随着大会闭幕，商住市场的走势又开始逐渐成为一个关注热点。在前期政策中，随着上海、深圳、广州等地的租售同权政策发布，似乎北京商住也能搭上这一班列车，但是随着北京租售同权政策的出台，北京版租售同权已经跟商住彻底绝缘了。2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，拟发行金额为2.7亿，这只房地产信托基金（REITs）就是专门用来收购新派公寓CBD店的，它属于权益型基金类型，看重的就是新派公寓CBD店的稳定租金收益和巨大的物业升值空间。
那么究竟什么样的物业才能获得房地产信托基金（REITs）的青睐呢？我们可以看看新派公寓CBD店的运营情况及评估价值情况。
第一：新派公寓北京CBD旗舰店，2013年买入时，收购+装修不超过1.6亿人民币，4年后估值2.7个亿，年均价值增长率25%左右，意味着REITs标的物的升值潜力及位置要非常好，新派国际CBD店就处于北京一线城市的核心位置。
第二：月租金在8500元/套，这个租金水平至少要高出周边公寓水平的30%-40%以上，属于高租金水平的公寓。
第三：属于70年产权的住宅整租型物业，从楼盘表上看，出租率应该在90%以上，而且租期规定为1年左右，属于长租公寓类型。如果租期不足一年，租金还有上调。
第四：估值单价仅有5.1万/平米，要低于周边房价40%左右，给资本留足了想象空间。
从以上四大特征我们可以看出对于公寓型REITs，其实比较专注于高租金型整租物业。同时对于业主方来说，要想从REITs上获取高收益难度是比较大的，因为REITs收购物业时，估价并不高，因为资本方的根本目的就是要获取物业升值的最大收益。因此，对于业主方来说，只有成为REITs的投资方，才能最终从REITs实现公募市场后获取最高的溢价空间。
因此REITs本质上对于目前散租型商住业主来说，没有任何的借鉴意义，因为REITs仅仅针对整栋产权式出租物业。
因此，对于目前手里持有整栋商住公寓的开发商来说，REITs或许是最后一根救命稻草。可以先通过早期持有经营，逐渐提升物业租金，后期则通过发行REITs，来实现最终的物业升值，这个过程可能将会持续4-6年的时间。
因此我个人认为，REITs或许真的可以成为商住市场未来的一根救命稻草，但是要想实现这样的过程，至少需要完成以下几步：
第一，对于个人商住业主来说，只有统筹整栋楼的所有小业主，将自身产权融入REITs中，才有可能实现资产证券化的可能，这个实现难度较大。
第二，对于拥有整栋商住公寓的开发商来说，只有选择位置最好的项目，才能拥有实现REITs的基本前提。
第三，物业经营方必须拥有较高的经营水平，来推动租金的持续上扬，低租金运行是不可能的。
