2019年两会政府报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”,这是继2014年和2018年之后,第三次提及房地产税立法,这意味着开征房地产税的立法节奏在加快。房地产税改革的方向是将现行房产税和城镇土地使用税合并,按照评估值征税。那么现下是否有成熟的税基评估技术能够支撑房地产税实施呢?
房地产税税基评估是房地产税实施的基础和技术前提,国家税务总局会同财政部从2003年起已开展房地产模拟评税的尝试,通过导入房地产交易数据,用计算机模拟真实场景进行房产价值评估、税负测算。
“如果要开征房地产税的话,需要应用批量估价技术。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、云房数据公司董事长闫旭东说,房地产税税基评估技术核心正是批量估价。近年来,批量估价在我国的房地产税收估价、房地产抵押估价等领域得到了有效应用。
为了将模拟评税的技术广泛应用于税收征管工作中,财政部、国家税务总局2011年7月发布《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》,全国各地自2012年7月1日起,应用房地产批量估价技术,对纳税人所申报的存量房交易价格进行全面评估。云房数据、北京仁达房地产评估公司等机构积极参与其中。截至目前,云房数据已承接八个省会城市、多个地县级城市的房地产模拟评税、存量房交易价格评估等40多个项目。凭借20余年数据积累建立的334城市、1.4亿户数据的楼盘字典,和运用AI+GIS技术综合7类估值模型的领先估值算法优势,云房数据实现房产自动估值、数据挖掘、平台开发等方面进行新的探索与尝试,助力房地产估价技术在全国范围内的广泛应用。
很多人认为,中国房价波动频繁,评估跟不上,目前评估技术相对成熟的也只有一线城市、杭州、南京等热点二线城市。其实不然,“大数据及批量估价技术的应用,评估作业完全可以实现一房一价,当前住宅评估值与市场价误差已可以缩小至5%-6%。”据云房数据公司税务项目负责人表示,综合承接的40多个税基评估项目来看,将不动产数据采集收入计算机系统,分类存储,利用云房数据的批量估价技术自动生成评估结果已经相当成熟。
“房地产估价技术的应用也并非只覆盖一二线城市。”闫旭东介绍,目前全国各地方税务局住宅类存量房交易环节已基本实现了应用房地产价格评估核价系统,部分城市还将非住宅类存量房评估纳入了房地产价格评估核价系统。
毫无疑问,从2003年的房地产模拟评税试点,到技术应用于实际征管工作,现如今15年的发展,市场已经有成熟的批量估价技术支撑房地产税开征。此外,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,根据3月11日国务院办公厅发布《关于压缩不动产登记办理时间的通知》,2020年底前,不动产登记数据完善,所有市县不动产登记需要使用有关部门信息的全部共享到位,数据的联网共享也为房地产税开征奠定了数据基础。
