2017年，是房地产业经历政策调控颇为严厉和频繁之年。这一年，全国各地出台楼市相关政策和规定的次数之多、力度之大，都超过了以往。在2018年开年之际，中盛亚太盘点过去一年中国房地产业值得铭记的6大标志性事件，带您回顾2017年的中国房地产市场。
1、十九大提房住不炒·稳定房价已成国策
十九大提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。此次会议明确提出了“房住不炒”的政策方针，这一方针在后续的各类会议上得到延续。比如2017年12月，全国住房城乡建设工作会议明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。
评析:
“房住不炒”写入十九大报告，释放出积极信号，体现了中央定性住房市场、稳定价格的决心。“房住不炒”将成为未来五年甚至更长年份中住房市场发展的指导思想，也将成为房地产发展长效机制中的重要组成部分。相关措施正在落地推进中，比如针对首付贷、消费贷等资金违规流入楼市的现象，全国多地采取了较为严厉的政策，进而有效推进了房地产交易市场去杠杆。又如十九大后，住建部和发改委对全国重点城市的房屋销售市场进行检查，尤其是重点检查了销售环节中违规收费、变相涨价等做法。此类检查和“房住不炒”的思路高度吻合，也呼应了房地产长效发展机制的思路。
2、租赁政策暖风频吹·租赁市场春天已来
2017年租赁政策频出。5月，住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。7月，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。10月，十九大提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。12月，中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁。12月，全国住房城乡建设工作会议认为，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台。
评析:
多年来，在住房商品化、市场化的发展大潮中，过于重视买卖市场，而忽视了租赁市场。而2017年政府高度重视，持续发力，诸多国家层面政策集中出台，多地也出台了地方实施细则，企业参与热情高涨。这预示着我国住房租赁市场的春天已经来临，2017年堪称中国住房租赁市场发展元年。
这一轮租赁政策的出台，直击了租赁市场的各类痛点。总体上看，此类市场的建立符合两个基本导向。第一是房住不炒的方针，租赁市场的发展能较好地抑制炒房需求;第二是提高人民美好居住需要的目标，租赁市场发展得好，可以增进租户的住房福利。而这两个方面，也是房地产长效机制所追求的目标。
3、网络巨头进军房产·信用租房引导潮流
2017年，阿里巴巴、京东、腾讯先后宣布涉足租房业务，跟地方政府合作建立住房租赁监管平台，同时搭建长租公寓平台拓展房地产业务线。以阿里巴巴为例，10月份，支付宝宣布正式上线租房平台，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房,芝麻信用分达到650分以上，可免租房押金。支付宝在上海的信用租房试运行显示，提供信用免押金的房源虽然仅占房源数量的15%，但却占据了80%的成交量，这证明信用租房模式非常受用户欢迎。
评析:
2017年以来，国家连续出台了多份重磅文件鼓励住房租赁市场发展，预示住房租赁市场的风口已至。各大互联网公司先后宣布进入住房租赁市场也在意料之中。其中，以支付宝为首的互联网平台，依托自身流量优势、信用体系和金融服务方案，将信用租房的概念引入市场。
对于租客而言，可以凭借信用租房享受免押金、按月交租等优惠，大大降低了租房的门槛。对于住房租赁企业而言，通过信用租房能够更方便地找到优质客户，提升市场竞争力，减少运营成本。除了降低交易费用之外，在信用租房模式下，交易信息变得更为透明。在这种模式下，租赁双方的行为都将受到信用约束，过去因为信息不对称造成的租赁关系不稳定现象或将得到改善。随着承租人居住满意度的提升，租赁住房相对于自有住房的替代性也将得以显现。
4、房地产板块轮动继续·三四线异军突起
根据国家统计局公布的70城房价指数，本轮房价上涨周期中深圳率先在2015年启动，然后带动一线城市领涨全国;随着2016年“325”政策的发布，沪深房价快速上涨的态势得到了一定的遏制，以厦门、合肥、南京为代表的楼市四小龙接过了房价领涨的大旗;随后在2016年三季度，无锡和郑州又取而代之，成为了全国领涨的城市;之后全国城市多点开花，武汉、长沙等热点二线城市的房价快速上涨，在2017年2季度之后，更多的三线城市如北海、无锡和蚌埠等加入了楼市火爆的行列。楼市热度由一线城市传至二线城市，然后又传至三线城市，这也使得中国楼市首次出现了类似股市中的板块轮动现象。
评析:
本轮楼市短周期，板块轮动特征鲜明。主要原因有三:一是各地调控节奏不同，一线城市率先调控，部分投资者因溢出效应而进入都市圈城市和核心二线城市，当二线城市也收紧调控后，部分投资者转战政策宽松的三四线城市;二是资金虽然宽松，但率先进入具有很好基本面的一线城市，一线城市房价被推高之后，再进入二三四线城市;三是区域楼市弹性不同，一线城市具有全国最好的产业和经济发展水平，并且医疗和教育资源丰富，吸引了大量高质量人才，这些得天独厚的条件使得一线城市的楼市弹性大，在上行周期中率先启动，其后才是二线城市，弹性弱的三四线最晚启动上涨。另外，棚改货币化也刺激了本轮三四线城市房价上涨。
5、限售政策密集出台·抑制投机效应初显
2017年3月，厦门市国土资源与房产管理局等六部门发布楼市新政。这是全国首次出台的限售政策。随后全国多个热点城市纷纷出台类似政策，包括部分三四线城市也开始尝试限售政策。相关统计显示，除了上海等少数大城市以外，当前全国限售城市数量已经超过了50个。
评析:
2017年房地产市场需求端的抑制导向显著，限售就属于创新性的管制政策，体现了房住不炒的政策导向。严格来说，限售政策应该精准地表述为“限转售”政策，而“限售”则更多的是当前约定俗成的表述。观察限售的版本，很多城市规定了购房者在取得不动产权证书的两年内，相关房源是不允许转让和交易的，也不允许办理转让公证手续。
这实际上是在房屋二次交易中增加了流通环节的管控，进而增加了房屋持有的成本。对于购房者来说，房屋的转让时间延长，很难做到快进快出，套利空间也减小了。这对于打击各类投资投机炒房需求是有积极作用的。对于部分三四线城市来说，不限购而限售的做法，则综合考虑了去库存和控房价的双重目标，也是稳定市场的一种暂时性手段。预计后续随着此类政策的推进，部分限售房源会转变为租赁房源，进而增加租赁市场的供应。
6、万达大规模急瘦身·转让637亿资产包
7月19日，万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438亿元的价格转让给融创房地产集团。两项交易总金额637亿元，成为中国房地产历史上最大的一宗并购交易。对此，万达集团董事长王健林表示，通过这次转让，万达大幅减少负债，收回巨额现金。本次协议签订还标志着，继万达商业之后，万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。
评析:
早在2015年初，万达就开始计划通过“轻资产”模式，输出品牌资源和管理运营，从而加快三四线城市布局，并为公司提供长期稳定的现金流。尽管如此，7月万达对于旗下大部分房地产开发和酒店项目的大手笔出售，仍然令行业感到震惊。虽然本次资产出售将有效缓解了万达的资金压力，也大步推进了其轻资产转型，但公司未来发展的不确定性仍然存在。
过去万达商业地产的成功主要源于其获取中心城市或新城区低价商住地的能力，以及周边住宅物业的销售回款。然而，如此大刀阔斧的砍掉房地产业务后，万达失去了销售物业提供的现金流支持。一方面，万达在房地产行业的市场地位将被削弱;另一方面，后续万达和政府谈判的议价能力也将受到负面影响。
