20年前，上海市政府出台了一份文件。这份文件至今鲜为人知，却活生生改变了2300万市民。
文件叫《上海市城市总体规划（1999-2020）》。里面提出打造上海的内、中、外等三条环线，还有各区如何进行土地开发，配套交通、生活设施、住宅。
如今回头看，如果按图索骥购买房产，今天你的资产可能接近亿元。
是不是后悔当时年少无知？不要紧，因为新的机遇又来了。
新时代来临
按照1999-2020规划，上海的城市发展，采取了摊大饼模式，即建造环线，接着把产业、商务要素分摊到环线内区域。过去被视为贫民窟的南市、五角场、大宁，以及浦东农田花木、联洋，都是该模式下的受益者，商业楼市共繁荣。
然而，当前环线内的建设用地枯竭。一亩三分地，高楼林立，市区空间无法承载增量要素。摊大饼模式到头，转型被市政府提上日程。
这个时候，划时代的新版规划在去年横空出炉。
这份规划全称《上海市城市总体规划（2016-2040）》。文件最重要的一页，提出了黄浦江两岸公共空间贯通开放。原本密密麻麻的两岸工厂，将彻底改造为商用办公、绿地公园、特色小镇。
滨江空间被释放，产业、商务、商品房等增量要素又找到了新的接口，城市经济找到了新的拉动力量。未来20年，“内环最美丽”将改口“滨江最美丽”。
与此同时，“市区—郊区”的二元概念，也会变为“主城区—新城”。主城区突破三重环线，把触角延伸到莘庄、吴泾等边缘地带。远郊的嘉定、松江、青浦、南桥将焕然一新。
可以看到，2040年的上海，一些名不见经传，甚至本地人都闻所未闻的地段，会成为新的香馍馍。存量房时代，地段优势更会被放大。抓住潜在的地段，才能把握未来。
新房价辐射论
房价的核心是地段，地段的核心是地块产业布局。
解放后的上海，定位重工业基地。改革开放以来，政府大力推进服务业为主。经过20年发展，老革命又碰上新问题：工业产能到了过剩边缘，接纳服务业的新空间逼仄。
怎么破？ 2040规划很明确，第二产业转到长三角，第三产业开发滨水地带。落地到城市空间规划中，提出“一轴双廊”。
“一轴”，说的是黄浦江；“双廊”，指向大虹桥和张江。
伴随过剩产能的迁出，上海腾出来的空间要承接先进制造业、医疗产业。“双廊”一东一西，大虹桥、张江对应两条陆空枢纽，迎接全国优秀的技术性人才。
能想象到，未来上海交通会有所好转。企业搬到“两翼”，上班族不用再挤向市中心，而且，近郊的房价会在白领刚需的推动下上涨。
左右护法加持，“一轴”黄浦江更显尊贵。正如前面所说，沿线工业拆除，将彻底激活两岸生态。今年政府全力贯通45公里岸线，将来，二期工程还会延伸到邮轮码头、紫竹园区。
其中，核心地段会分为陆家嘴—外滩、前滩—徐汇滨江。前者不必赘言，后者的前滩是要打造陆家嘴2.0版。串联起两岸一体化的，是密集的过江隧道和轨道交通。
大胆点设想，以后上海房价，不再是 “内—中—外”层次辐射，取而代之的，“滨江—腹地”递减效应或成趋势。
滨江地段概览
作为下个上海楼市的风口，因为黄浦江岸线绵延，每段区位的发展、规划大有不同。今日梳理各主要地段的概况，未来每月，我们会推出滨江楼市区域指南，为您更详细地分析楼市地段趋势。
外滩—陆家嘴：上海的名片，在2040规划中，该地块将横向延伸。西边拓展的主要范围苏州河与黄浦江合围区域，重点有长寿路、天目西路、海宁路、周家嘴路。东边拓展空间狭窄，仅剩浦东大道北侧的沿江区域。
北外滩—东外滩：虹口和杨浦的沿江地块，当前北外滩的投资价值已为市场熟知，杨浦地段的开发尚未完全明确，这块旧称杨树浦的工业基地，将焕发出新的生机。目前，北段滨江的路网、轨道交通都在紧锣密鼓建设，相信不出2年，该块的价值将放大突显。
徐汇滨江—前滩：作为下一个都心，前滩的地位不言而喻。对面的徐汇滨江，承载艺术园区、文化场馆、顶级消费区域。当前两岸已建有过江的一条隧道、两条地铁，将来还会兴建过江的2条隧道和1条地铁。密集度较外滩有过之而无不及。
宝山、闵行：宝山段的目标是打造国际邮轮码头，闵行段整体依托紫竹科技园。一南一北，宝钢和吴泾的重工业马上要成为历史，取而代之的，是生态宜人的居住环境，和高新产业园区。
