房地产金融

房地产金融行业定义及分类

房地产金融行业定义

房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。

一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。

房地产金融产品分类

房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。

（1）房产金融

房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。

严格地说，它也不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。

（2）地产金融

地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。

具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。

房地产金融行业不同时期可供选择的金融体系

中国房地产企业初创期金融体系

初创期是企业刚刚开始起步的时期。这一时期企业的特征是：处于艰难的创业时期，企业的各种机制和制度尚未建立和健全。

除了股东投资之，这一时期的企业可以采用的融资方式有：REITs、房地产债券融资（该方式用于大型非房地产集团企业横向拓展业务时）、房地产辛迪加。

中国房地产企业成长期金融体系

成长期的企业特征是市场需求增加，产品或服务的规模扩大，内部管理日趋完善，外部形象正在树立，公众的认可度增强，这个时期的公司蒸蒸日上、充满活力。这一阶段房地产开发企业可以采用的融资方式是：

经营业绩较好的企业--买壳上市、海外上市、RETIs、房地产债券融资、租赁融资（回租和回买）和夹层融资。

经营业绩一般的企业--房地产信托融资、REITS、前沿货币合约、回租融资、房地产辛迪加和夹层融资。

中国房地产企业成熟期金融体系

成熟期是指房地产开发企业各方面技术（施工、管理、运营等）已经成熟和房地产产品在业内树立起品牌形象。这一时期企业房地产的开发和销售已经进入稳定成长时期，并不断走向成熟。这一阶段房地产开发企业可以采用的融资方式是：

经营业绩较好的企业--直接上市、买壳上市、海外上市、REITS、房地产债券融资、租赁融资（回租和回买）、典当融资和夹层融资。

经营业绩一般的企业--买壳上市、海外上市、房地产信托融资、REITS、前沿货币合约、租赁融资（回租和回买）、典当融资和夹层融资。

中国房地产企业衰退期金融体系

衰退期主要特征：一是企业资金投向错位，钱越来越多地花在控制系统、福利措施和一般设备上；二是工作缺乏效率和效益；三是人.们越来越拘泥于传统、注重于形式；四是企业内部越来越缺乏创新机制。

处于这一阶段的房地产开发企业，实力仍然雄厚的，可以采用回租融资租赁这种比较安全的方式。因为如果采用上市、REITs、房地产债券等融资方式，一旦经营恶化，极易对已经处于衰退期的企业造成更严重的负面影响，甚至导致企业的死亡。实力己经大大下降的房地产开发企业，建议不要再进行房地产融资。一方面，经营业绩不良会使融资成本更高；另一方面，企业运营对国家政策和行业周期的敏感度增加，在国家政策和行业进入低谷时期，以高成本进行融资的后果很可能是企业经营受阻，负债难还，导致破产。

房地产金融行业发展状况分析

2011-2012年，我国房地产行业受到国家宏观调控政策影响，许多房地产企业资金链一度出现紧张。前瞻通过统计万科、恒大、保利、华润、富力等大型房地产开发企业的融资规模可以发现，2012年大型房地产开发企业的融资规模普遍上升，房地产金融融资规模扩大。以下以万科及世茂房地产为例。

2012年，万科企业股份有限公司筹资活动现金流入总计504.68亿元，同比增长83.7%。其中取得借款收到的现金474.77亿元，吸收投资收到的现金29.91亿元。

2008-2012年，世茂房地产控股有限公司新增贷款额度呈波动增长走势。2012年，世茂房地产控股有限公司新增贷款总计282.60亿元，同比增长33.7%。截至2012年末，世茂房地产持有现金约人民币11亿元，未提用贷款额度约为人民币100亿元。

具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国房地产金融行业深度调研与投资战略规划分析报告》。

优秀房地产企业金融体系

万科企业股份有限公司金融体系

恒大地产集团金融体系

保利房地产（集团）股份有限公司金融体系

华润置地有限公司金融体系

广州富力地产股份有限公司金融体系

金地（集团）股份有限公司金融体系

上海绿地（集团）有限公司金融体系

大连万达集团股份有限公司金融体系

碧桂园控股有限公司金融体系

北京首都开发股份有限公司金融体系

房地产金融行业优秀基金

中国住宅产业精瑞基金

领汇房地产投资信托基金

泓富产业信托

越秀房地产投资信托基金

冠君产业信托

置富产业信托

富豪产业信托

安信信托投资股份有限公司

中诚信托投资有限责任公司

盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司