十二五大成都规划图，图片来自于网络
文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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“三位一体”稳定预期，发展和保障兼顾。
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人们对于我国经济发展的五年规划已经非常熟悉了，目前我国处于第十三个五年规划（2016－2020年），是全面建成小康社会的关键阶段。然而对于城市级别的房地产发展而言，之前还很少有五年规划这样的较长时间期界的规划出台，这使得城市的房地产发展容易出现盲目和短视的情况。本次成都出台的楼市发展五年规划，最大的作用就在于稳定市场预期，使得从购房者到开发商的各个市场参与方能够对成都楼市发展的顶层设计有着正确的认识，从而避免误判。
在该五年规划中，对成都未来五年的土地供应做了重点说明，这有助于消除市场对于“缺地”的恐慌，从而使得开发商在拿地时更为理性。这里面传递出一个非常重要的信息，即成都未来五年内的商品房供应量是非常充足的。目前在成都局部出现的一些楼盘抢购的情况属于暂时性的供需矛盾问题。
成都市高速公路十三五规划示意图，图片来自于网络
值得一提的是，本次成都楼市的五年规划，不仅谈了土地和楼市，还同时兼顾了住房保障和住房租赁发展的五年规划，可谓“三位一体”。为了响应中央“房子是拿来住”的号召，成都将进一步大力发展租赁物业，为需要租房的人提供充足的可租房源。根据本次的规划，成都的城镇租赁住房将分成多个层面，既包括市场化住房，也包括人才公寓、产业园区住房和保障性住房（公共租赁住房）。这四大类租赁住房相辅相成，既能发挥市场配置资源的主体作用，又能通过在关键位置设置人才公寓和产业园区住房，解决重点产业的发展和人才引进配套相关的租赁住房需求，减少人才引进和安家的成本，从而促进产业的发展。同时，公租房又能为一些需要租房的困难户解决住房问题，实现全社会的和谐发展。根据相关研究，成都到2021年租赁住房需求套数将达到122万套。而本次五年规划明确提出，到2021年，全市城镇租赁住房保有量将达到151万套，让需要租房的人都能够租到合适的房源。
同时，根据本次的五年规划，成都还将多渠道建设筹集保障性住房房源，从新增用地建设、商品住房项目配建、产业园区配建、清理整合存量房源、公共设施配建等多种渠道来解决保障性住房的建设问题。棚户区改造和老旧院落改造也在本次的五年规划中被提及和安排。显然，在成都城市经济和房地产都步入高速发展的快车道的时候，城市里的困难群众也不应该被遗弃。而本次楼市发展五年规划，专门对保障性住房做出了规划和安排，这实际上就是让保障房在房地产快速发展阶段起到兜底保障的作用。社会在加速进步，但是没有人会被遗弃。
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对于本次楼市“大规”中最受业内关注的用地规划部分，现笔者以问答的形式解读如下：
1.五年规划的定位是房子用来住的属性，因此从土地供应量到商品住房供应量都在逐年增加，其中五年期间土地供应量为9万亩，商品住宅近5万亩，这样的供应量对缓解市场需求，是否能明显改善？
答： 2017年4月，成都市国土资源局公布的《成都市2017－2019年经营性建设用地供应计划》，明确未来三年成都全市计划出让经营性建设用地49200亩，其中商品住宅用地27000亩，可建约40万套普通商品住房，满足约130万人住房需求。具体为，2017年计划出让经营性建设用地16000亩，其中商品住宅用地8800亩；2018年计划出让经营性建设用地16400亩，其中商品住宅用地9000亩；2019年计划出让经营性建设用地16800亩，其中商品住宅用地9200亩。可见，成都市的土地供应是稳中有升的，并不存在由于“人为”不供地所导致的短缺。
根据本次的五年规划，平均每年供应土地达18000亩，其中平均商品住宅用地10000亩。可见，未来五年的土地供应是高于2017年的。本次涉及土地供应的五年规划出台，对于稳定土地市场的预期，缓解市场对于土地供应的“饥渴”有着重要的着用。在一个更长期和稳定的预期之下，开发商的拿地行为也会更为理性，避免一哄而上的抢地行为，减少高溢价成交地块的出现，从而从源头上缓解住房市场的供需矛盾。
成都市土地利用总体规划图（2006-2020），图片来自于国土资源部
（注意：上图尚未包含简阳）
2.其中我们注意到，在2017～2019年间，土地供应量每年增加400亩的幅度，到了2020年，一下从2019年的16800亩跃升至2020年的19600亩，之后的2021年增加幅度为600亩。为什么不是每年增加固定幅度呢？
答：这个每年增加的幅度，需要精确的计算。比如哪些地方有可供建设用地，哪些地方有供地指标，这些都需要规划和协调。
3.另外，由于主城内土地不多，新增的供应会向哪些区域发展？
答：实际上，在几年前，成都的土地供应就已经主要集中在绕城（即四环）以外了。从现在和未来的趋势来看，城南绕城以内基本没有太多的土地储备了，城西主要是青羊新城还有一些，城北主要是大丰和天回，城东主要是成华的龙潭和龙泉的西河。而绕城以外到现在规划的五环路之间的区域，不同方位上的分化也很大：城北和城东还有较多的土地储备，而城西和城南的开发其实已经相对成熟了（如城南的大源、华阳和城西的温江光华大道和郫都的新城区），土地储备不是很多。因此，根据目前成都城市发展的节奏来说，对于城北和城东而言，未来五年的土地供应可能从绕城到五环的区域内都会比较活跃，局部在绕城以内也会有供应。对于东偏南的简阳来说，受益于成都的“东进”战略，这里未来五年将会有很多土地供应出来，但可能很多不会是单纯的住宅用地，而会是与产业发展相结合的方式。而对于城南来说，未来五年的土地供应将主要集中在五环路以外，向着更往南的广袤区域扩展。这里是天府新区的腹地，有着大量的土地储备，未来可望迎来土地供应的高潮期。而对于城西来说，受制于“西控”的城市发展战略，也许土地供应不会太多。
成都规划修编示意图，图片来自于网络
4.成都这次也制定了供地节奏，小于8个月消化周期的会增加供应等等，会对后市产生哪些影响？对于热门区域，这样的制度适用吗？
答：成都在之前也多次提过要把土地供应的节奏和住宅市场的库存结合起来，这一次的五年规划是进一步的细化。由于住房建设的物理进度限制，从拿地到能够销售是需要一定的时间的，不同的开发商的速度有快有慢。从目前对市场的调研来看，8个月的时间间隔是较为合理的，可以基本保证住房的“原料”和“产品”之间不断档，从而避免在一些区域出现供不应求和断货的情况。同理，在一些库存压力较大的区域，通过减少土地供应也可以减少供需矛盾，从而让市场更为有序的发展。
——完——
2017年11月15日
