2017年，国家明确提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”，明确将粤港澳大湾区上升为国家战略。随着政策及基建落成贯通的配合，区域经济将进一步提速发展升级。粤港澳大湾区具有发展成为世界级城市群的现实基础和潜力，可以匹敌纽约湾区、东京湾区和旧金山湾区等世界一流大湾区。粤港澳大湾区建设是以珠三角为基础，由内地9个市区（广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆）和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。建设粤港澳大湾区所带来的投资机会主要体现在房地产和交运两个板块：
1、大湾区发展须以内部互相联通为前提，交运板块必将收益航运及港口：“粤港澳大湾区”具有密布的庞大港口群，作为国家对外贸易及经济交流的门户，首当其冲成为最受关注的行业，建议关注中远海特、深赤湾A、盐田港和珠海港；铁路及公路：作为内部交通的最主要方式，公路和铁路关系着整个“湾区经济一体化”的进程，三地的互通互联，将成为内部增长的关键所在，建议关注广深铁路、粤高速和深高速；机场：机场作为全国和全世界游客及移居客的门户，将为“粤港澳湾区世界级城市群”直接服务，建议关注白云机场和深圳机场。
2、大湾区建设必然带来房地产行业的长期繁荣
在发达交通网络的保障前提下，湾区内城市将形成城市群协同发展的经济格局。核心城市的产业升级，将激发年轻人才的刚性住房需求；非核心城市的工业发展，将带来人口集聚型的房地产繁荣。根据大湾区建设规划及布局，建议关注大湾区内土地储备丰富的房地产龙头企业，包括万科A和保利地产等A股上市公司。世界级湾区VS粤港澳大湾区
1、粤港澳大湾区具有成为世界级湾区的基础和潜力
世界顶级城市群大多分布在湾区，全球沿海地区的经济总量和人口也主要集中在湾区。据世界银行的统计，目前全球60%的经济总量集中在入海口，75%的大城市、70%的工业资本和人口集中在距海岸100公里的海岸带地区。
世界上经济规模最大的三大湾区分别为纽约湾区、东京湾区和旧金山湾区。三大湾区具有如下共同点：从体量上来看，三大湾区的占地面积和人口容量都具备较大规模；从产业结构上来看，第三产业比重均在80%以上，其中房地产业和金融业占据重要的地位；从经济实体上看，世界级湾区以创新型企业和发达的金融保险业作为湾区经济发展的重要支撑；从劳动力素质上看，由于具有集中的风险资本和较高的研发投入，湾区中的劳动力素质较高。
数据来源：通联数据、萝卜投研。
粤港澳大湾区自身具有成为世界级湾区的基础和潜力。粤港澳大湾区的占地面积和人口超过世界三大湾区。粤港澳湾区城市群的陆地面积和常住人口均超过三个世界级湾区。粤港澳大湾区位于我国珠江通往南海的重要出海口，区位优势明显。大湾区港口资源十分丰富，拥有香港港、深圳港、广州港等世界级集装箱港口，港口集装箱吞吐量远高于三大湾区。虽然粤港澳湾区的第三产业占比小于三大湾区，但相较于我国第三产业占比51%的平均水平而言，仍属于较高水平。分区域来看，香港和澳门的第三产业占比均保持在90%以上，广东省第三产业占比也呈上升趋势，粤港澳第三产业占比高于全国平均水平。上述数据对比说明，尽管粤港澳大湾区目前与世界级大湾区尚有距离，粤港澳大湾区已具备成为世界级湾区的基础和潜力。
