本来应该昨晚“开张营业”的，但是想到今天是2017的最后一天，更有仪式感，遂推迟了一天。
2017年的最后几个小时，继续陪聊！
昨天也没什么事儿，和女朋友看了半天的房子。她说：你为啥不写写看房的事儿，感觉可说的特别多。
对哦！今天零零散散写一些看房的心得：
1 宏观上还是要有个预判，比如：人口千万级别以下，尽量不碰。
这一点不知说过多少次了，即便你买的是新房，出手也是二手房了。得考虑流通性。
2 一个城市房价的天花板在哪里？
我一般喜欢和杭州做对比—环境、历史、城市前景、企业环境，目前均价21929元/平米（数据来源：安居客）。
杭州可以视为二线（新一线）城市房价的终点。也就是说，在其他热门二线城市买，你心里会有一杆秤。
比如长沙，假设一个大二或者小三房最多涨到150万。那多少钱建仓，盈利空间多少，你多多少少都会知道个大概。
3假设，你有100万首付款，目标投资城市均价8k～10k。是买1套改善型大盘，还是3套刚需小盘？
显然是后者，好处有很多：杠杆用尽、出租现金流更好、可以卖一套救命。
4但实际看房时，看到一套地段好，小区好，装修好的房子，你会天然地想买。克制不住。
好盘是用来自住的。投资尽量还是刚需大一、小二房—需求最旺、最容易出手。
看过一组数据，豪宅、改善大户型、90以下刚需盘三者的涨幅。刚需盘是最高的。
此外，平米单价和房子面积成反比。一次建100平的仓，不如分成2个50平的。
5上车房，条件允许的话，一定选择小二房，不要一居室。
理由有很多：来朋友、来家人、生孩子的预期、在家里也需要一个还算体面的工作环境...多出来一个屋子，以上问题都能解决。
6一个完整的购房方案=首付+装修+后续还贷现金流，得做到心中有数。
7实地看房的流程一般是：确定目标区域和首付款后，和中介预约。他会和房主确定看房时间、帮你找几套该区域的典型户型，这样看房效率最高。
我一般都会加个中介的微信，备注都是“地名+姓”。
8所谓一套房的“品质”，我最看中几个因素：
位置：交通、规划
小区：容积率、物业
户型：格局、朝向、窗户
这些也是需要取舍的点，每个小区在这些方面都各有利弊。你得知道哪个因素是你最不能让步的。
比如我个人最看中的是小区环境和朝向。离地铁远点儿可以，但是小区一定要干净有物业，要有绿化。
我喜欢板楼，得房率高，基本都是南北通透或者全部朝南。
老房子一般厅小屋大，新房厅大屋小，我偏向后者。这个没有好坏之分。
窗户一定要大，最好落地窗，尤其是朝向不好的户型。
9一般确定到小区和户型，就可以面对面和房主谈价了。
写到这里才发现，路径依赖好强...不知不觉写的都是二手房要注意的事。
10看房是一件需要克制欲望的事儿。
首先好房子不一定是好的投资标的。如果是投资，核心因素是便宜，我们只为“品质”付费并支付溢价。
装修从来不是“品质”，装修是累赘，越破越好，方便砍价。
其次，看房还会克制你的消费欲望。毕竟也买不起，还得老老实实赚钱攒钱。
。
