长租公寓成为不少都市青年租房新选择
□大河报·大河财立方记者陈沛文记者朱哲摄影
近期，杭州一长租公寓公司破产引发热议。郑州房屋租赁市场活跃，未来租金是否会上涨？杭州长租公寓的“爆仓”事件，是否会在郑州上演？郑州的长租公寓发展如何？针对消费者关心的焦点，大河报·大河财立方记者进行了走访。
事件：杭州长租公寓企业“爆仓”引热议
8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司（下简称：鼎家）宣布破产，资金链断裂的长租公寓使四千租户受损。
公开报道显示，房租分期业务成为此次事件关注的焦点之一。据介绍，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租客在不知情的情况下使用了网络贷款，即鼎家一次性将租期所有的费用进行贷款，租客再每个月还贷。
“这种业务通俗称为房租分期业务，类似用信用卡买手机，用信用卡先一次性付费给手机店家，然后一边使用手机一边每个月固定还款。”发端于郑州的长租公寓魔飞公寓总经理刘达告诉大河报·大河财立方记者。
有业内人士分析称，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用给自己提供扩张资金。也就是说，让租客去网贷平台贷款，一次性付1年的租金，分12期还款；贷款由鼎家拿去了，鼎家作为“二房东”却不一次性结算给房东，最多只给一季度，再利用截留的租金去租更多的房子。
“这种方式能加快企业资金的回笼。”一名业内人士告诉大河报·大河财立方记者，这种金融产品在国内不少长租公寓中使用。
既然不少长租公寓在使用这种“套路”，杭州长租公寓的“爆仓”事件是否会在郑州上演？此外，长租公寓也深陷舆论漩涡，北京、上海等不少城市租金上涨是由长租公寓推动？长租公寓涉嫌暴利？
针对这些焦点问题，大河报·大河财立方记者进行了走访。
焦点一：郑州市场房屋租金是否会上涨？
房屋租金关乎消费者的钱袋子，北京、上海等房屋租金涨声一片，郑州市场房屋租金情况如何？未来是否也要上涨？
而事实上，相对于其他大中型城市，郑州目前的房屋租金呈现负增长态势。中国房价行情网（由中国房地产业协会主办）数据显示，全国主要大中城市中，北京、成都、深圳、重庆、合肥和天津等城市的房租同比上涨，最高同比涨幅高达31%。
而作为省会城市的郑州，2018年7月的平均房租单价同比增长为-1.24%。
大河报·大河财立方记者咨询嵩山路政通路附近一房屋中介得知，此前该区域一套110平方米的三室能租到3200元左右，如今2800元也有一些房东同意出租。
“相对于2016年来说，现在人均1000元就可以租到不错的房子。”刘达表示，目前郑州房租稳中有降，未来也不会大幅上涨，这种状况是由供需关系所决定的，并将持续3到4年。
据其介绍，2016年前后，郑州的房屋租金迎来一阵“涨”潮，是由于陈寨等城中村的拆迁，使大量人群面临租房的情况。“数据显示，郑州大约改造170余个城中村，房东与租户都得租房，供小于求的情况下，房租上涨是必然。”
而随着安置房的回迁，城中村的房东不仅不用租房子，而且手中还可能有数套闲置房屋出租，随着安置房的持续放量，房屋租金回落是必然。
“目前大约有三分之一的城中村回迁，未来的安置房还将持续增多，这也是判断未来3到4年房租并不会大幅度上涨的原因。”刘达说。
郑州市住房保障和房地产管理局对市场的分析与刘达所述一致，在8月22日郑州房管局的房屋租赁工作分析会上，分析认为“回迁房的大量交付是造成各区租金下降的主要原因之一”。
焦点二：长租公寓是租金上涨的推手？
近日，有人称资本大举介入长租市场，形成了恶性的“房源争抢”行为，哄抬房租，造成房价上涨。
对于长租公寓是租金上涨推手的言论，河南省房屋租赁协会会长乔小勇告诉大河报·大河财立方记者，悦如公寓、魔飞公寓等是河南长租公寓主要企业，这两个企业相加的房源有2万余间。“这个数量，相对于郑州几十万间房屋的租赁市场是杯水车薪，何谈影响市场租金？”
全国的情况与郑州类似。根据贝壳研究院数据显示，租赁机构化比例最高的大中城市是北京，为10.3%。其次是杭州和上海，分别为9.2%和7.6%，租赁市场的房源中，绝大部分还是来自房东个人出租。
“不能武断地说部分地区房租上涨与长租公寓没有关系，但从现阶段来看，还是供需关系的市场行为在调节房屋租金。”一业内人士说。
近段时间，河南目前最大的本土长租公寓企业悦如公寓参加中原路演，寻求新一轮的融资。悦如公寓董事长王银伟告诉记者，目前国内大多长租公寓处于微利状态，需要培养这个新兴市场，做到一定规模后才能进入盈利状态。
“有人说长租公寓暴利，我们创业者听了心里很不是滋味。”悦如公寓总经理周亚格说，本质上来说，长租公寓从传统房屋中介中迭代升级而来，通过真房源、统一装修管理等方式，让消费者在租房中更方便与舒适，通过服务赚取中间差价与相关服务费用。
“长租公寓利润很薄，只有通过高效率的管理来尽可能挣取差价。”周亚格认为，“暴利”的情况是不存在的，对于新兴事物长租公寓来说，也希望更多的人多一些了解。
焦点三：杭州“爆仓”事件是否会在郑州上演？
杭州的长租公寓“爆仓”，也让不少郑州市民担忧，如果选择“长租公寓”，会不会出现杭州鼎家的情景呢？
一名不愿透露姓名的金融机构负责人告诉大河报·大河财立方记者，相对于南方来说，郑州的金融发达程度还有一定差距。“郑州长租公寓比较少，这种房屋租赁分期其实在郑州开展并不多。”
周亚格予以证实：“早先我们与一家金融机构有类似的房屋租赁分期，但是现在并没有开展。”
刘达坦言，对于目前的长租公寓来说，主要面临融资难的问题，如何用流动资金扩张规模，也是一道难题。“通过房租分期业务提前拿到租金后，事实上如果控制好风险，拿出一定比例的资金扩张，是正常的做法，杭州鼎家应该是没有控制好。”
“如何监管长租公寓企业使用高杠杆来快速扩张是需要思考的问题。”在业界看来，无论是传统二房东还是品牌公寓，信息中介和资金中介，流动性风险就天然存在。“即使没有房租分期，过去二房东卷款跑路的新闻也屡见不鲜，没有必要过分解读以及对整个长租公寓持有怀疑态度。”一业内人士表示。
该业内人士透露，事实上，郑州已经有首批长租公寓创业者中道夭折，如此前的怒醒公寓等项目。
在融资难的情况下，目前河南本土的长租公寓也探索轻资产管理输出。如悦如、魔飞公寓通过与房屋持有者合作，通过品牌管理、输出、招租等方式为房东解决租房问题，通过收取服务费盈利。
“长租公寓正在逐步探索与规范，希望更多的人来支持和理解这个行业，而不是妖魔化。”乔小勇说。
