一类是高负债的企业。可以说2018年高负债企业很难受，即使利率不上升，但是赚钱越来越难，可以说很多企业利润没有办法覆盖利息。所以这一类企业2019年也不好过。
二类是房地产钢筋建筑等传统行业。老龄化附带人口出生率下降，未来的需求是个问题，即使不考虑老龄化，人口高峰期的购房需求在前几年集中释放，未来如果不是通过超宽松，仅靠基本需求很难抬高地产价格，再现地产繁荣。
三类是科技创新无法商用的企业。共享单车如今是困境期，很多企业想法很好，切入的时候红红火火，但是如今要面对一个实实在在的盈利问题。没有业绩，未来很难立足。
十年一剑。自2012年万达收购美国第二大院线AMC后，万达集团的转型开始进入快车道，发展战略越来越清晰，轻资产运营模式开始走向成熟。可以说，2018年是中国房地产企业开始集中“去房地产”化的一年，房地产百强中就有不少企业将名称中含有的“房地产公司”去掉，名称改成“发展公司”、“科技公司”、“股份公司”，不少企业的公司业务也开始了实质性的转型，而许多中小房地产企业，甚至直接停止房地产开发，转向其他领域。这是中国房地产业发展的一个必然过程。像万科这样的企业，郁亮都要开始为“10年后的万科如果还是房地产企业”而忧心仲仲的时候，这一切似乎都已经很明朗了。
用王健林的话“一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全摆脱周期。二是房地产现金流不长远。房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。”
