提要：婚前或婚后所购房屋性质如何认定？如果离婚如何分割？近年来由于房价逐年攀升，房屋已经成为家庭生活中最为贵重的财产之一，夫妻在离婚中房产分割是最核心的问题之一。现实中，由于购房时间，资金来源、还贷情况、产权登记等情形，又与夫妻共同财产制交织在一起，使得房屋产权的认定和分割极为复杂, 有的人甚至根据房产取得时间、出资人、登记情况分析出近20种情况，到底如何分割很多人感到一头雾水。对此，周敏律师从司法审判实例出发，对离婚财产分割进行总结分析，试图帮您拨开迷雾。
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房产作为不动产，其权利的确定应现根据房产登记来确定，即首先推定房产登记上的所有人为房屋的当然所有人。但由于夫妻财产制的原因，房产登记可能与出资情况不一致，同时还牵涉到房产登记时间与实际购买时间不一致的情况，在分割时还进行综合分析和判断。
一、依照房产登记结合相关情况综合判断如何分割
现实中房产登记的情况有：单独所有、共同共有、按份共有。
1、房产登记为共有的，一般依照房产登记
案例1：
小明和小芳离婚诉讼中，价值100万的房产分割双方各执一词，法院查明该房产权属登记为共同共有，小明主张该套房产为其婚前全款出资购买，为了拴住小芳的心婚前将她的名字加到房产证，小芳实际并未出资，要求认定为个人财产。
案例2：
小明和小芳离婚诉讼中，价值100万的房产分割双方各执一词，法院查明该房产权属登记为共同共有，小明主张该套房产为其婚后父母出资全款出资购买，在小芳的一再要求下将她的名字加到房产证，小芳实际并未出资，要求认定为个人财产。
标签律师解读：
在房产登记簿上如果显示为共同共有或按份共有，视为双方对房产权属有明确约定，即使婚前一方未出资或少出资，或婚后一方用个人财产购买对方未出资或少出资，但在房产证上登记为两人共有的行为视为出资方或多出资方对未出资方或少出资方的赠予，在离婚房产分割时一般不存在争议，应按该登记进行分割。
这里需注意，对于婚内取得的房产登记为按份共有的，仅凭该登记是否可以认定为夫妻双方对婚内房产分割有明确协议在实践中尚存争议，有人认为，夫妻共同拥有的房产不以房产产权证登记为准，而是以夫妻双方是否对产权有书面协议约定为准。如果仅仅房产登记为按份共有而没有明确的协议约定该房产仍应认定为双方各50%。也有人认为在房产登记中，如果是夫妻一般房产登记管理中心都要求双方签订书面协议，即使未签订书面协议，只要是双方共同办理签字登记，则应推定为双方对该房产的份额有明确约定。司法实践中很多法院都持后一种观点，如上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见（沪高法民一[2007]5号）第12条规定：“夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方或一方，均为夫妻共同财产。若产权登记中有子女，则为夫妻双方与子女共同所有。在户权登记中末约定按份共有的，应认定共同共有。······”
2、房产登记为单独所有的，需结合房产取得时间分析购房款来源
案例3：
小明和小芳离婚诉讼中，价值100万的房产分割双方各执一词，法院查明该房产权属登记为小明单独所有，但小芳主张该套房产为婚后共同财产购买，只是单独登记在小明名下，实为共同财产。
案例4：
小明和小芳离婚诉讼中，价值100万的房产分割双方各执一词，法院查明该房产权属登记为小明单独所有，小芳主张该套房产为婚前小明支付首付款，婚后共同还款。
标签案例5：
小明和小芳离婚诉讼中，价值100万的房产分割双方各执一词，法院查明该房产权属登记为小明单独所有，但小芳主张婚前购买该套房产时实际她也有一半出资，只是因为购房资格限制才只写了小明的名字。
案例6：
小明和小芳离婚诉讼中，价值100万的房产分割双方各执一词，法院查明该房产权属登记为小明单独所有，但小芳主张婚前购买该套房产时实际是她的父母全部出资，小明实际未出资。
案例7：
小明和小芳离婚诉讼中，价值100万的房产分割双方各执一词，法院查明该房产权属登记为小明单独所有，但小芳主张婚后购买该套房产时实际是她的父母全部出资，小明实际未出资。
律师解读：
在房屋登记簿显示为单独所有，未登记方主张为共同财产要求分割，仍主要需考虑房款来源情况结合购买时间来确定房产的性质。如果房款来源有共同财产支付的部分，该部分及增值一般应认定为共同财产，如案例3和案例4；如果未登记方主张婚前购房款中有其个人财产，除非是因为购房资格限制即“借名购房”的情况且有相关证据证明的，未登记行为视为其个人财产支付的购房款是对另一方的赠予，房产视为登记方的个人财产，如案例5。
如果是父母出资购买，如果是婚前，未登记方父母的出资视为对登记方的赠予，房产一般认定为登记方个人财产，如案例6；如果在婚后，未登记方父母的出资视为对双方的赠予，房产一般认定位共同财产，如案例7。
二、房产证取得时间对房屋财产性质认定的影响
实践中，房产权属的取得情况较为复杂，往往合同签订、支付房款、交付房屋及取得房产登记的时间跨度较大，且又存在全款付清、分期付款、首付+按揭的情况，那么房产证登记的时间对房屋的权属性质有无影响？婚后取得房产登记的一律认定为共同财产吗？
标签案例8：
小明和小芳2012年开始恋爱，2013年10月1日小明与开发商签订房产买卖合同并支付全款，2014年1月1日双方领取结婚证，2015年10月1日小明领取房产证。该房产属于个人财产还是共同财产？
案例9：
小明和小芳2012年开始恋爱，2013年10月1日小明与开发商签订房产买卖合同并支付首付款，2014年1月1日双方领取结婚证，2015年10月1日小明领取房产证。该房产首付款及婚前还贷部分属于个人财产还是共同财产？
对于婚前支付婚后取得房产证的如何认定房屋的财产性质实践中存在一定的争议，有人认为，根据物权法第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房产证既然是婚后取得的，即在婚姻存续期间取得，依据婚姻法第十七条规：夫妻在婚姻关系存续期间所得财产归夫妻共同所有，所以房屋应当归属夫妻共有。但实践中如何按此操作，对于出资人显然不公平，同时也会引发很多问题，如婚姻存续期间购房，离婚后才取得房产证的，如果按此机械处理显然不合常理。
对此，我们可以来分析一下《婚姻法》解释三第十条的内容来看法院的处理原则。《婚姻法》解释三第十条对于夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，双方不能达成协议的处理方式是：“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”，该条解释确认了法院认定是否共同财产的标准并不仅仅是看房屋登记，而是要看房款的来源，对于婚前支付的首付款及个人贷款相应部分法院认为是个人财产，而婚后共同还贷及增值部分则认定为共同财产。
因此，我们可以基本明确，对于婚前购买婚后取得房产证，房屋登记在出资人一人名下的房产，确定该房屋是个人财产还是共同财产需主要分析房款的来源及支付时间。如婚前全款支付一般认定为个人财产，即使房产登记为婚后。如婚前支付部分房款婚后继续支付，婚后取得房产登记的，婚前支付的该部分房款对应部分一般应认定为个人财产。
总结：
对于房屋登记为共同共有或按份共有的，离婚分割一般不考虑双方出资情况，一般按登记情况进行分割。如果登记为一方的，则需分析出资来源是否有共同财产。对于父母出资资助的，在没有明确赠予协议情况下，婚前一般视为对登记方的赠予，婚后一般视为对夫妻双方的赠予。
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