最近，“第一批90后已经出家了”、“第一批90后已经秃了”、“第一批90后已经离婚了”、“第一批90后已经占领A股了”……“第一批90后”已经霸屏了整个互联网。当然，第一批90后也早已买房了，说不定还拥有了好几套房…但是，买了房对新房合同的签约就了如指掌了吗？如果你还心存疑虑，不妨我们一起来看看新房合同签约有什么注意事项。没有买房的就更要看看了，说不定这对你以后买房能有些帮助。
有这样一批“佛系买家”，一旦看中心仪的楼盘和户型，就立刻签订了购房合同。但其实在签正式购买合同之前，还需要做一些功课，这样才不会掉进开发商的“陷阱”里。
第一，先查看开发商是否具备5证
《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属于非法用地，房地产商的售房行为也属非法行为，不能领取房地产权属证件。
《建设工程规划许可证》：是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
《建筑工程施工许可证》：该证由市建委核发， 是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
《国有土地使用证》：该证是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，从而获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。
一般而言，土地使用权出让最高年限按照下列用途确定：1、普通标准住宅用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐和别墅用地40年；5、综合用地或者其他用地50年。
《商品房预（销）售许可证》：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。开发商只有在取得以上4个证，才能向县级以上人们政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得者，不得进行商品房预售活动。在深圳，根据相关规定，开发商取得预售证后，必须在10天内开盘。
合同签订之前，要先确认开发商“五证”齐全，只有开发商手续齐全，才有资格卖房，合法进入市场的房屋，产权才会受到国家保护。
第二，认购书知多少？
认购书是房地产开发商在房屋正式销售前，与意向购房者签订的书面协议，开发商为了能够顺利签订购房合同，会在认购书中约定定金，以此来约束购房者。另外，很多开发商在项目开盘前，会推出“交诚意金获购房优惠”等类似活动，定金和诚意金是一样的吗？
1、分清定金、订金和诚意金的区别。
所谓诚意金，并不是合同履行担保的定金。“购房诚意金”实际上是开发商的一种营销手段，购房者向开发商缴纳诚意金获得优先购房资格，开发商给予购房者一定的优惠，以刺激购房者积极性。诚意金缴纳后可直接抵作房款使用，如果达不成购房意向，诚意金可无条件退还。
“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。购房者如果不履行债务，无权要求开发商返还定金；开发商如果不履行债务，需向购房者双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，双方进一步协商签订认购协议，买房支付订金即取得在此期间的优先购买权。当合同不能履行时，不论是购房者违约还是开发商违约，预付款都要原数返还。
需要注意的是，诚意金不同于订金，更不同于定金，诚意金有确定买卖意向以及蓄客的作用，除特别约定负有签约义务外，不具备任何法律效力，不受法律保护，购房者可以无条件要求退回，开发商可以无条件退回。订金作用和违约责任由合同约定，而定金则属于法定合同履行担保方式之一，受定金罚则约束，即交付定金的一方毁约，定金被对方没收，收受定金的一方毁约，需双倍返还定金。
2、签订认购书时，明确双方的权利和义务。
一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售；按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同；在约定的期限内洽谈订立买卖合同；在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款；
3、在签订认购书时，应以书面形式明确规定正式签订购房合同的时间、地点，约定面积误差问题以及违约金的支付。
4、另外，在家庭买房过程中，有时会发生认购书只写一个人名字，最终需要房产证登记在两个人名下的情况，房产证名字是和房屋买卖合同一致的，这就需要双方一起签订认购书，或者一人签订认购书时与开发商约定在签订购房合同时可以“加名”，以免开发商不同意。一旦买卖合同签订，认购书就失去了法律效力。
