被征收房屋的性质将会影响到房屋的补偿，所以对于被征收房屋的性质认定是房屋征收中非常重要的一个环节。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，经营性用房在补偿时需要计算停产停业损失以及经营性用房本身的价值就高于不同住宅的价值，所以在面临征收时，如果房屋性质发生过变化却又未及时对房屋登记的性质进行变更时，是否将房屋认定为经营性用房往往会在征收方与被征收方中产生分歧。
各地区对于房屋性质的认定问题均有相应的规定，例如《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》：被征收住宅房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，但未变更权属用途的，仍按住宅房屋进行评估，补助及奖励费用按住宅房屋标准予以支付。选择产权调换的，按住宅房屋予以产权调换。
同时，《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》还规定了：对其实际用于经营的建筑面积，凭其合法有效的工商营业执照、完税凭证，依规定认定后，按照下列方式计算其停产停业损失的补偿：
对其实际用于经营的建筑面积，参照营业用房或者非营业用房进行评估，高于其按住宅房屋评估差价部分，作为停产停业损失的补偿。低于住宅房屋评估价的，对营业用房，给与不超过按住宅房屋评估价的8%的停产停业损失补偿；对于非营业用房给予不超过按住宅房屋评估价5%的停产停业损失补偿。
以上是南京市住房性质发生变化是如何补偿的参考，其它地区可查阅相关的规定。虽然每个地区会不尽相同，但是对于房屋性质的认定问题，国务院办公厅于2003年9月19日作出了国办发明电〔2003〕42号紧急通知，明确提出在认真做好城镇房屋拆迁工作时，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”房屋性质的认定主要从以下几个方面入手：
（1） 房屋产权证上所登记的房屋使用性质，应当作为确定房屋性质的依据；
（2） 房屋性质发生变更的，房屋所有人应当向房管局申请变更登记；
（3） 规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，并且实际用于居住的，应当按照住宅给予补偿安置；
（4） 规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，但依法取得营业执照并用于商业经营的，应当按照住宅予以补偿安置，同时根据其经营状况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当补偿。
由上可知，认定房屋性质时，不仅根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质，同时需要考虑房屋实际用途。
版权所有：北京京沐律师事务所
注：如需转载，请标明版权！
