今日问题问题1：回迁房有买入的价值吗？问题2：「家庭房贷过高」是经济的杀手？！
1.回迁房有买入的价值吗？
房屋详情：
《某城》回迁商品房指标【不限购】
位置：某山某城（2片地块，某山派出所后面，某山中学后面）；
装修：带装修；
价格：6700元/㎡（某城营销中心现单价12000/㎡）；
交房：3年时间；
总栋数：25栋；总层高：26层；两梯六户；
付款：全款一次性；
【户型】：二房：60㎡；三房：90㎡；三房：120㎡；享受整个某城规划配套。
购房办理流程：
确定意向户型＞交定金＞匹配指标＞做合同＞到拆迁指挥部签合同（拆迁办盖章并复印一份样本客户留底，原件提交区政府盖章及备案）＞办理完手续并领取选房序列号单＞等待一个月内盖章备案完成后领取合同原件，网签备案即可查到房子信息！
以上购房流程，月底这样可以更名签合同，这个指标房只能一次性付款，指标费10万，共七期，目前是二期。
房产证下来五年后可以交易，因为3年后才交房，入住两年左右下房产证，故大概9-10年才能交易。
此房在某口某区，属于某口市郊，距某口市中心15km。学员A：今天朋友推荐了个房子 ，请老师帮忙分析一下。上述房屋可以半价买入，且不受限制的房产有投资价值吗？
Art：这是一个典型的「鸡肋产品」，如果你的朋友能买其它「安全」的产品，当然就不用考虑。
为何说它是鸡肋产品？几个原因：
1.某口的人口净流入不明显，2017年甚至有常住人口减少的现象（2016年海口常住人口 224.6万，2017年減少到 220万）。
而某城的这个楼盘，又不在某口市中心，而在郊区，合理推测，该商圈人口很可能处于净流出。
标签2.无法贷款+10年后才能转售。
10年后才能转售通常意味着：这中间很难抵押贷款，而40～80万的房款等于80万～260万房子的首付款，这就是投资这个房子的机会成本。
3. 不是某城建筑的，又是回迁房，品质难测。
此回迁房看似单价比某城一手挂牌价便宜快一半，但不表示它真的「便宜」。因本质上，它和某城是不同的产品。
当然，这个房有个明显的优点：「总价优势」。
回迁房的3房是90平米，某城是115、119平米，而某城目前沒看到2房的产品，故回迁房的2房&3房因和某城相比，有明显的总价优势。
在二手市场销售时，如果沒有严重的质量&管理问题，则较好销售。
但简言之，如果你朋友真的沒有其它房子可买，才需要考虑这个案子，它未来一定会涨，但市场上应该还有许多胜于它的选择。
以上，说明完毕！
2.「家庭房贷过高」是经济的杀手？！学员B：大家都贷款，都去还房贷了，是不是消费都少了？抑制经济发展。部分人因为有多套房产，资产增加了，势必增加高层次消费，刺激经济发展。这两者之间真不好判断到底哪个作用更大？我倾向于后者，但无法厘清。
Art：「大家都买房，钱去还房贷了，因此无力消费了」这个逻辑很盛行，但其实是个有大问题的逻辑。
沒有考虑「时间顺序」并「倒果为因」，房价上涨的起因，通常是政府「降息降准」or「其它宽松货币政策」。
第一个问题：为何政府要执行「宽松货币政策」？
答案：因当时民间「缺乏消费」。
政府希望把贷款变得很便宜很方便，让人民纷纷借钱买东西，而因银行最喜欢贷款的项目是房贷，所以房价因许多人贷款购买而上涨。
在这个阶段，「房贷」沒有排挤掉任何消费，而是「创造」了消费，因市场上本来就「消费不足」。
标签接著，因民众们纷纷借钱买房，使得房地产业有能力发工资&多雇佣员工。更由于采购许多上游的产品（钢筋、水泥、卫浴设备、家具等），让这些产业也都纷纷有能力发工资&多雇佣员工。
整个经济体「买东西」的循环才正式启动。
这些领了工资的中产阶级，逐渐增加他们在其他领域的消费：买车、买衣服、吃大餐、让孩子学才艺等，才将「消费」的力量扩散到其他日常生活领域。
在这个第二阶段，「房贷」的确有可能替代掉其他领域的消费，但以此来说明「房贷」伤害实体经济的成长，其实是「倒果为因」，没搞清楚状况。
因如果没有「房贷」刺激第一阶段的买房消费，市场上「根本没有消费」，「根本没有人买东西」。
如果不是「房贷」刺激第一阶段的买房消费，不会有企业加薪or增加雇员，市场上会持续很长一段时间「根本没有消费」，「根本没有人买东西」的状况。
也就没有第二阶段：「消费的扩散」，也根本无须讨论房贷是否排挤了其他领域的消费。
举例：
你带着100元，开着车要到10km外唯一可以买食物的超市买东西，但路上车子没油了（没有「消费」）。
你只好花钱买「汽油」（房贷），你花了50元加油，让你勉强开到超市。
此时你会因只剩50元能买食物，而认为50元的汽油钱不该花吗？当然不会！
因如果没有这50元的汽油，你根本没有食物可买。
此时如果有个位高权重的学者，用漂亮的图表&丰富的历史数据告诉你：
过高的汽油费支出，会让你无法有足够的钱买食物，长期你可能会因为营养不良，而损害的健康。
你会认为这个学者是独具慧眼or纸上谈兵？当然是纸上谈兵！为什么？因为如果你不花这50元汽油费，你半口食物都吃不到。
你面临的决策前提是：只有先花50元的汽油钱，才能买到食物。而不是：不论你花多少汽油钱，你都能买到食物。
但在真实世界里，「数字型研究者」常常踏进这种误区，常常因没弄清楚「时间顺序」。
所以会倒果为因，得出包装的很漂亮却错的很离谱的结论，和各位一起警惕。学员B：经老师这么分析就明白了。
以上，说明完毕！
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