很多购房者在签订正式购房合同时，发现合同内容对自己非常不利，因此产生了许多纠纷问题。签了认购书就必须买房吗？什么情况下，可以要求开发商退还定金呢？
情况一
当购房者签订了认购书，但发现开发商不具备房屋销售（预售）条件或开发商所提供的证明文件不真实，导致不能签订正式购房合同，此时开发商应当向购房者退还购房定金并承担缔约过失责任。
情况二
如果开发商把正式签订的认购书中的条件，比如价格、房号、面积等进行修改而导致未成功签约，则视为违约，开发商应该双倍返还定金；如果是购房者擅自进行修改，则定金不予返还。
情况三
如果购房者签订买卖合同后，发现开发商未取得《商品房预售许可证》，则买卖合同无效，购房者有权起诉要求开发商返还购房款项（定金及首期款等）并赔偿由此给自己造成的损失；但如果起诉前开发商取得了预售许可证，则买卖合同仍然有效，购房者就不能在以此要求退款了。
关于预售许可证和买卖合同的关系，2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条指出“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，也就是说只要起诉前取得预售许可证，即便签约时没有取得，买卖合同都是有效的；起诉前还没有取得则买卖合同无效，预售许可证和认购书的关系尚无明确法律规定，一般来说需要看认购书是否已经具备买卖合同的主要实质要件，具备则参照上述解释认定无效，不具备则只是预约合同，并不因此无效。 情况四
如果购房者没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；开发商在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
案例
购房者签订认购合同后又反悔，是否可以要求退还定金？
陈某到一售楼处看房，楼盘和户型都很中意，头脑一热就签订了购房合同并支付了5万元的定金。回家后又觉得自己太冲动，有点后悔了。于是，陈某想找开发商退回定金，但开发商不予退款。
律师解答
陈某不能把定金拿回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。陈某是因为自身原因不能继续履行《认购协议》里的约定，且不符合《中华人民共和国合同法》关于合同无效、可撤销可变更的条件，也不是因为对后续购房契约的具体条款达不成统一意见，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。因此，陈某不能要回已经交付的定金。
签完房屋认购书，付完定金，交完首付，接下来就是签订《商品房买卖合同》了。但在这个环节，开发商和购房者都会遇到许多不定因素，导致双方产生纠纷。
情况一
交了首付，开发商迟迟不愿意签订合同
开发商迟迟不愿意签合同有这几种可能：1、开发商五证不全；2、购房者办不了贷款；3、该房产已经抵押。购房者在与开发商签订了认购协议书并且付了首付的情况下，开发商应该根据协议及时与购房者签订房屋买卖合同，否则就算开发商违约，应当承担违约责任。在开发商违约的情况下，购房者可以要求立即解除合同，并退还缴纳的首付款，并要求开发商双倍返还定金，追究开发商的违约责任。
而由于购房者自身原因（如信用污点）导致贷款失败进而导致合同不能履行的，购房者要承担违约责任，开发商有权解除合同没收定金或者追究违约金；因不可归责于双方事由贷款失败的，买卖合同解除互不承担责任。然而需要特别提示的是：开发商往往在合同中嵌入“无论何种原因贷款不成或不足，购房者都必须一次性付款或者限期补齐购房款”的约定，从而导致购房者处于被动局面，不得不防。
因此，建议购房者关注开发商购房合同中关于按揭不成所导致法律后果的条款约定，如存在按揭不成必须一次性付款的条款，则需要提前与银行沟通，确保贷款成功或者有能力一次性付款。 情况二
作为开发商，被购房者“放鸽子”时该怎么办？
有的购房者在与开发商商定好房款、签订合同、付款等事宜之后，并没有按照约定的时间付款，反而逾期了，那么，购房者逾期付款需要承担怎样的责任呢？
对于购房者逾期支付首付款的行为，开发商有权予以催告，催告后购房者仍未履行或已超过合同约定期限的，开发商有权解除合同，购房者支付的定金不予以返还。
值得注意的是，如果双方在房屋买卖合同中约定的是按揭付款，若购房者未能办理贷款而不能按时支付足够的房款，购房者仍要承担逾期付款的违约责任，违约责任以开发商和购房者在合同中约定的为准。
另外，如果是申请银行贷款购买的房子，购房者因自身原因无力按时支付月供导致断供，断供后经银行多次催收仍然没有还款，最终会被银行拍卖。拍卖所得的房款扣除拍卖费用后，用于归还银行贷款。
情况三
签完合同后，开发商未及时备案导致房源被锁，这时该怎么办？
开发商在签完《商品房买卖合同》后，会将合同拿到房管部门办理备案登记，登记完成后，购房者可向开发商要经过备案的合同以及正式的首付款发票。但这里需要注意的是，倘若开发商没有及时办理合同备案，则会导致售房系统自动锁定，暂时无法使用。而出现自动锁定的情况，说明房屋是处于限制状态或者开发商存在违规行为的。
