居于强势 , 而业主们则由于凝聚力不足等原因 , 没能做好 " 主人 " 这篇文章。利用小区公共设施、公共部位经营广告 , 按理说应申请业主 " 审批 ", 经过业主委员会的同意。而业主或业委会在审批广告经营问题时 , 自然会先把收入分配的问题谈清楚。
如果都按照这种逻辑行事 ," 业主收到广告收益红包 " 应该不会成为新闻 , 业主们拿了红包也不必以为是偏得而 " 乐开花 "。问题是 , 像新闻里一些小区这种业委会做主的情况 , 现实中并不多见 , 多见的是 , 物业公司不理睬业委会 , 还有不少小区根本就没有业委会。
物权法第七十五条中规定 : 有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。这里的 " 有关部门 " 指的应该是住房管理部门、街道办等。最新版《物业管理条例》第五十四条明确规定 : 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的 , 应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后 , 按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金 , 也可以按照业主大会的决定使用。
可见 , 广告收益分配的问题上 , 业主、业委会若较起真来 , 问题不难解决。当然 , 物业公司在广告经营上也是出了力的 , 分点辛苦费也是合理的 , 但问题的关键 , 仍在于决定权在谁手里。
