你没有听错--今后在银行不仅能存钱、存黄金,还能存房子。近日,建设银行广东分行拟推出新的不动产财富管理计划,业主可将住房租赁权出售给银行,一次性获得数年租金收益。银行变身"二房东",这种模式能被市场接受吗?
你没有听错--今后在银行不仅能存钱、存黄金，还能存房子。近日，建设银行广东分行拟推出新的不动产财富管理计划，业主可将住房租赁权出售给银行，一次性获得数年租金收益。银行变身"二房东"，这种模式能被市场接受吗?
存房业务
过去一年，随着金融、土地、财税、投资等领域多项政策和制度的推进，我国房地产长效机制建设取得了实质性进展，租购并举的住房制度正不断走向完善。在首批12个城市开展住房租赁试点的洪流下，全国超50城出台了支持住房租赁的政策，多地上线官方住房租赁服务平台。
针对中央经济工作会议提出的"要发展住房租赁市场特别是长期租赁"，去年12月23日住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上强调，要在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
从疯狂炒房到租购并举，楼市的"改弦更张"离不开金融支持。面对日趋火热的住房租赁市场，银行纷纷发力入局，如工商银行承诺未来5年为北京住房租赁市场主体提供不少于6000亿元的融资支持;中国银行与厦门国土房管局签署合作协议，推进住房租赁市场建设等。
最支持住房租赁发展的金融机构，要数建设银行。早在去年11月初，建行深圳分行便推出银行业首款个人租房贷款--按居贷，"最高可贷100万、利率比买房更低"惊爆眼球。12月20日，建行广东分行行长刘军在中国住房租赁高峰论坛上透露，为发展租购并举，建行继租房贷后，还将于2018年1月8日率先在广州推出存房贷业务。今后不仅"要租房，到建行"，还可"要存房，到建行"。建行湖南分行跟进表示，"存房贷"有望在今年落地长沙。
存房贷究竟该如何操作?简而言之分为三步:首先，手握出租房的业主，将住房租赁权(比如5年期)出售给建行;然后，建行向业主一次性支付全部租金(如5年50万元);最后，建行将房源交由专业租赁机构去运营。
生财之道
现阶段，银行介入住房租赁市场主要有三种模式:与政府联手建设住房租赁管理平台;与房企签署租赁权转让协议，通过银行平台出租房源，为租户提供贷款等金融产品;通过一次性贴现从业主手中收房，然后交付公寓运营商。在北上广深，多数异乡人难以承受置业的高昂成本，与此同时，优质长租房源稀缺。作为第三种模式的存房贷，无疑有助于"真长租，稳房租"局面形成。
借助存房贷，业主可一次性拿到数年租金用于理财，即使租金相对便宜仍具吸引力，从而在房源供给端实现"真长租"。对租户来说，长租可以锁定租约期内的价格，而且不用担心被房东赶走，进一步提升了居住体验。
对银行来说，将存房贷和租房贷衔接起来的"二房东"生意，在账面上同样有利可图--银行通过存房贷收集房源交付长租机构，长租机构付给银行租金，银行向长租客户放贷。也就是说，长租客户选择向银行贷款，整体租金一次性给了长租机构，长租机构再按约定比例给银行，肯定比银行收房的租金要高。在这一过程中，建行既赚到了租金差，又发放了贷款。
国泰君安分析师卜文凯表示，存房贷有望改善长租公寓"规模不经济"的尴尬局面，加速构建"金融机构+运营商"的新行业格局。众所周知，国内租金回报率熊冠全球。2016年北京、深圳、上海、广州的租金回报率分别为1.36%、1.34%、1.33%、2.14%。
国泰君安研报指出，当前国内长租公寓市场货币化率低下，主要由租金回报率低、租期短、续约率低、融资成本高四因素导致。存房贷推出后，拿房成本会降低，年化资金回报率将提升，租期固定将拉长投资回收期，能有效改善长租公寓的经营现状，标的企业如世联行将迎来发展良机。
渤海证券分析师对新金融记者表示，过去银行主要提供金融资产服务，未来也要提供不动产管理服务，类似存房贷的家庭不动产财富管理计划将会密集出台。
难有市场
在存房贷业务开展过程中，掌握房源的业主会买账吗?
不愿透露姓名的世联行人士坦言，市场对存房贷的接受程度主要看租金，如果不是太急于变现，业主选择存房的前提是租金水平高于或等于市场均价。而以此为条件，算上长租机构收取的费用，银行的盈利将无从谈起。"响应国家号召理所应当，但银行毕竟要靠业绩说话，做亏本买卖无法向股东交代。"
新金融记者随机采访了北上广深多位业主，多数人表示不会到银行存房。"机构给出的收房价通常比市场价低，手里不缺钱的话没必要交给他们。"在深圳龙华新区拥有多套住宅的王先生表示，"深圳核心区域配套完善，根本不用为出租犯愁。"
广州荔湾区恒荔湾畔业主李明(化名)表示，2016年7月，他的75平方米两室两厅住宅的租约价为3700元。2017年8月原住户退租，新约已跳涨至4300元，一年内涨幅达16%。"在广州，每年涨租是惯例。如果房子放银行长期不能涨租，临时解约还需付违约金，我是肯定不接受的。如果真的急需几十万元现金，完全可以借助抵押贷款或信用贷。"
对业主来说，长租不如短租的道理显而易见。易居研究院报告显示，2004年5月至2016年11月，一线城市租金指数均总体表现为上涨。58同城数据显示，2017年全国年度人均月租金同比上涨16.7%。
业主不愿到银行存房，还有对纠纷的担忧。李明表示:"存房贷参与方过多，一旦房屋遭到破坏就容易出现互相推诿的情况，解决起来比较麻烦。与此同时，在买卖不破租赁的前提下，业主若在存房期内变租为售，购房人需默认接受租赁协议，难免会让房产变得难以出手。"
前述世联行人士表示，目前一线城市中心城区闲置房源不多，银行能否收到优质房源存疑，去收乏人问津的郊区空置房则过于疯狂。"从这个意义上说，存房贷对供需两端的影响不大，在租赁市场或仅具象征意义。"在最新研报中，国泰君安对存房贷给出"政策推出不及预期"的风险提示。
