房地产交易往往涉及的都是大额金钱，所以买卖双方分别为了提高卖房收入和降低买房成本也是煞费苦心，甘愿冒着违约的风险，跳过房地产中介私下进行交易，也就是所谓的“跳单”行为。对于“跳单”行为是否会被认定为违约行为，需要根据具体情况进行分析。
绕开中介“跳单”，王某被判赔5000
2016年6月，王某通过某房产中介看中了一套二手房，并委托该房产中介为其办理购买事宜。房产中介随后为买卖双方签订《买卖承诺书》，三方均在《买卖承诺书》上签字。按照合同约定，王某应于8月15日前与旧业主办理房产过户手续，并在办理手续当天向中介方支付中介费。但在与旧业主办理过户手续的当天，王某借故没有支付中介费。三方约定由旧业主领取王先生的房产证，而领取新房产证的回执暂由中介方保管。但直到10月份中介公司到国土部门咨询时才发现，买卖双方已于9月签订《房产回执遗失声明》，并领走新房产证。遭遇“跳单”后，中介公司将王某告上了法庭。近日，经过中山市第二人民法院法官调解，王某向中介方支付了5000元中介费。
跳过“中介”购房，法院判“不违约”
2013年5月6日，好又来公司与艾某签订《买房看房委托书》，并为艾某介绍了一套370000元的住房。在《看房买房委托书》中第四条、第五条双方明确约定：“甲方（艾某）买房不付佣金，或私下交易者，一经查实，甲方应支付乙方（好又来公司）总佣金的2倍作为违约金并承担乙方的车费等相关费用；该房经甲方看房后满意，甲方与房主在乙方办公室签订正式合同，交易成功后，甲方向乙方交纳该房总成交价的2%作为佣金”。艾某于2013年4月28日与恒基公司签订《看房协议》，恒基公司亦告知艾某房屋挂售价为370000元。该《看房协议》中第3条约定按房屋成交总价的1%支付中介服务报酬。2013年5月11日，艾某经恒基公司居间与代育齐签订《房屋买卖合同》，房屋成交总价350000元，艾某、原房主代某于同年5月21日共同前往原达县房屋管理局进行房产过户登记。艾某向恒基公司交纳居间中介服务报酬3000元。好又来公司得知此事后，以艾某“跳单”违约为由告上法庭。
（案涉房屋原权利人代某先后在恒基公司、好又来公司及达县美联房产经纪咨询有限公司挂售同一房源。）
法院经审理认为，案涉房屋原权利人代育齐将该房先后挂售于不同中介公司，房源信息并非好又来公司独家掌控，艾某通过其他公众可以获知的正当途径知晓同一房源，没有利用好又来公司提供的房源信息、机会等条件。艾某有权选择报价低、服务好的恒基公司促成房屋买卖合同成立，因此，艾某没有利用好又来公司的房源信息，机会等条件，其行为不构成“跳单”违约，最终，法院驳回了好又来公司的诉讼请求。
认定“跳单”的关键是什么呢？
居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，然后由委托人向居间人支付报酬的合同。生活中，判断业主之间的“跳单”交易是否构成违约，则主要看买卖双方的交易是否利用了其中介公司所提供的“房源信息”、“机会”等条件。就“买方”来说，只要自己是通过其他公众可以获知的正当途径所获得的同一房源信息，就有权选择报价低、服务好的中介公司来订立房屋买卖合同。
举个例子，A公司通过各种途径获取了卖家的卖房委托授权后，购房人和该公司签订了看房确认书，但是购房人转而又和B公司私下达成了交易，只要购房人有足够的证据证明自己是通过其他的合法途径获得购房信息的，比如从其他有卖家授权的房产中介，比如从第三方网站平台等，那么此“跳单”行为就不会构成违约。
当然除了有证据之外，还有一种规避“跳单”违约风险的方法就是审查房产中介所提供的格式条款是否系无效条款，对于那些排除对方主要权利、免除自己责任的格式条款，比如“不订合同也须支付违约金”等条款，均属于无效条款，因此，即使“跳单”也不用担心会承担违约责任，另外，房产中介对这些“格式条款”也应当尽到合理的提示和说明义务，只要购房者能够证明房产中介未尽到上述义务，其“跳单”同样不构成为违约。
