2017年，房地产行业急剧分化，中小企业的生存与发展备受考验，这倒逼开发商找准方向、开拓创新。资本寒冬下，企业未来如何发展，行业预判的基本逻辑又发生了哪些变化，未来暗藏的机遇和风险究竟是什么，为了进一步解读中小企业的发展道路，中国房地产报记者特约专访了美好置业董事长刘道明。在他看来，现阶段房地产行业正在分化聚合，未来还有一波新的分化将发生在装配式建筑的推进过程中，一个企业只有与国家总体利益相契合，未来的道路才会宽敞又明亮。
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中国房地产报：2017年公司取得了哪些方面的进步和跨越？哪些是你高兴或者不满足的地方？
刘道明：首先，在我们全国的项目实践中，把美好社区服务做得更深更细了，同时也把自己的美好社区服务免费向社会做了推广，比如武汉武昌首义路的美好社区服务站，上个月投入运营后，对社区的居民，尤其是老年人的服务和帮助很大，背后地方民政部门也给予了很大的鼓励和支持。第二，在装配式建筑方面，我们与德国的艾巴维、沃乐特两大公司签订了战略性供应合同，引进了新的生产线，我们计划两年内实现国产化，并启动在全国建厂布局，目前已经实现在全国十几个城市设立分公司，共启动十个项目。第三便是布局特色小镇。
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中国房地产报：2017年你最深的感受是什么？
刘道明：我最大的感受是时间过得太快。因为，在我心中一直有一种强烈的使命感，就是解决中国老年人的关爱问题和“三农”问题，而这两个问题又恰恰是我们国家最薄弱、最棘手的问题。
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中国房地产报：请分享一下2017年你个人的阅读情况。
刘道明：从阅读来说，我的思考要多于阅读。现在书籍类型非常广泛，所以我会带着问题去博览群书，然后再汲取其中有益的观点和思想。2017年对我影响比较深刻的两本书，一本是《从大到伟大》，另一本是《零边际成本社会》。
第一本书的内容与思想是说，小公司是为了赚钱，大公司是为了做产品与服务，伟大的公司则是为社会解决问题，伟大的公司有其成功基因，它不是为了自己，而是为了替社会、用户解决问题。第二本书的内容是说，作为社会化的企业与人，为了降低交易成本和边际成本，应该从竞争走向合作。以我们房地产行业为例，在房地产开发过程中的很多环节，企业之间都要发生交易、合作，一个房地产企业要想成为真正的全产业链的地产制造商，要像建造汽车一样建房子，要减少中间环节的交易消耗，降低成本，提高效率。这两本书让我深受启发，悟觉到了道和术的问题。
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中国房地产报：接下来我们谈谈当前的市场与政策变化。现在房地产市场分化非常明显，唱空、唱多者各有拥护，在未来一两年、五年甚至更长的时间跨度里，你认为房地产行业的走向是什么？
刘道明：尽管目前调控政策密集，市场也开始分化，但我认为中国房地产至少还有10年以上的良好发展期。因为随着中国经济体制的改革推进，中国的宏观经济被长期看好，这个大的方向很清晰。从“十八大”到“十九大”这5年，我国改革成果丰硕，展现出光明前景。在这样政治和经济均呈现良好态势的情况下，中国房地产行业的中长期发展应该会很好。
从国家房地产调控的目的来看，其本质上是为了促进行业更健康地发展，而不是把行业搞死、搞垮。对调控持悲观论调者，或感觉压力大的企业，应该是追求短期机会者，或追求短期暴利者。我认为，对于调控政策持不同观点的群体，其根本差异在于，你是想投机还是想把这个行业认真做好。作为一个有社会责任感的企业，应该不会与国家总体利益及行业发展方向相悖。
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中国房地产报：城市化、中国社会的消费升级转型支撑着房地产的发展，你怎么看城市之间的分化、机会与风险？
