中华建设网讯随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，城市中心尤其是一线城市新增土地已经处于极度稀缺的状态，城市发展正从增量扩张逐步转向存量发展时代。这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。
随着城市更新理论与实践不断的探索，其概念与内涵也逐步丰富与延展，并随着时代的变迁注入了新的元素。业内专家指出，城市更新不仅是解决资源环境承载压力过大等“城市病”的有效途径，也是提升城市发展竞争力和吸引力的重要手段，将成为未来城市建设工作的重点。
城市更新：存量时代的必然选择
一般认为，城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。传统上的城市更新的方式可分为再开发、整治改善及保护三种。
再开发适用于有关城市生活环境要素的质量全面恶化的地区；整治改善适用于建筑物和其他市政设施老化、建筑破损、环境不佳的地区；保护适用于历史建筑或环境状况保持良好的历史地区。在实际应用中，由于区域发展或建筑物的复杂性，往往在开发、改善以及保护三种方式同时融合操作，也因此推动城市更新模式不断的创新。
随着我国城市化不断推进和房地产市场的快速发展，城市中心尤其是一线城市中心新增土地已经处于极度稀缺的状态，城市未来的发展需建立在对现有建筑的升级改造更新之上。其中，由小渔村发展起来的深圳是典型例证。
据相关统计数据显示，预计到2020年深圳可提供新增建设用地仅59平方公里，而且这些地块零星、分散。重大项目、公共设施要落地就会碰到土地空间匮乏的制约，产业转型、城市发展也受到了土地空间的制约。
深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良表示，目前深圳面临可建设用地匮乏，空间承载力逼近极限，城中村历史遗留问题严峻、教育等配套设施压力持续加大，交通、市政基础支撑能力承受考验，承受更新需求迫在眉睫。
完整的城市更新政策体系是深圳城市更新推进的重要保障。2009年深圳出台了《深圳市城市更新实施办法》，成为国内首部系统规范旧城改造工作的政府规章。据王锋介绍，通过采取引入市场主体的操作模式、利益共享的实施机制，深圳城市更新有效增加了深圳住房供应量，促进了产业转型和城市空间布局优化。
数据显示，近年来深圳通过城市更新供应的商品房比例逐年提高，2015年，深圳城市更新供应商品房面积占全市房地产市场供应总量的47%，2016年这一占比接近60%。从2009年至2016年，已纳入城市更新计划的产业升级项目已有78项获得规划审批，更新改造后可提供1605万平方米的产业用房。
除了深圳，广州、上海等城市相继将旧城改造、产业运营等城市更新作为重点发展方向，包括广州黄浦区设定确保全年10个项目动工的目标，上海探索城市更新基金、举办城市更新专题研讨班等，通过对存量用地的开发利用和旧城空间的焕新，为城市可持续发展注入新生机。
万亿市场风口 房企机构争相布局
据中国指数研究院报告显示，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%，国内城市更新的潜在需求量十分庞大。
对此，业内人士苏鑫表示，这其中存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策的红利，一个上万亿规模的巨大市场正在形成。
面对城市更新高达数万亿的商机，越来越多的房企和机构开始关注存量更新市场，并付诸实践。在一些房企继续追求规模时，一些房企已经开始另辟蹊径，通过城市更新寻找与城市共同成长的契机。
目前，针对城市更新众多细分市场，有聚焦棚户区片区改造开发的企业，例如首开很早就提出了“城市复兴官”计划，万科、远洋、阳光城等房企也纷纷加码城市更新；有聚焦新材料、新技术研发的企业，北新建材成为了该领域的一站式提供商；有聚焦将改造低坪效空间的联合办公企业，如优客工场、氪空间等；也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业，如翌成、德必等；还有聚焦将老旧物业改造成为特色酒店的企业，皇家驿站便是其中的典型代表。
同时，大量的资本方也开始密切关注城市更新和旧楼改造。2012年，国开金融与高和资本收购的上海中华企业大厦属于其中的典型案例，随后两家又联手进行了上海老旧厂区改造加新建的梦中心项目。今年，泰康资产的年度投资计划也明确将城市更新纳入其中；黑石、中美绿色产业基金、中信金石等资本方更是积极参与到城市更新市场的大潮中。
在新一轮格局建立过程中，改造运营能力也将取代之前拼土储、拼资金、急速扩张的传统路线，成为各方角力的新核心竞争力之一。对于中小型企业来说，参与旧改时，必须先整合集团资源，打通融资渠道，铺好资金来源之路。
据业内人士介绍，目前的合作方式有政府主导型和市场主导型两种。由政府小组牵头实施是目前主流模式。房企参与到城市更新工作中，除了上述开发安置项目外，现在已经有了更为多元化的方式，恒大、万科、绿地、万达、华夏幸福等标杆房企在PPP上的尝试为行业提供了可借鉴的范本。
内涵延展 城市更新要“内外兼修”
随着城市更新理论与实践不断的探索，其概念与内涵也逐步丰富与延展，并随着时代的变迁注入了新的元素。现代化城市更新已经不仅是建筑物、片区的改造，也不仅仅是历史、文化传承上的保护和激活历史建筑。
现代城市更新不仅宏观上注重城市产业与经济的协调、历史文化的传承与复活，生态健康的生活氛围，更加在微观上注入人文、历史、科技、智能等传统与现代元素，使得城市生态更加宜居宜业，保障了城市文明传承与创新的统一。
“城市更新不是单纯的旧房推倒重来，而是培育新的城市功能，同时通过更新推动社会公平。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
值得注意的是，过去一些地方在城市更新中也出现了片面追求经济利益“大拆大建”、“重空间、轻功能”、忽视城市文化保护与传承等问题。城市更新涉及城市经济社会发展、产业转型升级和基础设施改善等多个方面，需要进行长远和合理的系统规划。
翰德集团董事长、总裁刘栩表示，城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新，开始逐渐渗透到金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等诸多领域。
中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌等专家指出，城市更新要“内外兼修”，既要注重城市形象和品质，又要提升城市管理水平和完善社会治理能力。各地应根据具体情况采取合适的城市更新方式，坚决摒弃狂飙突进、大拆大建、破坏文脉的改造方式。
