来源：凤凰网房产广州站
行业主流观点认为，15万亿的年销售金额，或许就是中国房地产行业销售规模的天花板。我们也有类似的感觉，但禾略作为专业的数据公司，我们还是想看看，从机械的数据预测模型的角度，这个行业到底有哪些可能。
我们选取了三个业界普遍认同的角度，进行预测：
（1）预测方式一——商品房人均居住面积
众所周知，过去20年，房地产开发主要集中在城区范围内，购买客群主要是城区人口，随着工业化的发展，人口流向就业机会更好的城市，这就造成了中国主要城市里，常住人口要远大于城区人口，假设，常住人口也开始像城区人口那样购房，那么这个商品房需求规模有多大呢？
估算步骤：
a)以城区人口（享受到政府公共配套服务的人口），计算城区人口人均年销售面积
b)以常住人口角度，计算常住人口人均年销售面积
c)假设至2030年城区人口人均销售面积、住宅均价均保持与2017年一致，
d)计算常住人口达到城区人口居住水平年的销售面积缺口，例如：2017年销售面积缺口=2017年常住人口*2017年城区人口人均年销售面积—2017年商品住宅销售面积
e)因此，城区人口年新增销售面积=预测未来城区人口规模*2017年城区人口人均销售面积3.5㎡
f) 可以发现，近10年全国累计的商品住宅销售缺口共214万亿，如果这个缺口在接下来10年逐步填上，那么销售规模需要达到20-30万亿/年，详见下图
（2）预测方式二——家庭商品住宅拥有率达到日美标准
2017年，中国家庭商品住宅拥有率为60.9%，美国为105.6%，日本为117.4%。
若达到美国家庭商品住宅拥有率，中国城镇人口存量需求总缺口118亿平
若达到日本家庭商品住宅拥有率，中国城镇人口存量需求总缺口150亿平
估算步骤：
a)1988-2018年总销售面积：161.76亿平（备注：1988-1997年数据缺失，均已1998年销售面积计入）
b)按套均面积100平计算：1.62亿套
c)2017年城镇家庭户数：2.66亿户
d)城镇人口商品房比例：60.9%
e)可以发现，如果按照日美商品住宅拥有率的标准，接下来10年的销售规模也需要达到20万亿/年，详见下图
（3）预测方式三——根据经济发展需求预测，房地产承担经济助推器角色
若GDP保持每年6%增速，则2019年-2030年，GDP由98万亿增长至243万亿，假设按照当前，房地产业增加值占GDP6.6%水平，房地产业增加值，在接下来的10年里，会从2019年的6.5万亿持续增长，到2030年将达到16万亿，对应的住宅商品房销售规模，会从2019年的12.6万亿，继续保持增长，到2030年将达到31.9万亿。
假设按照日本房地产业增加值占GDP11.5%水平，房地产业增加值需要翻番，对应的住宅商品房销售额也一样，那就将从2019年的22.4万亿，持续增长到2030年的56.1万亿。
当然，我们知道事物的发展都有一个过程，房地产行业增加值在GDP里占比的提升，也有一个过程，但通过这个测算，我们大抵也可以发现，接下来10年的销售规模也会至少维持20万亿/年的水平。详见下图
畅想了诗和远方，也需要再盘盘眼前的苟且。
禾略研究院发现，M1与房价同比增速呈现强正相关，通过观测M1走势，或许可以实现对全国房价走势的准确预测。
我们对2019-2020年的M1做了预测，可以发现，2019年一季度触底回升，2019年二三季度，保持低位震荡，2019年四季度明显加速。2020年一季度持续拉升，然后进入一个新平台继续盘整。
我们再来看看房地产的情况，2019年1-2月，M1触底回升，房地产市场迎来一波小阳春，房地产走势，依然和M1保持强正相关，根据预测模型显示，2019年3月，M1将达到短期高位。
因此，我们推测，房地产市场的信心，也会在2019年3月，达到一个阶段性高点，尤其是开发商受小阳春行情的刺激，容易对市场行情产生过度乐观预期，势必造成土拍火爆，2019年3月可能会爆出不少地王，在此，我们呼吁开发商还是应该保持克制，避免盲目追高，共同维护市场健康发展，更理智的投资拿地机会，或许是在2019年4月。
