（360中房网报道）去年那一轮武汉房价飙升，将刚需逼向郊区。也有不少购房者坚守地段价值论，购入中心城区的老破小。有人说，如果房子不拆迁，买了老破小就剩一地鸡毛，也有人说，当房价上涨大幕退潮时，郊区的房子率先裸泳。谁会笑到最后？武汉市中心的老破小值不值得买？新武汉人购入老破小 等待变身拆一代
小林终于拿到了新房的钥匙，说新房是因为是小林的首套房，其实就是典型的老破小。
一般来说，我们习惯了把主城区40-70平的老房子称呼老破小。印象中那些职工房、安置房之类的，年代久远，户型奇葩，没有电梯，没有物业管理，没有停车位、小区的周围环境比较差，就是老破小的典型代表。
作为老破小的接盘侠，小林自有一番道理。
首先，这套70平的老房位于武昌区民主路，属于二十五中宿舍房，虽说楼龄有20年，却是实打实的学区房。纵然居住环境差，不过学区赋予了该套房子鲜活的内涵。
其二，小林发现，位于民主路的二十五中宿舍正处于华中金融城版图之内。华中金融城包括中北路金融主轴及中北路、民主路、中山路、沙湖环湖路围合区域，定位为华中顶级金融服务中心。就在11月17日，华中金融城入围武汉第二批十大重点区块。小林预见，十年内，房子极有可能被拆迁。从新武汉人摇身一变“拆一代”，就靠这套房！
华中金融城版图
其实，购入这套房也是现实的需要。小林毕业后进入某事业单位工作已经满5年，攒下了大部分首付，买下这套房既可满足自住需求，又可盘活闲置的公积金，分享武汉城市发展的红利。特别地，二十五中宿舍离小林单位仅3站公交路程，一切都是那么完美。
基于以上种种，小林最终以17000元的单价，公积金、商贷结合的方式购入了这套70平老房。武汉土著甩卖老破小 装点还建房
交易完毕后，从中介那里听说了原房主的想法后，小林再次陷入矛盾中。原来房主卖掉这套老房是为了装修手上数十套还建房。“难道老破小的价值还抵不过还建房？”
据中介转述原房主的话，这套老房户型较糟，周边环境破败，以家长整租陪读为主，不利于隔断分租，整体租金涨不起来。从投资来看，租金回报率并不高，还不如洪山区地铁口的还建小区。
另外，小东门作为老城区，区域内学校众多，拥有二十五中、武汉中学、湖北美术学院、粮道街小学、粮道街中学等一批名校。教育资源相当发达，与之相随的是拆迁的难度也较大，那么多学校该如何安置？
尤为尴尬的是，华中金融城核心区由民主路与中山路围合组成，位于民主路上的二十五中或与之擦身而过。
土著甩卖，刚需纠结接盘，武汉市中心的老破小是否真如烫手山芋？市中心“老破小”被郊区新房碾压
在Yoyo看来，市区老房子的价格=土地的价格，而新区房子价格=地价+房子价格。对于老破小来说，房子本身通常是“一文不值”的，真正值钱的是土地，是否值得购入，就看土地价格是否拥有持续上涨的动力？
对于北上广这些一线城市，由于人口大量涌入，城市发展似摊大饼，向四周全面开花，同心圆正中的城市中心不会迁移。不论是老房子还是新房子，只跟地段有关，买到都会赚到。当然，不要贪大求全，一不小心变成文化遗产，就真的砸在手上了。
对于二三线城市，由于人口流入速度较缓慢，通常按照建立新区的模式，从点到面的开发。通常新区的建设至少需要10年以上时间，人们住在新中心的意愿一直都有，这样市中心处于迁移阶段。最新的市中心，价格最高；次新的市中心，价格较高；最老的市中心，反而价格最低。
比如曾经的光谷核心是鲁巷中心，如今光谷新中心随地铁东移，规划高大上的光谷新中心雏形初现。未来，光谷东的房价会超过关山大道，成为整个光谷价格制高点。这也是大家对光谷东趋之若鹜的根源。
今年武汉公布了长江新城、长江主轴、东湖绿心构成的亮点区块规划，这些区块正式步入发展快车道，取代数个原有的中心只是时间问题。随着市中心的迁移，原来市中心的老房子，很有可能会成为“贫民窟”般的存在。
另外，武汉的郊区城市化也越来越明显。地铁延伸线开工、永旺落地、三甲医院分院进驻、名校在郊区开分校....今年郊区的大事件不断。伴随着郊区配套不断完善，曾经的乡里地变身香饽饽，引发了购房大潮和投资热浪一浪接一浪。今年土拍市场异常热闹，百余家房企酣战盘龙城、蔡甸还未开拍已熔断的热点事件频发，进一步佐证了郊区的发展潜力。
未来，住在武汉的部分郊区和主城区，享受到的居住水平、资源配套和服务或将是差不多的。主城区的老破小也会将被郊区高大上的洋房碾压。投资老破小先看学区 再看地段
在这种背景下，买武汉市中心区的老破小就十分考察投资者的眼力。名校本部的学区房，即便是老破小也依然是抢手货，很多人愿意高价接手。Yoyo以为买老破小先看学区，再看地段，地段决定评估价，评估价决定拆迁打包。
去年首义路老破小，评估价11000元/平，房主卖12000元/平，不少有远见的投资客预料价格会上涨，便开始在附近收房。果不其然，今年周边地区拆迁打包18000元/平往上走。不论投资客手头的房拆或不拆，房价已然到这个高度，这是个远期收益。
按照武汉拆迁补偿规定，40平以下的老破小，且为被征收人唯一一套住房的，拆迁时按40平算，这完全是稳赚不赔。
比如，车站路拆迁户，旧房房屋建面8平米，基础拆迁费用1.2万/平，加上各种补贴，最终打包价1.8万元/平！ 40平就是72万，还建的新房是福星惠誉红桥城，按照8800元/平购买，总价约77万！这样，拆迁户补开发商5万多，8平旧房就拆成了88平新房。就是这么神奇。
如果一不小心淘到有望拆迁的、面积小于40平的老破小，那就是一大幸事！不过前提是你本身无房。
回到小林的购房案例，Yoyo以为，如果这套二十五中宿舍即将拆迁，以武汉小东门的地段价值，市场价17000元左右，根据周边二手房的评估价加上20%的货币补偿，拆迁价格会破2万。那么小林应该说是赚到了。
如果该套房子近十年都没有拆迁计划，依仗学区的优势，小林还是有机会找到接盘侠，不过房龄超过20年的老房银行不予放贷，建议小林见好就收，现金为王，否则剩下来可能只有自住这条出路。
武汉刚需获取信息相对闭塞，对楼市的敏感度并不高，入市要结合切身需求，追随城市发展大势更有保障。
