房地产估价(Real Estate Appraisal)是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
房地产估价行业定义及分类
房地产估价行业定义
房地产估价（Real Estate Appraisal）是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
房地产估价产品分类
房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：
图表1：房地产估价分类（按估价目的分类）| 序号 | 房地产估价的分类 |
| 1 | 土地使用权出让价格评估 |
| 2 | 房地产转让价格评估 |
| 3 | 房地产租赁价格评估 |
| 4 | 房地产抵押价值评估 |
| 5 | 房地产保险估价 |
| 6 | 房地产课税估价 |
| 7 | 征地和房屋征收拆迁补偿估价 |
| 8 | 房地产分割、合并估价 |
| 9 | 房地产纠纷估价 |
| 10 | 房地产拍卖底价评估 |
| 11 | 企业各种经济活动中涉及的房地产估价 |
| 12 | 其他目的的房地产估价 |
房地产估价行业发展环境分析
（1）《房地产估价机构管理办法》
2005年10月12日，建设部发布了《房地产估价机构管理办法》（以下简称《办法》），旨在规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，《办法》于2005年12月1日起实施。
《办法》规定，房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责三级房地产估价机构资质许可。
《办法》规定了各资质等级房地产估价机构必须具备的条件，以及在资质等级许可范围内从事估价业务的内容。
《办法》指出，一级资质房地产估价机构可以按照有关规定设立分支机构三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。其中一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务；二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务；三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
有下列情形之一的，资质许可机关或者其上级机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销房地产估价机构资质：
◆ 资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价机构资质许可的；
◆ 超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的；
◆ 违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的；
◆ 对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的；
◆ 依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形，房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，应当予以撤销。
（2）《房地产估价师注册管理办法》
为了加强对房地产估价师的注册管理，完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员执业资格认证制度，提高房地产价格评估水平，建设部于1998年8月20日颁布了《房地产估价师注册管理办法》，《房地产估价师注册管理办法》自1998年9月1日起施行。
2001年8月15日，建设部发布的《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》，自发布之日起施行。
随着2007年3月1日《注册房地产估价师管理办法》的实施，《房地产估价师注册管理办法》和《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》随即失效。
（3）《注册房地产估价师管理办法》
为了加强对注册房地产估价师的管理，完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，2006年12月25日，建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》（以下简称《办法》），《办法》自2007年3月1日起施行。
《办法》所称注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照本办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。
注册房地产估价师的注册条件为：
◆ 取得执业资格；
◆ 达到继续教育合格标准；
◆ 受聘于具有资质的房地产估价机构；
申请初始注册，应当提交下列材料：
◆ 初始注册申请表；
◆ 执业资格证件和身份证件复印件；
◆ 与聘用单位签订的劳动合同复印件；
◆ 取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供达到继续教育合格标准的证明材料；
◆ 聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。
申请注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门提出注册申请。对申请初始注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起20日内作出决定。对申请变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之日起5日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起10日内作出决定。注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行网上申报、受理和审批。
申请人有下列情形之一的，不予注册：
◆ 不具有完全民事行为能力的；
◆ 刑事处罚尚未执行完毕的；
◆ 因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
◆ 因前项规定以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；
