昨天，昆仑望岳，均价1.4万/㎡，500套房子，清盘！中原区唯一改善型住宅高性价的开盘，把不少人的眼光吸引到了这里。沉寂许久的中原老城区又开始热闹起来了，我们来看一下这个区域，目前的市场现状如何，购房者还有哪些楼盘可选？
但是在开篇之前，关于中原区，我想先说两件事情：
第一件：探盘这天，我选择了地铁作为交通工具，上午临近9点的上班高峰期，从紫荆山出发往西到碧沙岗，地铁上竟然稀稀拉拉，还空出了好几个座位。
第二件：同事是老郑州人，从小一直跟随父母住在老中原区，最近，他正考虑为父母入手一套房子养老，他们的硬性要求是，绝不出中原区，绝不出秦岭路。
这两件事情虽然不完全是共性，但是从其中，我们可以推断出两个基本事实：
1、如今的郑州，已经形成了比较明确的城市功能分区，上班往东下班往西，是相当一部分郑州人的日常生活。
2、虽然郑州西部发展缓慢是公认的事实，但仍然拥有大量地缘客户，而且仍然以其优势（如配套、价格等因素）吸引众多购房者。
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中原区概况
我们这里说的中原老城区，是按照米宅43区分区地图所划分的，指的是东到京广快速路，西到西三环，北到西站路，南边陇海快速路的围合区域。
备注：米宅43分区中指的不是行政划分，文中盘点的部分区域属于二七区。
▼建设西路南边的郑州艺术宫
▼棉纺西路上的国棉五厂
▼棉纺西路街景和楼下的小商铺
▼建设西路上车水马龙
▼中原区冒着水蒸气的热电厂
中原老城区的辉煌始于1953年。浩浩荡荡的 “一五”计划给西区留下了5个国营棉纺织厂，留下了工业老区的历史印记。随着时代的发展，国棉老厂纷纷破产，中原老城区的经济逐渐被其他区域超越，发展渐缓。
但中原老城区的交通、教育、商业、医疗，都比较成熟，目前来说是看得见摸得着的利好！比如：
商圈：锦艺王府井商圈、西元国际、中原万达、碧沙岗商圈。
小型商业：宠物店、健身所、餐饮小店应有尽有，各种商铺林立。
学校：伊河路小学、互助路小学等顶尖名校，郑州十六中、郑州十九中等重点中学，拥有郑州比较优质的教育资源。
医疗：一五三医院空军医院、郑州市儿童医院西区医院、郑州市中医院西区医院、郑州市中心医院等公立三甲医院。
轨道交通：目前有已经通车的地铁1号线，以及规划的5号线、9号线、10号线。
综合来讲，这个区域的房价仍然具有一定性价比。主要客群是一些有地缘情结的老郑州人，也包括一批受区域吸引的外来人员。
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区域楼盘概况
目前整个区域目前在售楼盘不多，有一些项目虽然有地，但二期销售仍然需要一段时间，如二环内的方圆经纬和再往西的和润林湖美景，估计下次开盘要到明年。
纯新盘较少，昆仑望岳目前已经开盘，可以重点关注郑地璞园；二环内的项目较少，目前宏江中央广场有房在售，盛润锦绣城有一定数量的公寓在售，而更靠西的西三环附近，选择性则相对要更广一些。
我们一共搜罗出了7个楼盘。（需要说明的是，西站路以北郑地璞园和金水世纪城，由于距离片区较近，算在本次盘点范围之内。）
1昆仑望岳
项目占地48亩，建筑面积30万方，容积率2.49，规划8栋高层，总户数554户左右，户型为123-173㎡三房四房，毛坯交付，1梯1梯、2梯2户、2梯3户，车位配比1:1.8，层高3-3.1米，高层共17-26层，项目11月8日开盘，价格14000左右。
优势：
1、三环内，地铁10号线1公里辐射，项目位置优势明显。
2、容积率低，梯户比低，居住舒适，西区少有的改善项目，
3、距离主城区较近，配套齐全。
劣势：
1、国企开发，项目内部订购房较多。
2、土地为2004年拿到的，目前土地使用权只剩下50多年。
项目点评：
中原区比较墨迹的楼盘，但确实是实打实的改善项目，项目北邻郑州未来创意文化集聚区二砂，配套齐全，交通方便，性价比高。
2宏江中央广场
总建筑面积约70多万平米，容积率为4.2，规划有住宅、购物中心、商业街。规划有50平左右一房、62—85平两房、89-119平三房、129-166平米四房、275平米左右的多层电梯洋房。目前仅剩10#279多平高层在售，在售价格18000左右。另外还有3#50平左右小户型尚未开盘，预计价格15000左右。
优势：
1、双地铁盘，拥有地铁1号线、地铁5号线。
2、二环内，地段好，周边配套齐全。
劣势：
1、开发商品牌一般。
2、楼盘容积率高，居住舒适度低。
项目点评：
宏江中央广场大户型比较尴尬，面积过大价格很高，明明是刚需盘却做出了改善的大平层，定位模糊导致去化不好。不过该项目小户型设计比较稀缺，值得关注。目前学校尚未确定，整体品质一般。
3五建新街坊
项目总占地面积12万方，总建筑面积74万方，容积率为4.66，规划有12万方的商业配套。项目分3期开发，在售二期，规划有4栋11层洋房，3栋18层小高层，5栋33层高层，主力户型有55平、77平两房、89平—126平三房，140平四房的高层、小高层，以及125平三房、143平四房洋房。
