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中国经济导报记者|郭丁源
传统的“金九银十”是房地产销售的旺季，但近年来，“金九银十”也是调控政策密集出台的时期。近期，限价、限售等“密集式”调控措施全面出击，平复了楼市持续多年的燥热，市场各方心态陡变。
更多城市加入了楼市调控升级的“队伍”中。9月30日，宁波市住建委发布了该市房地产调控再度加码的消息。这标志着，自9月22日首个城市限购开始后的10天内，已有12个城市发布了楼市调控升级的消息，其中8个城市采取了限售措施。在一连串调控组合拳及“打补丁”的政策作用下，热点城市投机和投资性购房需求大为减少。“从目前的大趋势来看，‘房子是用来住的，不是用来炒的’的调控思路不会改变”，中原地产首席分析师张大伟告诉中国经济导报记者，“密集式”的楼市调控实质是为了改变预期，而这一年来的房地产调控不是简单地控制房价，而是由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。
“密集式”调控再度来袭
据张大伟介绍，自去年“十·一”长假前后开始的一轮密集房地产调控潮以来，各线城市房价走势明显分化：热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温，房价过快上涨势头得以遏制，房价涨幅趋于平缓；另一方面，部分三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。“有鉴于此，调控依旧是全国楼市的关键词。”目前，全国推出限售措施的城市数量已超过40个，消费贷“悄悄”流入房地产市场也陆续得到各地监管部门重视。
各地调控政策层层加码之下，房产市场持续降温。据中原地产研究中心统计数据显示，今年“十一”假期前6天，多个热点城市楼市成交出现明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了八成。其中，上海前6天新房网签量为147套，同比下降78%。
“十·一”期间，全国主要城市房地产成交面积比去年下跌44%。而从全国的情况看，房地产市场确实在“降温”。据前瞻数据库显示，全国商品房销售额同比增幅连续9个月下滑，这与去年10月份开始的强调控相关。2017年1~8月，全国商品房销售额78095.59亿元，累计增长17.2%，增速比去年同期下滑21.5个百分点。数据还显示，1~8月，全国商品房销售面积累计98539.02万平方米，累计增长12.7%，增速比1~7月份回落1.3个百分点。
业内多位专家表示，楼市调控政策升级将会成为2017年下半年的常态，未来或将有更多城市加入到调控加码的行列。同策咨询研究部总监张宏伟分析，如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市当中今年市场仍然存在反弹情况，那么，“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温，上海、深圳等核心城市也不例外。
不过，尽管在调控高压下房地产市场总体降温，市场环境也更为复杂，但没能阻挡房企们业绩大幅增长的步伐。其中，部分规模增长较为迅速的房企甚至还大幅上调了年度销售目标，碧桂园销售目标就由原来的4000亿元大幅上调25%至5000亿元。
租赁能否成为破局点
5月底，住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿，“购租并举”改革全面提速。大力发展住房租赁市场，预示着热点城市住房供应将从“重售轻租”跛行式供应体系，转向构建“租售并举”的供应新体系。业内人士猜测，从土地供应、金融到立法顶层设计，房地产结构性调整的调控思路逐渐浮出水面，基础性制度和长效机制的“四梁八柱”正在搭建。
刚刚过去的2个月，可以说是我国房地产史上租赁政策发布最密集的月份，不完全统计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。张大伟分析，从政策内容来看，主要是加减法并用，即增加供应，减少选择租赁居住的阻力。“发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅是房地产长效机制的政策内容之一，也可以鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多权利。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进打了个比喻：去年以来，以限购和限贷政策为“主药”，外加国家强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，调控效果日益显现，而且顺势推出了两味“治本药”：一是对上海等近十年来大城市试行的共有产权房进行大范围推广，二是指定北京等13个大中城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，以解决中低收入群体的住房刚需，通过释放这部分刚需来平抑商品房价格。
业内人士认为，与以前相比，这一轮房地产调控不是简单地控制房价，而是由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”的长效住房制度。对此，严跃进表示，相比调控，住房租赁市场发展的影响相对缓慢但持久，也有可能带来住房体系质的改变。“租赁市场处于初始化的阶段，应该说在未来的2~3年之内会有翻天覆地的变化，租赁市场是一片蓝海。”
