建筑综合体 指由多个使用功能不同的空间组合而成的一种综合建筑。相对与功能单一的传统建筑，它是城市建筑形态演进的一种阶段性产物，它在建筑内各层间或一层内各个房间内将城市活动涉及的商业、餐饮、办公、居住等功能空间有机组合，形成一个分工合理又联系密切的多功能大型综合建筑单体。
旅游综合体行业定义及分类
旅游综合体的由来
旅游综合体源生于城市综合体，而城市综合体这一概念又来自于建筑综合体。
图表1：旅游综合体相关概念| 项目 | 概念 |
| 建筑综合体 | 指由多个使用功能不同的空间组合而成的一种综合建筑。相对与功能单一的传统建筑，它是城市建筑形态演进的一种阶段性产物，它在建筑内各层间或一层内各个房间内将城市活动涉及的商业、餐饮、办公、居住等功能空间有机组合，形成一个分工合理又联系密切的多功能大型综合建筑单体。 |
| 城市综合体 | 是指在都市中的居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约的街区群体。它是城市发展与城市功能高度聚集的产物，不是单体建筑的简单叠加与放大，而是在建筑综合体进一步发展的基础上，形成的超大规模的建筑群落。 |
| 旅游综合体 | 是指在特定的空间中，依托相应资源，将酒店、景区、居住、展览、餐饮、会议、商业、文娱和交通等满足游客"吃、住、游、购、娱"需求的功能空间进行三项以上有机结合，达到旅游服务要素的高效复合从而形成具有一定规模及建筑体量且各部分空间依存、价值互补、功能呼应的街区群体。 |
旅游综合体的内涵
结合国际上对城市综合体的定义及国内外大型旅游聚集区自身的特点，现对旅游综合体的概念做如下界定。
图表2：旅游综合体相关界定| 概念 | 界定 |
| 特定的空间 | 首先，旅游综合体的空间有一定范围的要求。本报告认为旅游综合体空间尺度范围应为占地面积10万平方米以上，旅游服务要素之间15分钟左右步行圈内。其次，旅游综合体是一个相对独立的空间范围。它在空间上并不是将自然/人文旅游资源作为主要吸引物的简单整合，而是在特定的尺度空间范围内以旅游服务功能的衔接为核心，以满足一个游客各种旅游需求为条件连接形成的空间部落。 |
| 相应资源 | 在“大旅游观念”指导下，旅游综合体以“旅游吸引物”的概念取代了传统旅游中的“旅游资源观”。除包含自然旅游资源及人文旅游资源外，任何可以对旅游者产生吸引力的有形、无形要素均是旅游综合体可以依托的相应资源。资源观念的改善进一步拓展了旅游业的产业构成。为旅游综合体内各资源要素的有机结合，旅游产业溢出效应与区域内社会效益、经济效益的同步提升提供了保障。 |
| 旅游服务要素的高效复合 | 旅游综合体是围绕旅游服务这一核心功能，在区域内形成产业链而构成的旅游要素聚集区。传统的旅游区域内，相同旅游服务业态如酒店等超过环境、经济容量的无序聚集常会造成行业内低效益的恶性竞争及价格战，而旅游综合体强调在统一规划的前提下，更加注重区域内旅游要素 |
| 配置的高效复合。综合体内多种旅游服务要素按产业链完备性、当地旅游消费能力等标准，在空间布局、建筑规模等方面得到有效控制。 |
旅游综合体行业发展历程
旅游综合体是旅游业与地产业逐渐融合演变的产物，并不是一朝一夕形成的。它经历了从单一旅游景区，再到多种功能相融合的旅游综合体的发展过程。旅游综合体的发展，目前已经历了萌芽期、发展期和井喷期三个阶段。
旅游综合体萌芽期
20世纪80年代中期至90年代中期。这一时期中国旅游业开始全面发展，国家明确旅游业是第三产业的重点，大多数省、自治区、直辖市已明确提出把旅游业作为支柱产业、重点产业或先导产业来发展。旅游业产业地位进一步提升。旅游产业的要素产业开始全面开发建设。宾馆、饭店、旅行社、景区景点建设成绩显著，旅游经营由过去的事业性质转变为部分企业性质，竞争机制的引入更加速了旅游业的发展。
随着国内旅游产业的迅猛崛起，国民旅游的需求加强。以山水风光、文物古迹、民俗风情为主的观光景区吸引了大部分国内游客，依托于旅游资源开发的自然景区、历史名城成为旅游热点区域。产品较为单一，品质较低的观光旅游成为市场主体。游客的旅游消费主要在于门票消费和吃、住、行的基本消费，尚无休闲和度假的概念。
在旅游景区的蓬勃发展下，配套景区建设的酒店、宾馆、度假村等接待设施出现，但品质较为低端。特别是沿海地区、改革开放较早的城市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求。消化这些空置房的一个有效途径，就是将其中一部分改造为旅游物业。国内旅游地产开始起步，但此阶段的开发仍是自发的，不成规模的探索。
旅游综合体发展期