随着政策及基建落成贯通的配合，也将进一步加快粤港澳大湾区跨入世界级大湾区的前进步伐。政策方面：2017年7月1日，香港特别行政区行政长官林郑月娥、澳门特别行政区行政长官崔世安、国家发展和改革委员会主任何立峰、广东省省长马兴瑞共同签署了《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，按照协议，粤港澳三地将在中央有关部门支持下，促进互利共赢合作关系，共同将粤港澳大湾区打造成国际一流湾区及世界级城市群。基建方面：预计将于2017年底试通车的港珠澳大桥连接香港、珠海、澳门，建成后全长55公里，是世界上最长的跨海大桥，理论上已经贯通粤港澳三地。届时，珠江西岸的澳门、珠海到香港的陆路通行时间将由3小时变为半小时，形成连接深港、广佛和珠澳三大经济圈的闭合快速路网，大幅提高香港至珠江口西岸的运输能力，将加速粤港澳经济一体化的进程，提升珠三角综合竞争力，打开粤港澳大湾区发展的空间。
数据来源：国泰君安证券研究。粤港澳大湾区的未来发展方向
未来粤港澳大湾区要成为世界级金融、航运、贸易、科技和产业中心。具体来说，根据每个城市的区位特点和发展阶段，规划确定其发展的方向，形成分工合作、错位发展、优势互补的局面。香港侧重金融中心职能，继续发展金融产业和现代服务业。深圳已经在高科技和金融两个产业积累了较强的优势，同时在航运方面也是处于领先地位，因此在湾区的角色主要是科技创新、金融创新和航运。广州在多个产业领域具有较大的优势，以南沙作为桥头堡积极发挥贸易中心城市的作用。
香港是金融中心。香港和内地是两个不同的金融体系，有利于建立互补、互助和互动的关系。同时香港背靠内地、面向世界的独特地理位置，使得内地企业在“走出去”的过程中不仅能够顾及东南亚和欧美市场，还能保持与内地的紧密联系，是连接海陆、沟通中外的重要节点。香港的金融行业可以利用前海、南沙和横琴自贸区建设提供的机遇进入内地，扩大发展空间，促进内地金融改革和开放；利用“深港通”，推动深港两地资本市场融合，提升香港资本市场的辐射能力，为内地企业提供多元化的融资渠道；通过与珠三角合作，支持香港人民币离岸业务中心枢纽建设，推进人民币的国际化进程。
深圳是创新科技中心。国家“十三五”规划纲要草案中表示，支持珠三角地区建设开放创新转型升级新高地，加快深圳科技、产业创新中心建设。深圳从技术转化到产品、产品推向市场都是市场经济在主导，同时深圳市政府鼓励企业技术创新。
广州是服务贸易中心。近几年，广州电子商务发展迅速。2015年，广州电子商务交易额超1.5万亿元。在跨境电商方面，2015年实现跨境电商进出口总额67.5亿元，增长3.7倍，位居全国试点城市前列。广州将借助空港、海港等交通体系，构建全球城市网络重要节点。《广州综合交通“十三五”规划》显示，到“十三五”期末，通过搭建以广州为起点的“空中丝路”，与国内、东南亚主要城市形成“4小时航空交通圈”，与全球主要城市形成“12小时航空交通圈”，而依托海港，广州将形成一个连接全球的国际航运中心，让全球资源配置能力提升走上“快车道”。大湾区背景下的交运行业投资机会
粤港澳大湾区拥有全国最密集的交通网络，未来将进一步加快大湾区基础设施建设，推动内地与港澳交通设施有效衔接，构建高效便捷的现代综合交通运输体系，共建世界级港口群和空港群，优化高速公路、铁路、城市轨道交通网络布局，完善现代货运物流体系，提升客货运输服务水平，增强对区域发展的支撑能力，同时也在21世纪海上丝绸之路中发挥重要作用。
数据来源：通联数据，萝卜投研。
1、航运及港口板块
粤港澳大湾区在广州、深圳、珠海和香港均拥有港口，且拥有深圳前海、广州南沙及珠海横琴三大自贸区平台。未来以珠江航运带动内陆地区，尤其是西南地区协同发展，充分发挥地区内陆航运与国际航运承接作用，将粤港澳大湾区的经济纵深支撑覆盖到整个华南地区。