律师解答
预售合同备案既是开发商的法定义务，又是双方合同约定义务，未能如约备案导致购房者损失的，开发商负有赔偿责任，购房者有权督促开发商履行备案义务，并就由此遭受的损失与开发商协商解决，无法协商一致的，可以根据合同约定向法院或者仲裁机构提请解决。
顺利签完了《商品房买卖合同》，迎来交房的日子，可喜可贺。可在交房过程中，不免会遇到交房标准和合同约定不一致的情况，甚至有的开发商会逾期交房，那么在这些状况下，应该如何处理呢？
情况一
交房后发现房屋“缩水”，该怎么办？
购房者在收房时，如果对面积存在疑问，以自行找有相关资质的测量机构进行测量，或者找开发商指定的测量机构进行测量。
根据规定，当面积误差在3%以内，属于正常范围。双方根据实际面积进行结算，购房则需要补足多出的面积房款，或者开发商需要将多出的面积退回给购房者。需要注意的是，面积误差在3%以内要求解除合同，是不予支持的。
但是，当面积误差超出3%，购房者有权选择退房，开发商应该在购房者提出退房要求后30天内将全部购房款及利息（实际利息以退款日为准）退还给购房者。若购房者选择不退房，则需补足3%以内（含3%）面积的购房款，超出3%部分的房款由开发商承担，产权依旧归属于购房者。
情况二
交房后，发现屋顶漏水该如何处理？
交房后房屋出现漏水等质量问题，首先看是否仍处于保修期内，在保修期内的，开发商负有保修责任，购房者有权要求开发商履行保修义务；开发商拒不履行的，可以按合同约定自行维修并要求开发商承担费用，发生争议也可诉诸法律解决。
保修期之外的，需看漏水形成原因，如果是相邻方施工导致，则向相邻方主张权利，如本身质量问题，专有部分自行解决，共有部分可以动用公共基金解决。出现开发商和物业推诿的，协商不成的，需查明责任人，然后共同向主管部门投诉或者起诉的方式解决。 情况三
开发商逾期交房，该如何处理？
开发商逾期交房，必须支付延期交房的违约金，而违约金具体如何计算、支付多少，在签订《商品房买卖合同》时要提前和开发商协商。至于这笔违约费用，可以要求开发商在你支付尾款的时候一并支付。
情况四
如果购买的是精装房或者带装修房源，交房后发现装修标准与合同中约定的不一样，可以要求退房吗？
装修房的情况比较复杂，实践中存在两种不同情况：一种是开发商自行装修，装修标准在合同中有明确约定，开发商进行装修后交房；另一种是开发商与关联装修公司合作，以毛坯状态交房，让购房者委托指定装修公司装修，装修费开发商承担。
第一种情况装修质量不符合约定是否能够退房取决于是否符合法律规定或者合同约定的条件，一般质量瑕疵属于开发商保修范围，不能要求退房。严重影响正常居住使用，符合解除买卖合同条件的，购房者可以要求退房；第二种情况本质是购房者自行与装修公司发生关系，装修合同和买卖合同互不相关，开发商只是中间介绍人，即便装修质量严重不符合约定，退房要求也很难被法律支持。 情况五
开发商承诺的花样配套未兑现时，该怎么办？
若在合同中可有明确的约定，开发商在交房时并没有兑现配套设施，就属于开发商违约。购房者可以已发维护自己的合法权益，与开发商解除合约，并获得相应的赔偿。
案例
开发商在售楼前，常用各种噱头吸引购房者。比如“高绿化率”“学校配套”等，甚至有的销售人员会夸大房屋附带花园面积，隐瞒楼房周边设施情况等，但由于宣传内容并没有写入正式购房合同，导致购房者在交房后发现自己“被欺骗”，这时候该如何维护自己的权益呢？
律师解答
开发商为了免责，惯用宣传手法就是“自我否定式”营销，即：一方面信誓旦旦掷地有声宣传承诺，另一方面又在合同中自我否定承诺效力，利用格式条款制定方优势，在购房合同中设置免责条款。对于所有宣传均定性为邀约，并特别说明不具备法律约束力，最终一切以政府审核为准，并由购房者签字确认无异议。
所以，对于上述宣传，开发商不会写入合同，按合同也很难追究开发商责任，购房者能够做的只是“宁可信其无，不可信其有”，结合自身购房目的，自行求证（如购买特定学校学区房，自行向教育行政部门求证确定），无法求证情况下，慎重购买。 值得一提的是，并不是一交房就能立刻拿到房产证。商品房交房后一般在90个工作日内办理完房屋产权转移手续，否则，开发商也要承担违约责任。而对于贷款买房，购房者需要与银行签订《抵押合同》及《贷款合同》。在产权等相关证书办理完毕后，房管部门再对该房屋进行登记备案，设定抵押权。因此，购房者需要到房管局办理标明抵押事项的《房屋他项权证》，然后把《他项权利证》放在银行，就可以拿到房产证了，但是房产证上会备注贷款尚未还清的情况。当贷款全部还清之后，购房者需要带着银行所开具的贷款结清证明去房管局做变更登记，同时解除房屋抵押，撤销《他项权利证》。
第一批90后虽然已经全款买房了，但对于购房细节，应该拒做“佛系买家”，买房无小事，事事皆有法，必要时刻就要拿起法律“武器”维护自己的正当利益。
