商业地产项目的两个关键环节，一是开发，二是经营。商业招租中法务人员应注意哪些风险？针对该问题，笔者特别请教浙江广滔律师事务后，对商业地产公司招租过程中应当把控的各个环节做简要汇总，供大家参考。
商业项目落成，业主要按照地段、市场定位、风格设定、竞争力大小等因素，综合确定商铺出租条件，参考各种因素的权重以便达到最高出租率。在从招租到营业的一整套环节中，法务人员应当关注以下方面：
1.商铺交付的条件。工程完工之后，验收标准是按照与业主的约定还是法律规定标准，这之间是有差别的，业主与租户应当就商铺的交付标准以书面形式确认下来，防止租户因为商铺的工程问题与业主产生争议，进而影响出租率或者营业时间，这是需要法务人员事先考虑的问题之一。
2.商铺配套设施施工风险。商业地产与住宅地产的配套设施施工及交付标准差别很大。商铺出租中，涉及到换风系统、消防工程、水电供应、电梯配备等配套工程，若商铺经营餐饮或者健身类行业，其对排风排水、水电用量等还有特殊要求，所有相关配套设备的施工、维修及养护，这些都是需要法务人员事先明确，地产项目在交付给业主之前，应当考虑到商铺出租二次装修的要求，使各项部分能够承载相关功能，同时也能提高商铺出租率，减少二次装修的成本和时间。此外，法务人员还应对商铺租期届满之后，租户返还时的装修标准也应当事先约定。
3.商铺交付期限设定。因交付期限涉及到物业费用、租金费用、二次装修时间、能否按时开业等后续环节，如何设定合理的交付期？或者如何应对商户故意延迟接收铺面？法务人员可以通过设置一定的条件和期限，与租户在合同中明确约定达到该条件即“完成交付”，确定明确的交付日期，保障业主权益。
4.商铺面积误差。商铺面积大小直接决定了费用的多少，不同的测量主体所测绘的面积大小可能存在区别。双方共同认定的测绘机构，测绘面积误差范围、租赁过程中面积变动时租金等费用的调整办法，以上这些风险，都需要法务人员事先在合同中与租户作出约定。
5.地产项目是否抵押。商业地产中抵押融资是常见情形，抵押的存在对商铺出租会产生哪些权利义务影响，对于业主、抵押权人、租户可能带来的权利义务，法务人员需要在招租之前列明，需要向租户明确的，应当在合同中列明，以防因此产生纠纷。
6.能否按期营业。商业地产的开业日至关重要，但如何确定开业日也是难题，对于业主来说，工程验收是否合格，出租率是否达到要求，商户是否完成入驻，开业日能否对外营业等问题都需要严格计算。对于商铺来说，二次装修是否完成验收，商品已营业人员是否到位，营业资质是否具备，其他营业条件是否满足等也存在诸多不确定因素。综合以上各个方面，法务人员应当事先确定一个可以成功营业的期限范围，在此阶段预留出各种可能出现的风险事件的缓冲期，然后确定一个相对保险的开业日。最重要的是，要与商户在租约中约定开业日必须对外统一营业的义务，如果未能成功营业，应当承担相应的责任。
除上述风险之外，浙江广滔律师事务所对笔者特别强调以下几方面：
商业招租中还可能受到政策法规变动、土地规划、周围商业环境变化等影响带来的风险。商业地产从开发到招租到营业，法务人员应当综合建设施工单位、物业管理部门、市场运营部门、租赁事务部门、后勤部门等，统筹规划，系统安排，避免各个环节可能出现的纰漏，将之确定在合同条款中，才能最大可能防范风险。