中远海特：公司主营特种船运输业务，目前拥有规模和综合实力居世界前列的特种运输船队，经营管理半潜船、多用途、重吊船、汽车船、木材船和沥青船等各类型船舶100多艘。公司在远东至地中海、远东至欧洲、远东至波斯湾、远东至美洲、远东至非洲等航线上，形成了稳定可靠的班轮运输优势。公司为上市公司中具备大型机械设备海运力的唯一标的。“一带一路”建设和中国高端装备“走出去”步伐的加快，将为特种船运输市场带来稳定的货源，为公司多用途船和重吊船市场带来机遇。同时，粤港澳大湾区上升为国家战略，目的是推动内地与港澳深化合作，扩大对外开放，打造世界级大湾区。公司地处广州，是粤港澳大湾区发展的重要参与者，有望迎来市场需求的新增长。公司主要收入来自于多用途船和重吊船，下图为通联智能预测模型所预测的多用途船、重吊船月度运量和年度归母净利润及其与一致预期的对比。17至19年的归母净利润预测值分别为2.6,5.1和7.4亿元。
数据来源：通联数据，萝卜投研。
深赤湾A：深赤湾是大型集装箱码头和散杂货码头，是世界第四强集装箱港。主营业务为集装箱和散杂货的港口装卸、仓储、运输及其它配套服务，主要经营深圳赤湾港区6个集装箱泊位及7个散杂货泊位、妈湾港区3个集装箱泊位和东莞麻涌港区5个散杂货泊位，并参资山东莱州港区。公司2016年货物吞吐量为6780万吨，同比增1.8%；集装箱吞吐量为504万标箱，同比增5.8%；散杂货吞吐量为1882.2万吨，同比下降2.39%。2016年实现营业收入19.05亿元，同比增长1.74%；归属于上市公司股东净利润5.32亿元，同比增长0.88%。公司作为区域集装箱和散杂货枢纽港，经营业绩保持增长，市场地位稳中有升。下图为通联智能预测模型所预测的年度归母净利润和EPS及其与一致预期的对比。17至19年的归母净利润预测值分别为6.11,6.62和6.88亿元；EPS预测值分别为0.95,1.03和1.07元/股。
数据来源：通联数据，萝卜投研。
盐田港：盐田港依赖湾区雄安主题双驱动，投资收益有望大幅提振。根据规划，雄安新区第一期将于2020年建成，由于新区基础建设较为薄弱，短期内对矿石、钢材和机械设备需求较大，将对津冀地区港口产生长久的提振作用。公司持有曹妃甸 港35%股权，有望受益于曹妃甸港业绩提升。此外，国务院工作报告首次提出制定粤港澳大湾区城市群发展规划，大湾区是我国“一带一路”战略的重要补充，对外开放步伐加快将有利于实现贸易一体化，利好港口行业。公司参股盐田国际集装箱码头等公司，未来投资收益有望较大提振。下图为通联智能预测模型所预测的年度归母净利润和EPS及其与一致预期的对比。17至19年的归母净利润预测值分别为2.91,3.00和3.14亿元；EPS预测值分别为0.15,0.15和0.16元/股。
数据来源：通联数据，萝卜投研。
珠海港：珠海港立足珠三角、在西江流域和西南物流通道上拥有区位优势。珠海作为连接粤港澳重要城市，也是“一带一路”物流通道上的节点之一，目前处于多重政策利好的交叉点，面临重大发展机遇。具体而言，随着港珠澳大桥通车，珠海将会成为连接粤港澳的最便利物流节点之一，公司在港珠澳大桥珠海落脚点的洪湾港等已布局有相关的物流设施和配套业务，大桥的通车预计将会带来业务量的提升。另一方面，公司在大型干散货、油品码头方面有明显优势，随着港珠澳一体化建设的发展，资源和机制的融合，港口间的分工与合作将会更加深入，大湾区的建设将带来通关政策的便利化和进出口贸易货物的大幅增长，将推动公司港口业务的进一步发展。公司目前形成“港口物流”、“综合能源”和“港城配套”三大主业板块，具体包括投资、开发和运营大型干散货、油气化学品和集装箱海港码头、西江流域内河集装箱码头及散杂货码头、提供物流及相关增值服务、投资和运营燃煤发电、风力发电、天然气发电等项目，港城配套包括置业开发、物业管理及生产制造。港口物流和综合能源两大板块资产体量相当，综合能源板块的利润相对丰厚。2016年公司实现归母净利润1.04亿元，同比增长32.55%。下图为通联智能预测模型所预测的年度归母净利润和EPS及其与一致预期的对比。17至19年的归母净利润预测值分别为2.25,2.48和2.72亿元；EPS预测值分别为0.28,0.31和0.34元/股。
