案情简介
76岁的董先生在某小区附近有一间门面房，多年来一直向外出租。2009年，董先生将门面房租给了开美容院的唐女士。三年租期满后，双方于2012年11月签了续租协议，将租期延长至2014年6月。
2014年1月，董先生的老伴儿姚女士途经自己对外出租的门面房时无意中发现唐女士的美容院成了摩托车修理店，而店主也早已不是唐女士。姚女士给唐女士打电话询问缘由，对方说是自己的亲戚在使用，房租每月会照给。
2014年5月，老两口看租房期限快到了，便找到摩托车修理店负责人赵先生询问续租事由。让老两口傻眼的是，赵先生称已给唐女士交了2万元转让费，对方承诺其可长期使用该门面房。由于老两口要涨租金，赵先生坚持不与其签租房合同。协商未果，2014年6月2日，董先生将赵先生和唐女士诉至法院，请求人民法院确认赵先生和唐女士签订的转让合同无效，并解除原租赁合同。
法院审理
本案房屋由唐女士承租后转而租给赵先生，其二人签订的转让合同应为转租合同。董先生与唐女士签订的原租赁合同中虽然没有约定是否可以转租，但是董先生在唐女士将房屋转让后六个月内明确提出了异议。根据相关法律及司法解释规定，承租人未经出租人同意而进行转租，出租人可以解除合同。如果出租人知道转租事实，且在六个月内未提异议的，转租合同有效，反之无效。另外，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。综上，法院认定唐女士与赵先生签订的转租合同无效，唐女士的擅自转租行为对于原租赁合同已经构成违约，故判决解除董先生与唐女士签订的房屋租赁合同。
律师评析
本案是一起由房屋转租引起的租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》212条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定，未经出租人同意不得将房屋转租是法律规定的承租人的义务，即使合同中未约定房屋不得转租，根据法律规定承租人也不得转租，除非租赁合同中明确约定承租人可以转租。另根据最高人民法院制定了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案中，董先生夫妇在2014年1月知道转租的事实，但没有提出异议，他们在2014年5月提出与赵先生签订转租合同，但是赵先生坚决不同意，董先生在2014年6月提起诉讼，还在解释规定的六个月范围内，所以人民法院支持了他的诉讼请求。
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