城市经营及经营模式

城市经营行业定义及分类

城市经营，就是指以政府为主导，私营部门、第三部门和社会公众共同参与的多元主体对城市所有资产进行聚集、重组、运营，从中获取利益，谋求城市的自我积累和自我发展的过程。

城市经营的核心内容是在政府的宏观控制下，以经营理念管理城市，在城市管理中实现市场化、产业化和效率最大化的运作，使城市资产得到最大限度的保值和增值。市场化，是要打破政府统包的旧框框，面向社会，走向市场，鼓励全社会参与，形成竞争机制；产业化，是按经济规律和要求从单纯的行政事业管理走向经济、企业管理，在保证社会效益的前提下，讲求成本核算和投入产出的比例；效率最大化，就是要通过规范化的管理，建立一套综合反映城市管理水平的考核指标体系，使市场经济条件下的城市管理体系在统一领导、分级管理、专业分工的基础上实现协调高效运转，产生最大的经济社会效益。

城市经营包含三要素：经营主体、经营客体和经营过程。经营主体是处于主动地位，是由法人、组织机构或个人来担当；经营客体是处于被动地位，是行为对象；行为过程是符合科学规律的程序。

图表1：城市经营的基本架构

目前我国的城市经营研究重在应用，缺乏实际的系统总结，本报告在提高城市竞争力和城市可持续发展目标指导下，依据我国城市转型需求和城市经营的未来发展趋势，着重对以下三方面的内容进行探讨：

（1）城市经营的系统化研究。根据城市经营的程度、范围、对象、目标，从空间层次、运作层次进行系统分析与研究，形成城市经营的系统框架。

（2）各类城市经营的模式、机制和策略研究。城市经营作为一种新的城市建设与管理方式，其采用的模式往往是与城市本身的优势资源和城市政府的治理方式相联系的，此部分将根据区域经济学和城市经济学的基本理论，根据城市的指向性要素（产业、环境、土地、市场、资金、知识等）在城市发展中的作用，考察国内一些城市的城市经营活动，对取得较好经营效果的城市经营活动进行归纳和总结，概括了几种比较有典型的城市经营模式：环境品牌经营模式、工业品牌经营模式等。

（3）城市经营的问题总结与发展对策。在总结各类城市经营问题的基础上，借鉴国外经验，提出发展对策。

图表2：城市经营模式及战略研究框架

城市经营战略内容分析

城市经营战略是宏观层次上的城市经营，是整个城市经营体系中的"上层建筑"，是以城市发展战略为依据，以整个城市为对象，以提高城市综合竞争力为目标进行的各类战略性经营活动。

城市经营战略包括总体战略、竞争战略和职能战略，在本报告中重点分析城市总体经营战略与城市品牌营销战略，其中，城市总体经营战略即通常所指的对城市整体发展与城市发展战略规划互动的城市经营战略，是城市经营战略的主体部分，包括对城市战略定位和整体的空间经营，体现了对城市定位、功能、空间布局的总体性、方向性、框架性的战略发展的经营。而城市品牌营销战略也是职能战略的一种，城市品牌营销包括对城市品牌形象和城市事件的经营。

图表3：2012年中国城市经营行业状态描述总结表

资料来源：前瞻产业研究院城市经营行业研究小组整理

城市经营战略与城市规划的关系

城市经营和城市规划构成了城市管理体系中的两个重要组成部分，其目的都是为了发展和建设好一个宜居、宜业、宜人、高效、有序的城市环境。两者有着密切的关系，但在具体任务和分工上又存在着很大的差别。城市经营与城市规划之间的关系可以概括为四点：

城市规划是城市经营战略的前提和依据

城市经营是对城市资源的资本化运作和配置优化，实现城市资产的保值增值和城市总体价值的提升，而城市规划正是调控城市土地资源利用和空间资源配置的重要依据和手段。城市规划是旨在引导市场实现社会目标的城市经营工具。城市经营通过对城市的整体经营，提升城市竞争力，而城市规划正是提供了城市整体发展的方案和愿景。城市经营通过对城市建设项目的市场化运作，达到融资的目的，而城市规划安排了项目布局，展示了城市建设项目的预期。为市场和开发商明确了投资的方向，有效引导了城市经营的开展。

城市经营是城市规划的实施手段

城市规划是对城市未来发展的预期和描绘，是一种愿景层面和方案层面的构想，而规划方案的实施与落实，需要通过城市经营的具体操作，遵循城市经济、土地、房地产、基础设施等的运行规律，采取有效的投融资方式予以实施。因此，城市经营是城市规划科学方案实施的保证，是城市建设市场化推进过程中城市规划体制改革的重要举措。，

另一方面，从城市经营是对城市资源进行市场化运作，达到资源保值增值，实现利润最大化的目的而言，城市规划本身就是一种十分珍贵的战略性资源，是城市经营的基本内容。编制完成并经过批准的城市规划是城市经营的重要对象和"卖点"。

城市经营战略与城市战略规划存在互动关系

就城市战略经营和城市战略规划（包括城市总体规划）而言，城市战略规划明确了城市发展方向、定位、功能和空间构架，这些都构成了城市战略经营的基本依据。尤其是城市发展定位，关系到城市不同空间层次中的作用和价值，从而为城市战略经营营销城市、吸引资金等生产要素和聚集企业、人口提供了坚实和科学的基础，成为城市战略经营的"亮点"。

但是，要使城市战略规划的设想成为可资城市战略经营的内容和工具，必须在编制中具有城市经营的理念，认识和了解规划方案和规划内容（包括城市定位、城市空间发展方向、基础设施布局等），开展城市经营的可行性、经济性、社会性、运作性，以及城市经营对城市规划方案实施的可能影响，从而对规划方案进行适时调整，形成城市战略规划与城市战略经营的良性互动。

城市发展战略定位分析

准确科学的城市定位是制定合理的城市总体经营战略方案的基础，也是城市总体经营战略的重要内容。在经济全球化的背景下，人才、商品和资金全球化的流动愈加频繁，城市间争夺腹地的竞争愈加剧烈。在这种环境下，城市必须不断调整自身的定位，适应竞争与发展的需要。城市的战略定位分为城市区域定位、功能定位和文化环境定位。

城市空间经营战略分析

空间是城市的载体，因此，城市总体经营战略的一大重点就是城市空间战略的经营。城市总体经营战略以战略规划形式对城市空间发展方向、结构形态、与发展时序做出安排，以实现城市战略资源配置和综合效益的最大化。因此，不断适应发展条件变化，与时俱进地推进空间发展是城市总体经营战略的关键环节。

城市空间经营战略主要包括两个方面：一是在宏观上确定城市空间的拓展方向；二是对于城市总体的空间结构和空间形态做出选择。这两者构成了城市空间发展战略的核心，据此，对未来新开发空间及其建设进行以集约利用和优化利用为中心的经营活动。具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国城市经营及经营模式发展战略分析报告》。