数据来源：通联数据，萝卜投研。
2、铁路及公路板块
广深铁路：广深铁路成立于1996年，同年5月在纽交所和香港联交所上市，2016年在上交所发行A股上市，是中国铁路系统目前唯一一家在内地、香港和纽约三地挂牌上市的股份制企业。公司实际控制人为中国铁路总公司，控股股东为广铁集团，集团为1993年广州铁路局改制而来，纳入当时由国家直接管理的100多家企业集团之列，改制后的广铁集团享有多项生产经营自主权，是铁路商业化、公司化的一大先河。铁路客运+路网清算及服务，占据大部分收入，分别占收入比重达43%与41%。就客运收入而言，长途车占比最多(55%)、广深城际次之(33%)、直通车收入占比最少(7%);路网清算及服务则分为路网清算、以及公司为来往高铁提供的运行服务两种。下图为通联智能预测模型所预测的长途车和合计月度客运量和年度归母净利润、EPS及其与一致预期的对比。17至19年的归母净利润预测值分别为15.68,18.69和21.08亿元; EPS预测值分别为0.22,0.26和0.29元/股。
数据来源：通联数据，萝卜投研。
粤高速A：公司的主营业务是广佛高速、佛开高速和京珠高速广珠段的收费和养护工作，同时参股了多家高速公路公司。2016年6月公司实施了重大资产重组：公司持有广珠东公司股权从20%增加到75%，持有佛开公司股权从75%增加到100%。截至2016年末，公司控股高速公路里程158.12公里，参股高速公路里程684.2公里，按照权益比例折算里程合计273.05公里。公司目前各路段都处于车流量增速稳定期。“十三五”期间公司将致力于打造成为高速公路资本运作平台和战略新兴产业整合平台，构建“高速公路主业+沿线资源开发、智慧交通、金融及类金融、投资的“1+4”产业发展格局，公司将打造成为大型投资控股企业。本次重组引入了复星集团、保利地产、广发证券三家战略投资者，有利于公司多元化发展的探索，加快业务转型升级。公司2016年实现营业收入28.25亿元，同比增长6.3%，归属于上市公司股东的净利润10.01亿元，同比增长43.83%。下图为通联智能预测模型的月度多用途船、重吊船运量和年度归母净利润预测结果及其与一致预期的对比。17至19年的归母净利润预测值分别为14.32,13.42和14.11亿元; EPS预测值分别为0.74,0.70和0.73元/股。
数据来源：通联数据，萝卜投研。
深高速：主要受收费公路表现强劲以及新增投资收入的推动，深高速17年上半年净 利润同比增长20.6%至7.42亿人民币，符合我们的预测。收费公路业务营收同比增长10.8%至19.57亿人民币，占到公司总营收的92.8%。维护成 本的下降带动收费公路业务利润率同比提升1.6个百分点至 52.6%。管理层确认梅林关项目将于17年4季度开建，预售将于18年底启动。17年上半年公司营收同比增长2.2%至 21.08亿人民币。收费公路业务前景依然稳定。由于大部分收费公路项目录得双位数的增长，17年上半年该业务收入同比增长 10.8%。公司长期目标是让环保产业贡献公司营收的20%，近期以44.09亿人民币收购德润环保20%股权表明了管理层进军环保产业的决心。下图为通联智能预测模型所预测的年度归母净利润和EPS及其与一致预期的对比。17至19年的归母净利润预测值分别为15.64,17.33和20.18亿元; EPS预测值分别为0.72,0.79和0.92元/股。
