昨天，由蚂蚁金服牵头的“诚信公寓联盟”正式成立，目的是联合各机构性公寓，制定整个公寓行业的行为规范。
锌财经第一时间独家专访了，蚂蚁金服深度战略合作伙伴，蘑菇租房。
联盟成立的背后，是整个租房行业的春天，虽然这行业混乱不堪、鱼龙混杂，但也挡不住利好政策滚滚而来。
从广州的“租售同权”、到上海的“拿地只租不卖”，再到北京10月31号才开始实施的规范租赁市场通知。这一切都像是信号弹，在空中绽放出几个大字：租房时代要来了。
不仅传统的包租公聒噪兴奋，地产商大爷、政府都涌了进来，开始做起了自己的品牌公寓。
但一开始，他们却只是个二房东。
蘑菇租房的创始团队，曾经经营过近万间的品牌公寓，后来转型做起了SaaS，租房管理系统。他们在租房领域这些年经历的起伏，背后是时代的浪。
蘑菇租房的联合创始人龙东平说：“五十年后，历史会记住2015年-2035年这段时期，大量机构化、品牌化的二房东纷纷崛起。把老一代有黑色、灰色性质的不规范。这跟过去十多年经济型酒店迅速崛起是同样的发展逻辑。c2c模式必然是落后的，S2b2c才是真正先进生产力的代表。”
01
政策春风吹啊吹，房产走进了下半场
要强调一下，租房是个屌丝行业。
从商品房出现到今天，租房市场出现了20多年，包租公就存在了20多年。但是，从来没有出现在镁光灯下过。
龙东平给了一个数据，在中国每年有2000万人进城，这些人相当于一个北京的体量。
2017年7月18日，中国住建部又发布了一个政策叫做《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，这一系列政策的背后，是中国城镇化进程给大中城市的承载力带来了压力。
而蘑菇团队最初做蘑菇公寓，就是因为看到了政策的动向。这股风，让很多人涌了进来。
某位房产评论员说：“房产就是信心。虽然租售同权现在看起来还像童话，但这给了人们对未来的信心。”
在1998年之前，七大姑八大姨们凑在一起，谈的都是谁谁又分了房，直到1998年商品房改革开始，政府鼓励商品房买卖，才逐渐出现了现在的房市。支撑着中国房产不断向前的，就是信心。
很像现在的租房市场。
有人戏虐地称，现在年轻人租房总会遭遇这三点：房东的脸色、中介的欺骗、丈母娘的嫌弃。
而如今，租房虽然还是会被丈母娘嫌弃。但在整个地产产业链中，租房是唯一能得到顶层制度红利的领域。
而且这也是巨大的万亿级蓝海市场，左晖、王石、雷军这三位，都相继成了二房东，先后成立了品牌公寓自如、泊寓、YOU+。品牌公寓是一个新的概念，至今才6-7年的时间，也属于二房东。
根据研究报告，2016年房产租赁的市场规模是1.1万亿；到2030年，将达到4万亿。
02
充满bug的二房东，正在崛起
巨大的市场下，需要二房东这一群体。
龙东平对锌财经说：“在业主和租客之间，有个巨大的阶层在崛起—那就是“机构化二房东”。业主与租客实际上是对立的两个阶层，一定需要专业细分的中间服务商（职业二房东）来服务双方，并获得应有的利润。”
二房东就是“包租公”，把别人的房子整套、长期地租下来，然后简单装修、隔断后再转租给其他人，赚这里的差价，包括品牌公寓、人才公寓和廉租房。
站在如此蓝海的市场中，龙东平自己曾经就是二房东，却甩手不做了，换了个角度重新切了进来。
“二房东模式很奇怪，越大越不赚钱。”他笑着说。
“比如管理200套房子，2个人就够了。到1000套房子的时候，房源是五倍的增长，但人力却要8倍甚至10倍。规模越大，部门越多，钱都被人力消耗掉了。”
“当时人力开销要几百万，利润都没有这么多。”
这种现象普遍存在。寓管家的创始人Tony，经营着一万间房的公寓，他对锌财经说：“正常如果一间房赚400块，那么一万间房应该就赚400万，但现在的状态是要亏400万。”
而且二房东很辛苦。
青年公寓的李遥， 和老婆两个人管理了近90套房源。经常不是这家马桶坏了，就那家热水器坏了，他每天都跑在自己家和租客家的路上。还要管退房的，看房的，还要发招租信息。他无奈地对锌财经说：“没办法啊，如果空置房间多，那就等于基本白干了”。
除了要做这些脏活累活，而且规模大了又不赚钱以外，二房东还有面对其他的痛苦。
“我做过二房东，我清楚二房东有很多痛点，管房管账难、手工记账不方便查询、房间数容易出错、资金周转难度大、来源单一。他们需要一套工具帮他们解决问题，扩展业务。”龙东平说。
他讲了一个自己在经营蘑菇公寓时的故事。