90年代末期至21世纪初期。20世纪90年代之后房地产行业与旅游业很快融合，旅游房地产出现了多元化发展的态势。特别是2001年国内召开"中国旅游房地产论坛"之后，旅游地产逐渐受到旅游业经营者和房地产开发商的重视，国内相继出现了产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村等旅游地产项目。进入新世纪，大量传统房地产资金开始寻找新的投资领域，其中就包括旅游度假物业的开发。华侨城集团、万科集团、中坤集团、浙江宋城等一批大型房地产开发企业均进入了旅游地产市场。北京、上海、大连、青岛、海南、深圳等地开工的旅游地产项目达几百个，以"主题公园、高尔夫、山地、温泉、养生"为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店不断涌现，从最早的深圳华侨城，再到海南的"南海传说"、杭州"宋城"，一些大型旅游地产项目在全国陆续出现。
华侨城集团在这一时期崛起，华侨城是国内从事"旅游+地产"开发的先驱者，其属下的四大主题公园是当时国内最为成熟的主题公园，规模更是全国之最。华侨城模式将主题公园与地产相结合，依靠旅游业的关联作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地。引起景区附近地产升值，并以此为依托，开发高品质的商业地产、住宅地产。把荒郊变成旅游胜地，带动周边地价抬升，然后开发高端地产项目。财务运作上，利用主题公园的平稳回报发展地产项目，再利用地产项目的高成长、高回报提升公司的价值。
地产项目为华侨城集团贡献了高达八成的利润，一时间全国各大城市出现了争相复制华侨城"主题公园+地产"模式的火爆场面。以微缩景观为主的"民俗文化村"、"世界公园"及毫无文化个性的"主题公园"遍地开花，但这种初级低端的旅游产品已无法满足高端游客的胃口，华侨城的神话已很难再现。
旅游综合体井喷期
进入新世纪的几年之后，市场形势发生了巨大变化。我国旅游产业正在进行转型与升级。旅游产业的转型升级也为新型旅游业态的出现提供了契机。旅游综合体正是顺应了旅游产业转型升级的发展趋势而形成的集各种旅游休闲业态于一身的新型旅游经济体。
2008年杭州市委十届四次全会明确提出修建100个城市综合体的战略规划，首次推出了多个以旅游为主题的综合体构建。"旅游综合体"应势而生，并在全国范围内变得炙手可热，成为地方政府、开发商关注的焦点。长期以来，大部分旅游地产项目开发规模小、档次低、重复性建设、缺乏规划、布局凌乱，严重制约了旅游目的地的发展。旅游综合体既契合了政府为改善投资环境、提升城市形象和发展旅游业的需要，也符合旅游消费升级后旅游供给必须相应升级和创新的需要，于是旅游综合体开发迅速从杭州等地向全国蔓延开来，呈现井喷式发展。出现了"每城必建综合体，无处不谈综合体"的现象。但旅游综合体在我国目前还是新生事物，开发建设、发展模式等仍处于探索阶段。
旅游综合体行业发展状况分析
（1）旅游综合体在我国尚处于发展初期
旅游综合体是顺应旅游产业的升级产生，在我国的发展历史仍然较短，市场前景巨大，投资吸引力强，也由此吸引大批资金实力雄厚的房地产商开发。整体而言，现阶段我国旅游综合体的开发尚未形成可复制的商业模式，因此实现规模化仍有待时间的检验。
（2）房地产开发企业纷纷进入旅游综合体开发领域
自2010年我国房地产调控政策趋紧后，各大地产巨头纷纷寻求新的出路，从商业地产转向旅游地产，尤其是大体量的旅游综合体开发格外受到了青睐。在前一两年各地产商试水成功后，2011年纷纷大力投资，旅游综合体开发呈现井喷状态。据统计，截至目前为止，国内涉足旅游综合体的公司超过100家，在全国布局了上百个旅游综合体项目，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边陲新疆，东沿海岸线蔓延。
（3）旅游综合体开发投资规模大
旅游综合体开发被各地寄予厚望，正在各城市和旅游景区周边轰轰烈烈地展开。小尺度的如度假村、中尺度的如旅游景区、大尺度的如旅游城市，都将旅游综合体视为自身复兴和提档升级的法宝。杭州更是提出将整个城市视为一个大型旅游综合体，以实现从"旅游城市"向"城市旅游"的转变。2011年全国旅游综合体项目个数达881个，涉及总投资额10961.2亿元，平均项目投资达到12.44亿，是全国项目平均投资额的1.2倍。具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国旅游综合体行业开发运营模式与投资战略规划分析报告》。
旅游综合体行业国内领先企业
中国港中旅集团公司
中青旅控股股份有限公司
杭州宋城旅游发展股份有限公司
浙江省杭州旅游集团有限公司
大连海昌旅游集团有限公司
开元旅业集团有限公司
龙城旅游控股集团有限公司
中天城投集团股份有限公司
广东珠江投资股份有限公司
四川蓝光实业集团有限公司