数据来源：通联数据，萝卜投研。
3、机场板块
机场作为全国、及全世界的游客及移居客的门户，将为“粤港澳湾区”的市场性、国际性、和外部性定位，以及建成“绿色、宜居、宜业、宜游的世界级城市群”目标直接服务。机场行业的营业收入主要分为航空性收入和非航空性收入，白云机场和深圳机场两家公司的营业收入主要由航空性收入构成。航空性收入包括安检费、旅客服务费和飞机起降费。安检费和旅客服务费与旅客吞吐量正相关，飞机起降费与飞机起降架次相关。下图分别对比了17至19年度白云机场和深圳机场的月度旅客吞吐量和飞机起降架次智能预测结果，以及两家公司的归母净利润和EPS智能预测结果。
数据来源：通联数据，萝卜投研。
大湾区背景下的房地产行业投资机会
1、投资逻辑
核心城市产业升级，激发刚性住房需求：核心城市产业升级引导人口变化，随着第三产业尤其是金融业、创新型产业的占比增加，年轻高学历人口更倾向于向都市圈迁移，从而增加住房的刚性需求。在日本经济增长的各要素贡献中，东京湾区的核心城市-东京都的全要素生产率显著增加，并明显高于其他各县。这表明高科技、中高端产业在东京核心区的集聚现象。东京湾区的发展过程中，东京都的制造业区位商下降，而服务业区位商上升，说明制造业已逐渐从东京都外溢到周围非核心城市，带动次发达地区的产业发展。从国际经验来看，由于产业的升级以及教育资源集聚，年轻人受求学和就业等因素的驱动，流入服务业或更高端产业集聚的核心特大城市。
将东京湾的发展历程类比到粤港澳湾区。一方面，粤港澳湾区内目前人口分布不均，珠海、江门、惠州、肇庆等经济欠发达城市人口密度过少。粤港澳湾区加速建设后，有望通过产业引导的方式促进人口流动和再集聚，从而带动地产行情。另一方面，作为粤港澳大湾区的核心城市之一，香港近几年对人口的吸纳能力显著，2015和2016年净迁入人口分别为4.3万人和5.1万人。预计未来将与东京都相似，与内地互通互联后，将有更多人才涌入湾区核心城市。
非核心城市工业发展，带来人口集聚型房地产繁荣：在东京湾区内，在1955年工业化发展初期，人口从周围县流入到以日本的五大工业区内，分别是北九州、濑户内、名古屋、阪神和京滨工业区，而这几大工业区随后演化成名古屋、东京都和大阪都市圈，人们在这些地区置业安家，带动了当地的房地产市场发展。而政府规划的粤港澳大湾区内三大都市圈的形成，将带动工业城市，如佛山、江门工业、制造业的发展，由于工业化使得规模生产得以实现，工业工人的收入提高，受高收入的驱使，将有大量农村人口向城市流入，并在城市内购房置业。
从粤港澳湾区内陆城市的产业结构来看，目前佛山、惠州、中山的第二产业比重较大，而江门、肇庆、惠州的工业欠发达，同时，这几个城市的人均可支配收入显著低于其他城市，未来受收入以及就业驱动，部分人口将向佛山、惠州、中山流动，另外，受政策影响，部分农村人口将汇入城市进行就业。
2、投资标的
根据大湾区建设规划及布局，建议关注大湾区内土地储备丰富的房地产龙头企业。从各房地产上市公司的大湾区项目数量、分布城市及湾区内土地储备面积来看，建议关注万科A、保利地产。下图分别对比了17至19年度万科A和保利地产归母净利润和EPS的智能预测结果及其与一致预期的对比。通联智能模型预测17至19年，万科A的归母净利润分别为411.66,454.77和474.05亿元，EPS分别为3.72,4.11和4.2元/股；保利地产的归母净利润分别为245.85,296.70和355.47亿元，EPS分别为2.18,2.63和3.15元/股。
数据来源：通联数据，萝卜投研。