优势：
1、三环内、地铁口，周边配套成熟。
2、配建学校为郑州市中原区新街坊小学。
劣势：
1、高低配，容积率高，居住舒适度一般。
2、项目西侧有一个电热厂，粉尘污染较重，但是据说要搬迁。
项目点评：
在容积率本就比较大的地块上还开发了小洋房，整体社区居住舒适度不会太高。产品类型较多，户型比较丰富，总体来看是一个刚需盘。目前4#、6#小高层开到15800，价格有点略高。
4阳光城丽兹公馆
项目总占地约125亩，总建筑面积约60万方，容积率达5.85，楼层状况：1-3#为34层，4#西单元为18层、东单元为17层，5#为13层，2T5, 2T6设计，面积区间为70—110平，目前销售价格16000左右。
优势：
1、西三环旁、规划地铁10号线，区位较好；
2、万达商圈、西流湖+南水北调运河，周边配套较完善；
3、阳光城品牌较好，后期比较有保证。
劣势：
1、地块狭长，后期无法享受景观绿化；
2、容积率高、梯户高，且车位比不足1:1。
项目点评：
开发商是20强房企，中原老城区为数不多的大品牌项目，配套比较成熟，但项目整体规划一般。
5郑地璞园
占地50亩，容积率为3.49，共规划6栋高层1栋公租房，还有1个幼儿园，高层分有19层、33层，精装修， 2梯4户，建筑风格为新古典主义风格，面积区间88㎡-137㎡，预计价格15000左右。
优势：
1、重点国企开发，风险小、质量相对有保证。
2、区域内精装修项目，预计明年交房，交房相对较早。
3、三环内，交通便利。未来西站路改造为金水西路后有升值潜力。
4、处于常西湖新区和中原老城区交界处，未来优势明显。
劣势:
1、项目附近电厂尚未搬迁，有粉尘和空气污染。
2、西站路南侧的铁路线，会给临路的楼栋带来噪音影响。
项目点评：
开发商比较靠谱，目前确定精装修，开盘前会把样板间做好，但开盘估计要到元旦靠后了，整个楼盘户型设计不如金水世纪城，但容积率较低，居住舒适度不错，首开，预估性价比较高。
6金水世纪城
项目属于东陈伍寨改造项目，由郑州元年房地产有限公司开发，容积率为4.3，占地120亩，分为2期开发，共12栋高层，分别是32-34层，两梯四户、两梯六户，户型面积为81-130平米，平均单价14500左右。
优势：
1、三环内，未来金水西路西延，具有地段优势。
2、三面环公园，尤其西临西流湖公园，环境优美。
3、社区内部配建有幼儿园和小学，幼儿园为香港爱弥儿幼儿园。
劣势：
1、会受到周边电厂和西站路南侧的铁路线的污染。
2、开发商品质一般。
项目点评：
郑地璞园和金水世纪城属于竞品项目，两者同属一个地段，金水世纪城容积率高，开发商小，而且需要补齐备案差价，与郑地璞园项目相比没有明显优势，如果买不到能够正常首付的楼盘，建议放弃。
7保利心语
项目占地36亩，建面27万方，容积率为7.17，规划6栋34层高层，主力户型为130平—160平的三房和四房，另有100平小三房和36平的小户型。项目预计12月开盘，目前处于1万元支付宝入会阶段。
优势：
1、项目地处三环，交通便利，各项配套成熟。
2、中原区为数不多的大品牌项目。
3、地铁房，距离地铁10号线较近。
劣势：
1、地块较小，整体社区不会太出彩。
2、二期采取了拐角设计，容积率超高。
项目点评：
容积率之高，已经快超出了忍受的极限。除非特别喜欢这个地段，否则不推荐。目前样板间已经开放，没事也可以去看看。
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结语
盘点完中原老城区的在售项目，只想说一句，选择真的很少，开发商都很一般，品质好的太少，心疼中原老城区的人民一分钟。
话说回来，该买房子的总归还是要买的，在这里总结出以下几点：
1、区域内改善客户，重点考虑昆仑望岳，郑地璞园次之，其他楼盘，容积率太高，不适合作为改善盘。
2、如果考虑性价比，郑地璞园，首开，性价比应该也不错，刚改可以关注。
3、从开发商上来说，区域内小开发商较多，阳光城丽兹公馆、保利心语是区域内的大开发商项目，另外国企开发项目相对靠谱，如昆仑望岳和郑地璞园。
4、从交通上来说，宏江中央广场拥有1号线、5号线，位置最优。其余的五建新街坊为地铁1号线，保利心语、阳光城丽兹公馆、昆仑望岳共享地铁10号线，
郑地璞园、金水世纪城则为地铁9号线。
5、小户型的话，可以考虑宏江中央广场，资源稀缺、地段较好。
综合对比，五建性价比不是很好，阳光城位置比较好但是也是市场价。保利容积率太高，建议重点关注郑地璞园。
另外，如果暂时不着急买房子，可以考虑方圆经纬和和润林湖美景的二期项目，两个楼盘目前售楼部没有动静，估计交房要到2020年往后。
中原老城区再往南还有和昌湾景国际、盛世卧龙城等性价比较高的项目在售，对于刚需来说，也不失为一个可以重点考虑的选择。
（完）
