二手房交易过程中，最为重要的一步就是交款。如果购房者全款买房，那么卖方需要收取的款项包括:定金、房款、保证金(如物业交割保证金、户口迁出保证金、学区名额保证金等);如果购房者贷款买房，那么卖方需要收取定金、首付款、贷款部分以及保证金。
卖房收款分为哪几步?收取定金要注意什么?
1.定金
在一般买卖合同中也会附加定金合同，其中约定了定金交付的时间期限以及违约责任的判定，这里需要注意的是时间必须明确、具体。另外，定金数额由双方协商约定，一般不超过房屋总价的20%。
2.注意事项
二手房交易要注意定金和订金的区别，前者属于不退款协议，后者属于带条件的协议。如果合同中的款额未明确款项的性质，未写明“定金”字样，双方容易发生争议;如果写成“订金”、“诚意金”、“预付款”、“认购金”等字样，若合同条文又无明显约定表明其具有定金性质，则不具定金效力。收取首付款要注意什么?
1.首付款
如果购房者采用贷款方式，则需要选支付首付款。一般是买卖双方在签署完房屋买卖合同之后，办理房屋过户手续之前，双方根据协商与预定支付时间，一般采取第三方资金监管的形式，也有少数自行支付。
2.注意事项
如果卖方所售房屋尚有贷款未还清，则需先还清贷款再进行交易。收取贷款要注意什么?
1.贷款部分
在过户完成，新房产证办理完抵押手续之后，由贷款银行直接将钱转给卖家。
到账时间:公积金贷款15个工作日左右、商业贷款15~25个工作日左右、组合贷款25个工作日左右。
2.注意事项
各地银行政策略有不同，时间也略有差异，以买方办理贷款的银行规定为准。收取保证金要注意什么?
1.保证金
一般买方会要求留一部分尾款作为保证金来确保自己的权利。
(1)物业交割保证金
最常见的保证金为物业交割保证金，一般是双方办理完交房手续，双方没有异议之后由买方支付，也可以通过第三方监管或自行转账的方式支付。
(2)学区名额保证金
除此之外，还有一部分交易涉及到学区名额保证金，这主要用于确认名额是否被占用，确认学区无误后即可由买方支付。
(3)户口迁出保证金
户口迁出保证金用于买方确认卖房是否根据约定将户口迁出，确认户口迁出情况后即可由买方支付。
2.注意事项
各类保证金的名目及数额，双方需在合同签订之时进行双方确认。出现问题可进行协商，如双方无法达成一致可通过法律诉讼途径进行解决。
二手房交易涉及流程复杂，如处理不当，买卖双方均有极大的风险，因此卖方也很有必要提前了解相关知识，以防止产生纠纷造成钱房两失的结局。
资料来源:链家网整理
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