◆ 被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的；
◆ 以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；
◆ 申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的；
◆ 为现职公务员的；
◆ 年龄超过65周岁的；
◆ 法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
取得执业资格的人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方可从事房地产估价执业活动。隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价师注册的，建设（房地产）主管部门不予受理或者不予行政许可，并给予警告，在1年内不得再次申请房地产估价师注册。
《办法》自2007年3月1日起施行。1998年8月20日发布的《房地产估价师注册管理办法》（建设部令第64号）、2001年8月15日发布的《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》（建设部令第100号）同时废止。
房地产估价行业发展状况分析
我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。我国从事房地产的中介机构有6000多家，约3.5万人取得执业资格，3万多人注册执业，房地产估价行业从业人员超过25万人。房地产估价机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿以及税收、公司上市、企业改制、资产重组等各种业务之中，房地产估价现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业。
从2011年全国一级资质房地产估价机构业绩排名来看，收入排前三的分别是深圳市世联土地房地产评估有限公司、北京仁达房地产评估有限公司和北京首佳房地产评估有限公司。截至到2011年底，深圳市世联土地房地产评估有限公司历年累计评估总值达16018.3亿元，累计评估规模近11.39亿平方米。
具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国房地产估价行业发展前景与投资战略规划分析报告》。
房地产估价行业国内领先企业
北京仁达房地产评估有限公司
深圳市世联土地房地产评估有限公司
北京首佳房地产评估有限公司
北京康正宏基房地产评估有限公司
北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司
武汉国佳房地资产评估有限公司
上海城市房地产估价有限公司
深圳市国策房地产土地估价有限公司
深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司
房地产估价行业五力竞争模型分析
买方竞价能力分析
房地产估价机构的顾客是指房地产估价服务的委托人，最主要的类型有政府部门、中外银行、房地产商、中外非房地产企业、法院、市民等。尽管经济的发展，特别是全球化进程的加速，促使房地产估价的业务总量快速增长，但顾客的议价能力并没有降低。
图表2：房地产估价行业顾客讨价还价能力影响因素资料来源：前瞻产业研究院房地产估价行业研究小组整理
首先，估价服务产品具有很高的同质性，顾客的选择空间大，而且更换估价公司的成本几乎为零，甚至还可能因为压低价格而获得正的收益，因此顾客的议价能力增大。
其次，顾客中不少大型企业掌握了价格话语权。例如银行，由于房贷业务以建设银行、工商银行、中国银行、上海银行等几大银行为主，这些客户以其巨大的采购量为砝码，迫使估价公司降低价格。类似的还有拆迁公司、财税部门等。
再次，在没有法律明文规定必须委托估价的情况下，部分顾客可以自己评估，或者委托房地产咨询公司评估。特别是房地产咨询公司，他们为顾客提供从市场研究、前期策划、销售代理到价格测算评估的全套服务，具有较强的竞争力。
供应方竞价能力分析
房地产估价行业是一个知识密集型产业，最主要的供应商是信息提供商。由于我国房地产价格信息由房地产交易中心所垄断，查询交易价格必须支付高额的费用，因此供应商的讨价还价能力很强。
但是基于两个方面的因素，供应商的讨价还价能力在弱化。首先，估价机构可以设立市场研究部，开发自己的数据库，降低对房地产交易中心的依赖；其次，估价机构通过估价师协会的努力，争取到了比较高的查询费折扣，有效降低了成本。
现有企业竞争情况
以下分别从竞争数量、行业增长率、退出壁垒、竞争层次分析现有企业的竞争情况。分析可得，行业处于高速发展阶段，中低端竞争较为激烈，高端竞争较为缓和。
图表3：中国房地产估价行业现有企业的竞争分析| 指标 | 表现 | 结论 |
| 竞争者数量 | 全国房地产估价行业共有企业6000多家。 | 竞争强 |
| 行业增长率 | 得益于房地产市场新房购置速度的下滑，二手房交易增速较快，房地产估价行业受益明显。 | 行业增长率高 |
| 退出壁垒 | 行业的固定成本投入较小，成本主要为人力成本。 | 退出壁垒较小 |
| 竞争层次 | 房地产估价行业主要提供的是脑力服务，知识服务，在目前估价行业中尚存在资质级别，不同资质间的竞争是缺乏公平性的，因此在这种情况下一些机构通过兼并等手段提高资质，试图通过提高资质来获取更多的业务。 | 中低端竞争激烈，高端竞争较为缓和 |
资料来源：前瞻产业研究院
新进入者威胁分析
房地产估价行业处在不同的业务阶段，其新进入者的威胁也不一样，但是无论是高端还是低端，其回报率都较高，只要具备一定的人脉关系，都能获得一定的业务量，这使得对新进入者具有较强得吸引力，特别是对于低端业务，由于资质交易获取，也使得在位企业面临新进入者的威胁较高，而高端业务的威胁较小。
图表4：中国房地产估价行业现有企业的竞争分析| 指标 | 表现 | 结论 |
| 进入壁垒 | 在中低端领域，房地产估价行业的进入壁垒较低，只要具备一定的人力资源，构成合伙团队，就可以申请相关资质；但是在高端领域，资质获取较困难。 | 低端领域进入壁垒低，高端进入壁垒较高 |
| 吸引力 | 房地产估价行业是智力型行业，主要依靠服务获取收益，利润回报较高，对进入者具有较强的吸引力。 | 吸引力较强 |
资料来源：前瞻产业研究院
替代品威胁分析
由于房地产评估是一种专业的服务，它的服务性质不同于会计、审计等其他中介服务，到目前为止，并没有其他中介机构能够全面地替代评估服务。但不管在国际市场还是在国内市场上，为顺应经济全球化潮流，众多的会计师事务所、资产评估公司都在努力拓展业务范围，由单纯的会计、审计业务扩大至管理咨询、房地产评估等领域，这对房地产评估业构成了一定的威胁。