刘道明：从房地产市场来看，城市之间也发生了巨大分化，为了减少这种分化，我个人认为，政府层面应采取一些调控手段也是必要的，比如说，中小城市的去库存，减缓人口向大城市集聚。实际上，从北京、上海等这些中国特大城市都出现了一些大城市病。因此，在大城市圈的周边发展一些中小城市和特色小镇，是非常必要的。目前大城市病包括交通拥挤、人均社会公共服务下降，比如看病难、教育难等，都大大降低了人们的生活质量和品质，也给在特大城市生活的人们带来了巨大的生活压力和工作压力。
因此，我们必须要有一些前瞻性的东西。从欧美国家的经验来看，人口首先是向大都市中心积聚，而后，人们为了追求生活环境和品质，再往都市圈的郊区转移，也就是逆回归，于是出现了一批有产业、有品质、有文化、有环境的特色小镇。特色小镇优质的空气、纯净的水、绿色安全的食品及便捷的交通等，都会极大提高人们的生活质量。
事实上，这种城市之间的分化，恰恰为我们做特色小镇带来了机遇，特色小镇中产业的集聚和文化的提升，将是我们重要的手段和支撑。我们必须双轮驱动，才能做好特色小镇。如果不能从深层次、根本上解决小城镇的产业、文化及居住环境等方面的提升问题，一味与大都市进行同质化竞争，那么小城镇则必死无疑。从国外的经验看，“特色产业+舒适的环境+文化的提升”，将是今后特色小镇发展必备的几大要素。我认为其中文化的提升特别重要，因为失去了文化，人们的生活就失去了色彩与意义。
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中国房地产报：各个企业都在分化与演变，今后又会是怎么样的场景？
刘道明：目前企业之间也产生了分化，碧桂园、恒大和万科，现已成为三家巨头。但我认为，这个局面只是现阶段的态势，也是在现行规则和行业生态下的一种客观存在。我认为在不久的未来还会有一波分化，这波分化应该发生在装配式建筑的大量推行和传统建筑模式被完全颠覆的关键时期。采用装配式建筑进行住房产品工厂化，从原材料到精装修，让住户拎包入住，这种全产业链一体化发展模式将施展巨大效能，一方面，绿色节能建筑契合了环保的需要，另一方面，建筑科技会大幅提高建筑效率与建筑质量，并在实现规模化后降低成本，因此，今后会在这个方向产生行业巨头。
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中国房地产报：面对新的趋势、新的机遇和挑战，你会用什么新的战略与手段管控现在和未来的运营呢？
刘道明：前两年，我们就针对行业发展趋势提出了“产品工厂化、投开市场化、服务社会化”三大战略。目前我们做的三件事是很多开发商都还没有做的，一是城市“三旧”改造与土地一级市场的开发，二是产品工厂化与推行装配式建筑，三是服务社会化。
目前很多开发商还是靠买地、盖房子搞企业，实际上这种简单的模式今后将面临很大的挑战，也会逐渐失去优势，丧失竞争力。我们看到，有些地产公司既不做土地开发，也不做建筑产品，又不做社区服务，甚至连物业管理都外包出去了。实际上我国房地产业的变化正在迅速推进，并且将被赋予更丰富的内涵、更精细的市场服务、更长的产业生态链，未来仅靠简单的买地开发溢价是很难运行的，对此，有些公司感觉到了危机，有些公司还并未意识到，这就有风险了。
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中国房地产报：你1988年下海，赴海南淘金，至今恰好在房地产行业做了30年，身为地产老帅，你对行业有着深刻的理解与感悟，公司创立后，规模从小到大，现阶段面临的最大的挑战在哪里？你最关注的管理问题是什么？
刘道明：目前最大的挑战还是管理，其中最重要的问题是产业链末端的社区服务，如何提高住户满意度。请注意，我们不称为“客户满意度”，而叫作“住户满意度”，因为我们聚焦于怎么样更好地服务社区住户，可喜的是，目前我们已经探索出了一个幸福指数来衡量社区服务的质量，把服务上升到了精神层面。
