房住不炒为近期调控政策的主基调。住房市场建设的定调从经济发展中重要的支柱产业变为了加强社会保障体系建设的重要部分，住房的商品属性被放大，投资品属性被弱化，“房住不炒”的主基调将会持续，短期内调控政策放松概率不大。
政策驱动下，住房租赁市场将加速发展。租购并举成为住房市场主要结构，租赁行业地位不断上升。自上而下的政策将不断推出，包括租赁用地落实、租赁制度明晰、税收减免优惠、以及定向融资便利，推动租赁市场实质性发展。
据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资分析报告》数据显示，2017年前十个月投资增速达到7.8%，投资增速受到较强支撑。随着调控持续发力，明年投资增速会受到一定影响。但由于2017年全年开发商拿地热情高涨，积极开工回补库存，预计2018年全年投资增速在4.9%左右。
房地产开发投资增速受到较强支撑
资料来源：前瞻产业研究院整理
截止2017年9月，以35城库存计算，已经降至2011年水平，存销比降至8.8。2016年新开工面积同增8.1%;2017年前十个月新开工面积同增5.6%。2017年全年土地购置面积高增，但受调控政策影响，整体开工进度会受影响，预计2018年全年新开工面积增速在5%左右。
2018年供给端改善主要需要关注到两点，首先，政策在预售环节以及限 价方面存在宽松的可能性，会对供给产生积极影响(但倾向于认为2018年政策放 松的概率较低);与政策宽松带来供给改善相比，更应该关注即使在政策 不放松的情况下，房企出于现金流考虑也会加大推盘力度，带来供给端放量，由此推动成交边际好转。当然，需要指出的是，随着供给端放量，市场当前的供需弱平 衡会逐步转变为供给过剩，市场也将变成由需求单边主导。
对于一线以及二线限购城市，低基数叠加供给端改善的可能性，预计一线 及限购二线18年商品房成交面积将分别同比微幅增长4%及2%，并且预计一线 成交增速拐点是在2017年三季度，而二线限购城市的成交增速拐点或在明年二季度。
对于二线非限购及三四线城市，内生性需求的自然回落加上棚改货币化的边际 减弱，预计二线非限购及三四线城市2018年商品房成交面积将分别同比回落6%左 右，并且成交增速的拐点或均在明年二季度。预计，2018年全国商品房成交面积约15.9亿平， 同比下滑4%左右。
对于一线以及二线限购城市而言，低库存的背景下，房价具备刚性支撑，同时 行政限价又抑制了房价涨幅，预计2018年一线以及二线限购城市房价将 呈现温和上涨，分别同比上涨4%和3%。结合前文对销售面积的预测，预计2018 年一线及二线限购城市商品房销售金额将分别同比上涨8%和5%左右。
对于二线非限购以及三四线城市而言，成交热度的回落一定程度上会使得去化 放缓，房价增速会明显收窄，预计2018年二线限购及三四线房价将同比小幅上 涨2%左右。同样结合前文对销售面积的预测，预计2018年二线非限购及三四线 城市商品房销售金额将分别同比下滑4%左右。预计2018年全国商品房成交面积约12.9万亿元， 同比增长0%左右。