“有一天账上突然多了86万，都不知道谁打的，那能怎么办？要把所有的销售和出纳搞在一个群里，对账，每天对，对不完就不下班。”龙东平摇摇头。
“还能怎么办呢？对账又会发现大问题，有的客户会说先欠半个月钱，所以他打过来的钱数目是不对的，然后过两天可能又给你打钱了。”
人力成本太高。
03
转型SaaS工具抄底，租房市场需要信用和透明化
亲身经历了行业痛点后，蘑菇租房选择了做底层的SaaS工具。
“必须通过系统解决这问题，一个按钮就都能搞定了。省一个人，一年至少省十几万。”
据龙东平透露，他们2015年选择转型，2016年产品开发，内测有3000个用户(公寓运营方)。2017年初正式上线后，到今年10月份，已经有一万五千多家的公寓运营方入驻。
这背后，是二房东们的真实需求。
杭州诚客快租是最开始用蘑菇租房SaaS的，刘总说：“我之前也自己开发过管理软件，但是比较粗糙，蘑菇的管理系统比较实用，就直接用了。”
“有人说我们是另外一个58，并不是。商业逻辑完全不一样，蘑菇上的房子都是自动上架和下架。在线预约看房、在线签约、签完电子合同后直接进入立即支付，然后这套房子就会自动地下架了。后面二房东可以直接对账和管理。”龙东平说。
“真房源虽然不能百分之百打包票，没有办法做到绝对，但在市面上所有的模式里，逻辑上是最接近真房源的。”
2017年初，蘑菇租房获得了蚂蚁金服的战略投资，接入了蚂蚁金服的支付渠道、芝麻信用，并且入驻到了支付宝首页，九宫格的“租房”应用，走了一条“SaaS+交易平台+场景金融”的商业模式。
因此，蘑菇租房发布了租房行业首个房东信用评价体系“蘑菇分”，“只要在平台上，如果房东经常被投诉、扣押金，信用下降后，逐步就会被淘汰掉。那么信用好的自然会上来。”
这就是蘑菇租房，在同支付宝以及各“诚信公寓联盟”成员一起，制定公寓行业的行为规范内容之一。
当然，这条SaaS赛道上，并不只蘑菇租房一家。
“这个蓝海市场太大了，根本谈不上竞争，连长租公寓的概念到今天才6-7年，SaaS发展不过才2-3年，我们需要同行一起来教育这个市场”，寓管家的Tony对锌财经说。
面对传统混乱的租房市场，大家仍在跑马圈地的阶段，但政策的风已经吹出了方向。虽然谈变革还为时过早，透明化、规范化、服务化的租房改革，已经停不下来了。
QA
Q：如果说蘑菇租房这类起来了，对这个行业有什么影响？
A:现在租房合同的平均时间只有8-9个月，太随意，经常变动，提前退租等，也导致这种合同难以证券化。一旦稳定后，有利于金融工具的进来。
蘑菇租房类产品，相当于让所有的租房数据都在线化，整个行业会变得更加公开、透明，然后效率提高，成本降低。
我认为租房会加速成为主流的生活方式。从立法方面，已经越来越提倡对租房人的权益进行保护，不能随意涨价，不能随意进出房间，不能恶意违反合同，包括投诉的时候也会得到很大的重视程度。
Q:后面打算怎么做？
A:产品持续迭代升级，目前已经上线14个城市，应该会先拓展到去全国TOP20城市，希望用技术力量来帮助更多公寓运营方提效率，降成本。为求租方创造更多价值，提升租房体验，强化平台的运营。我坚信人们理应得到更舒适的租住生活。
Q:既然这是很大蓝海市场，还会有危机感吗？
A:危机感当然有。最大的危机感在于能不能快速地应对变化，提升对事情的认知，尤其对于公司带头人。然后让团队的认知也保持一致，这很关键。公司业务正在高速地发展，人员进来之后，是不是能培训好，让他真正知道公司是在做什么一件事情。
这次去参加阿里年会，感受真的不一样。4万多人散场了，主持人在台上说，大家先不要动，让内场的嘉宾先走，让我们掌声欢送他们。大家就开始鼓掌，我看到没有一个人动，没有一个人说赶紧，我要回家了。在走的过程当中，我看到很多人在收垃圾，把矿泉水瓶带走，每个人都承包了自己的一平方米。
我觉得如果挑战的话，就在这块了。
议
1、房产就是信心这句话虽然并不严谨，但扣住了关键点：大众主观意愿影响市场走向。租售同权可能是影响大众心智的最后一根稻草。
2、从信息鸿沟来看，房产市场是最广袤的阴影之地了。新技术，正是对付信息鸿沟的最好手段。
3、最近接触了至少二十家SaaS类公司，试图优化房产、餐饮、教育等各个领域。一夜之间，好像不谈SaaS就落伍了，但所有这类公司，只有“鼠标紧紧绑在水泥上”的那些公司，才敢打包票说能盈利。
文∣袁玥
编辑∣强强
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