文 / James Tong
我知道，本期这个话题，大家肯定都听过，但澳房汇的读者中，有兴趣去深究、或者讨论的恐怕不会太多。
这就是“房屋是用来住，而不是用来炒”。因念叨得多，它快要成为“老”话题了。
大家之所以兴趣不大，也许是因为这事在大众层面，基本上是遵纪守法问题，应该怎样做，由政府说了算，大家能贡献的“智慧”不多。但是在我研究一遍后，发现即使在澳洲这样的自由市场经济里，它还是有一定商业逻辑的。在未来，它将成为事实，并且常在我们身边出现，因此，有必要整理一下和大家分享。
在中国，最大房企万科的董事长郁亮昨天(21号)宣布，要恢复住房的居住属性，回到房地产的初心，而且万科要做全球领先的住房租赁企业。他们大力推的产品，叫长租公寓。今天，万科的股票涨停板。
在澳洲，著名的房地产企业Mivac的董事总经理Susan Lloyd-Hurwitz则宣布，他们的“Build-to-rent”项目，已经获得投资者的支持。这是为澳洲的房地产市场开了一个新类别。
Build-to-rent，在美国也叫做Multi-family，也就是多户长租公寓的意思。它是由一个大的投资机构，开发并持有一幢公寓大厦，并且雇请专人招租管理，给投资者长期稳定的回报。
这件事最大的障碍，就是投资回报，在八月份刚推出时，业界是不看好的，因为澳洲公寓的租金回报，普遍只有3%左右，怎么可以吸引资金呢?
Mirvac要做的是建一个投资Build-to-rent的俱乐部，由UBS操盘，集资1亿6千4百万，第一个项目建在悉尼奥林匹克公园，目前DA已获批准，257套公寓，将在2020年完工。另外还在策划三个项目，总值达7.5亿澳元。投资回报预料将达4.5%以上。
新州和维州政府马上表示大力支持，并成立工作组专门帮助推进，而有了4.5%的回报承诺，支持的意见也逐渐增多。因为目前来说，4.5%回报是住宅地产和商业地产的分水领，尽管商业地产回报较高，但是，由于业主一般要给15%-20%的优恵去吸引租客，而一但有大租客流失，损失将很大，把这些都算上可能回报也只有5%;而build-to-rent的出租率预计会在95%以上，在银行利率和债劵回报保持低位的环境中，这样的长期回报还是吸引的。而在大的经济危机来临时，这样的投资会是很好的避险资产。
在美国，如黑石，GreyStar等知名投资机构已经投入了非常多的资金，比如在纽约，2016年的时候，黑石集团就一掷53亿美元，买下PeterCooper Village和Stuyvesant Town.在欧洲和日本，这种Build-to-rent已经有非常多的案例。
即使是澳洲，其实早就有类似的产品存在，比如学生公寓，英联邦运动会的运动员村等等。
不少人来澳洲玩，已经懂得租住服务式公寓，因为出入自由、可煮食、而且租金便宜。Build-to-rent实际上是把租约大幅延长，服务全部改为自助而矣。
从Mirvac所获得的支持度来看，Build-to-rent项目的推出是如箭在弦了，还有不少发展商在跃跃欲试，等待的只是法例逐渐完善。大家已经不是在讨论做不做，而是怎样跟政府要多些优惠，比如便宜的地价和税收的减免，令项目更容易达到4.5%或以上的回报。对发展商来说，在正常的项目之外多几个这种项目，还有一种好处叫规模优势，这一招在Project Home的行业里已经是运用得非常好。
最后一个问题，这种房地产会否成为主流，以后就没人买房了呢?在中国我不知道，在澳洲，也许会产生以租房为荣的潇洒一族，但很长一段时期内，应该也不会取代传统的房地产模式。为什么?我们只需关注一点，新州大基建计划要花750亿，政府预算中靠的是买房印花税、地税，如果没人买房，这些投资如何回收呢?
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
