从1998年算起，楼市经历了三个时代。
第一个时代，在2008年之前，人们告别福利分房的置业方式，房价开始蠢蠢欲动。
第二个时代，2008-2014年，第一波房价上涨开启，京沪广深打头阵、二线省会开始觉醒。
第三个时代，2015-2018年，三四线楼市突然崛起，棚改货币化的助推下，炒房客在全国遍地开花。
如今，2019开年的种种迹象表明，房地产已经告别了以往大起大落的时代。
3月12日，住建部部长王蒙徽表示：住房的成交面积增速放缓，成交价格总体平稳，市场预期逐渐趋于理性，保持调控的连续性，防止大起大落。
说到这里，也许你应该明白了，楼市的第四个时代已经来临：预期稳住，房价稳住，是最大的特征。
对刚需一族来说，这是个再好不过的消息了，他们可以有充足的时间去挑选合适楼盘，可以在买房过程中拥有更强的议价能力，但对于房企和炒房客来说，如果房价内不涨不跌，极有可能会垮掉。
为什么这样说？有专业机构曾对房企销售数据波动做过测算，以目前开发商手中2016年拿的高价地，即便以目前的房价来看，也面临入市即亏的尴尬窘境。
在此情况下，哪怕销售额只下降20%、拿地节奏不变的情况下，龙头房企偿债现金缺口就达到了90.6%。
要知道，在2019年，房企偿债高峰压力将达到6万亿以上，以此推论，如果5年中房价不涨不跌，房企大洗牌的时间正日益临近，目前绝大部分中小房企都很难继续存在。
炒房客们的处境显然更加令人担忧，毕竟房企还有土储、融资、回款的勉强支撑，但在前两年房价大涨时，不少高杠杆的投资客都用低首付、乃至零首付的方式在市场中搏杀。
在房价持续上涨、房产流动性充裕的时候，他们可以轻易卖房变现。然而，随着各地调控收紧，光限购、限售这两条就足以令他们陷入泥沼。
限购导致买家稀缺，限售导致房子丧失流动性，有了这个前提，如果房价5年不涨不跌，期间要偿还巨额的月供、短期的消费贷、高额的利息，这是炒房客们必然无法承受的后果。
从这个角度来看，当房价告别大起大落的时代后，炒房客会比房企更早垮掉。
