转眼2018年已经结束这一年对于南京楼市而言用“寒冬”一词来形容毫不过分。一轮又一轮的严格调控房贷利率一涨再涨市场分化加剧房企裁员......现在是时候来检验这一年的楼市成绩了。
成交量2018年南京新房成交近6.77万套
数据统计南京今年楼市整体供应量为70926套。2018年一共卖出新房67695套。这一数据与2017年的62778套的总成交量相比较2017年的62778套涨了10.7%算是摆脱了七年“垫底”的厄运。
拉开近几年的南京新房成交数据不难发现相较2016年全年的127959套2018年南京的新房成交量几乎被腰斩。这与2018年南京新房供应量、此前出让的现房销售地块上市时间限制等因素不无关系。
从数据上看浦口成交量最高为12998套。其次是城北9993套江宁9820套。而城中、城南、城东的成交量较少。各大板块间的差距也较大。值得关注的是在9大板块中河西的供应量、成交量之间的差值最小。可以理解为河西有多少房上市就成功售出多少套。“宇宙中心”的实力可见一斑。
成交量二手房成交7.22万套近4年新低
再来看2018年全年南京的二手房成交情况。南京网上房地产数据显示2018年南京卖出72230套二手房对比2017年的93737套成交量下滑22.9%。同时2018年南京二手房成交量创下了近4年的新低。
从区域来看鼓楼区二手房成交量保持第一接下来是秦淮区江宁区。鼓楼区成交量领先主要由于教育资源比较丰富选择性比较高。而江宁配套设施比较完善加上成交总价比较低一直都是刚需客户首选 。
总体来看2018年南京楼市依旧以调控为主“房住不炒”的指导思想被反复强调。以调控为主的长效机制作用加上对新房的限价让房子回归住的属性等等因素使得2018年南京的新房、二手房成交量表现均不是那么“惹眼”。
成交价2018南京房价上涨2223.6元
南京房价涨了数据统计南京2018年房价均价23912.5元/平。比2017年的成交均价上涨了2223.6元/平。
细分到各个板块城中板块的成交均价高达46102元/平甩其他板块一大截高居榜首。紧随其后的是河西、城东板块。两大豪宅聚集地均价都已超过3.5万/平。
而让人惊喜的是城北的成长很明显均价达32451元/平业内人士认为2018年鼓楼滨江、新玄武、鼓楼新中心等板块表现亮眼仁恒桃源世纪、当代万国府ΜΟΜΛ等纯新盘定位高端实力不凡一上市就受到市场热捧从而推动了整个城北的板块升级。
事实上虽然调控依然高压但市场的回暖已经逐渐明显。根据国家统计局的数据南京2018年11月新房价格环比上涨1.5%同比上涨0.8%。这是南京新房自2018年8月开始连续第3个月上涨也是南京自2017年10月以来第一次出现同比涨幅为正。
成交价一手二手价格倒挂明显
2018年全年一二手房价格倒挂明显其中河西中部倒挂最高最高差价达12000元/㎡河西南10000元/㎡南部新城5000元/㎡九龙湖板块3000元/㎡。
开盘全年开盘382次冷热分化明显
据统计南京楼市2018年全年共计开盘382次累计供货约101323套包含办公、公寓类不含商业。其中新建商品房开盘项目共计213家约100家年内曾多次开盘另外113家全年仅开盘一次。而在这些项目中先后共61家纯新盘入市供货总量达到29135套。其中江北板块涉及17家共推出7879套房源占比27%遥遥领先。城东以9盘共4827套房源数据赶超江宁位居第二。
在2018年入市的纯新盘之中许多热盘屡开屡罄来势汹汹。江北绿地海悦、扬子江金茂悦两盘多次开盘中签率均低于10%屡开屡罄河西东原印长江、胜科星洲府所有住宅房源一次开盘当天全部售罄宣告收官南京南站都荟天地两月内马不停蹄连开3次1064套住宅全部清盘。
2018年南京楼市共382次开盘涉及摇号148次超28万人报名约24万人陪跑。最低中签率记录也在不断被刷新其中刚刚于12月底收官的亚泰山语湖中签率仅在0.51%达到历史最低平均约197人竞争1套房数据统计2018年摇号中签率在10%以内的开盘共计32次。
面积段刚改大军成为主力
根据数据2018年成交的62864套房源中卖得最好的户型面积段为90-120平也就是我们传统意义上的“刚改户型”成交数达23122套。紧随其后的是120-150平的改善类房源成交数为17832套。而往年的“购房主力军”刚需户型即60-90平的房源成交量为14903套下降至第三位。
业内专家认为南京楼市2018年诸多高价地上市推出的均为刚改、改善类产品格调较高如河西或鼓楼滨江的大平层、江北叠墅洋房等本身面积偏大针对的客户并非纯刚需市场整体的层级抬高后适合刚需购买的总价200万左右的房源减少与市场房源对应的刚改、改善客户就成了主力刚需被不断边缘化。
细分到各大板块来看浦口、江宁、六合这几大传统的刚需板块中60-90平的刚需户型成交量全市最多但同时这三大板块中90-120平的刚改户型的成交量占比却反超了纯刚需产品。可见刚需板块也已实现升级更高更舒适的产品在逐渐占据市场。
另外城北板块也很吸睛——120-150平的改善户型以及150平以上的豪宅成交最多的板块就是城北城北今年成交的120-150平的改善户型共3404套150平以上的豪宅共成交1777套均属各大板块之首。看来城北今年打了漂亮的翻身仗成为新晋的“高富帅”板块。
库存南京库存重回4万套
截止到12月29日南京住宅的可售房源量已经达到了41668套时隔两年多重回“4万”的高地。扬子晚报整理近年来的库存数据显示2016年4月末南京房地产市场的新房库存量跌破“3”字头可售新房套数降至29770套较一年前缩水一半2017年3月新建商品住宅的可售套数仅剩19965套创下历史新低房源供应量处于相对吃紧的状况。
此后南京楼市的新房库存长期保持在22000套-25000套之间即使是连续出台多轮调控政策房源销售依然未受较大影响就南京房地产市场的规模而言这一数值处于供不应求的市场关系当中。今年9月中旬新房库存刚刚超过“3”字头回到了2016年4月份的水平。10月9日时可售套数已经上涨了33859套不到一个月的时间上涨了三千多套。如今如今更是重回“4”字头高位。
业内人士认为一方面四季度之后房企为了冲销量上市量激增导致库存增长另一方面呢南京非热门板块的楼盘降温明显去化量越来越低使得楼市库存进一步累计。眼下购房者买房更为理性非热门板块即使使出促销手段也很难吸引客户。但热门板块的楼盘并未降温因此市场尚未到达“买方市场”。
部分资料来源房掌柜楼市飞说、南京地产界、汇买房
