最近和同事聊房子，他说前几天有中介带他看了位于北京东五环、京哈高速附近的一个小区，2015年新建成，准现房，户型为80多平的二室一厅，很适合三口之家居住——最关键是小区均价才3万出头，比周边便宜2万块。
“而且是70年大产权哦！”他兴高采烈的说。
我问他为什么这里房价这么便宜？他说因为是回迁房，目前业主的房产证要过几年才能拿下，而且环境一般，无法贷款购买，因此便宜不少。
买卖中有句话叫“一分钱一分货”，放在购房中一样适用。回迁房之所有便宜，是有它的道理的。整体来说，除非您考虑清楚，否则小金不建议购买这种回迁房。回迁房能否交易，关键看是否持有房产证
所谓“回迁房”，指的是开发商征收土地时，补偿给回迁居民的房子，性质属于二类经济适用房。
拆迁房与商品房的区别在于：商品房完成交易后可立即上市，还能在银行等金融机构做抵押贷款；而回迁房由于不含土地转让金，因此价格相对低廉，因此不享有商品房的权能。
回迁房能否合法交易，主要看一点，即业主是否已经持有房产证。如果业主已经取得了房产证，且当时签订的《拆迁安置协议》允许该房屋交易，那基本可以像商品房一样正常买卖，但在实际交易中仍有一些限制。如果业主没有取得房产证，只有回迁协议、购房合同的话，原则上是无法交易的，因为这种房主与开发商之间的回迁协议，无法再房管局做改名及过户。没有取得房产证的情况下，如果有交易打算，最好选择专业度高、信誉良好的房屋中介，同时一定要咨询房屋所属房管局，了解清楚有关规定之后，再行决策。回迁房买卖中的风险
1、房屋产权证办理风险
目前，既满足“取得房产证”，又满足“房屋允许交易”的回迁房数量极少，这类回迁房的性质更接近“商品房”。
由于被征收的土地性质以及地区有所不同，因此各地回迁房的性质差别很大，能真正顺利拿下房产证的回迁房并不多，更多只是所谓的小产权房。如果始终办不下来房产证，只有一纸“安置协议”的话，那房屋是过不了户的，你所拥有的也是不完整的不动产物权。
2、道德风险
从某种程度上来说，买回迁房就是进行一场赌博，你不仅要赌三五年甚至更长时间后，房产证能办下证来，还要赌卖方业主未来不会因房价上涨而有所心动。根据过往经验，当楼市环境较好时，部分回迁房价格十分接近商品房。如果你和回迁房业主签了购房合同并交了一大笔定金，如果若干年后房价上涨，卖家主动违约，或者主张合同无效的道德风险极大。
3、归属风险
由于回迁房在房产证的取得方面存在不确定性，如果在取证之前交易，期间若卖方发生不测，该回迁房可能作为遗产由继承人分割；同时，如果期间房屋继承人主张相关权利，也会给房屋归属带来不确定性。因此，回迁房买卖时，尽量让卖方及相关继承人签字，以防未来出现法律归属风险。
4、其他风险
首先，根据回迁房的性质，一些房屋在取得房产证时，如果出现登记面积与协议面积存在差异的情况，往往需要补缴差价；另外，由于不少拆迁房楼区对外出租，人员流动性，人群复杂，安全问题存在隐患。
最后需注意，不排除未来出台高额的相关税费或手续费的政Z策风险。
金投手理财 / 整理发布
