具有写字楼、商场、公寓多种业态的大型商业城租售业务红火，但开发商的财务报表却显示企业存在巨额亏损。这一反差背后有何玄机？企业究竟是真亏还是假亏？
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房子租售火爆，企业却大幅亏损
不久前，杭州市拱墅区国税局评估人员分析S房地产公司涉税信息时发现，该企业截至2016年12月，累计亏损额已达到8900多万元，仅2016年当年亏损额就达5500多万元。
但据评估人员了解，该企业自成立后与当地某村级经济合作社一起合作开发了A商业城，由于项目地段好，并有写字楼、商场等多种物业经营形式，项目开盘后写字楼销售持续火爆，商场自2013年开业以来运营也蒸蒸日上。地产的租售情况与企业财务报表信息的反差引起了评估人员的注意。
评估人员于是对企业近年经营情况和数据进行了进一步分析了解，发现2015年该企业预收账款为9.3亿多元，2016年账面的预收账款为5.1亿多元。纳税申报数据显示，企业2015年应纳税所得额为5785万元，企业将其用于弥补以前年度亏损，而2016年企业的应纳税所得额为-5510万元。
S公司开发的A商业城写字楼自2013年开始销售，当年年末项目中的商场开始对外营业，目前写字楼、车位等均交付使用，商场中的商铺也基本全部营业。但对照申报数据，评估人员发现，S公司2013年～2015年同期销售数据中并未出现确认大额收入的情况，但同时期的报表中，企业预收账款数额却很高。
综合数据分析结果和企业项目经营情况，评估人员认为S公司2013年～2016年，尽管企业项目中商场已运营、写字楼销售顺利，但企业预收账款数额高企，并且有大额亏损，其在房产项目销售收入确认方面存在较大疑点，决定对该企业实施税收调查。
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租售业务核查，发现巨额未确认收入
调查人员约谈了S公司财务人员。针对企业预收账款金额巨大问题，财务人员表示，预收账款主要是销售写字楼和车位的款项，还有少量商场和酒店式公寓的预收租金，企业所有收入数据均由S公司设立的内部物业管理部门整理后在当期确认，并统计上报至S公司财务部，不存在少报销售收入的情况。
对于企业的巨额亏损，财务人员表示，企业主营业务是与某经济合作社合作将村级留用地开发建设为A商业城。该经济合作社属于村级集体经济组织，根据双方的合作协议和《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法（试行）的通知》（杭政函〔2014〕35号）第二十三条、第二十五条规定，A商业城开发建设完成后，作为开发商的S公司需将占项目总建筑面积51%的房产无偿移交给该经济合作社。由于移交房产是无偿行为，但相关房产建筑开发成本却需在账目上列支，因此企业报表中出现了亏损。
财务人员提供的信息引起了调查人员的注意——S公司销售收入由企业内部的物业部门负责统计确认和上报，但物业管理部门并非专业财务管理部门，企业销售收入是否能按税法规定按期确认？计算方法是否准确？这一管理方式是否属实？
调查人员于是要求查阅企业财务管理方面的内部规范制度等资料，以核实该企业确认销售收入流程等具体情况。但财务人员表示，企业通常由内部物业管理部门每月将相关数据造表后上报财务部门，财务人员仅在年末会进行一次手工盘点，企业没有专门的内部财务管理制度。
调查人员决定对S公司内部物业管理部门实施核查，从该部门调取检查期内企业预收账款详细清单，实地盘查后与企业账面预收账款比对，以核实企业销售收入确认是否存在问题。
经核查，S公司在A商业城的开发经营中有写字楼销售、商场租赁和酒店式公寓出租等多种经营业务，企业账面预收账款主要为写字楼和配套车位的销售款，少量为商场铺位和酒店式公寓的预收租金，这与财务人员提供的信息一致。
调查人员进一步核查时发现，在写字楼和车位销售收入的涉税处理方面，企业物业管理部门认为，只有写字楼产权证办理完毕后，产权正式移交时，才需向财务部门报备确认收入。由于村级留用地开发项目具有特殊性，A商业城写字楼虽在2013年底完工并陆续交付使用，但产权证直到2016年底才陆续开始办理，因此企业仅对2016年底已经办理产权证的房产确认了销售收入，但其余大部分写字楼和车位销售收入当年并未确认。
此外，公寓出租业务企业有长租和短租两种形式，长租时限长达20年，短租时限少的仅2年。但该企业物业部门没有按照租期时限分类别确认收入，而是长租短租均按长租年限确认收入，因此部分应在2年内确认的短租预收租金收入并未确认。
经核查，S公司2016年预收账款项目中共有2.05亿元写字楼和车位已交付使用，但销售收入未确认，公寓出租收入中少确认销售收入416万元。
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营业数据分析，解开巨额亏损秘密
发现企业收入确认问题后，调查人员没有松懈。企业房产项目销售火爆，但为何有巨额亏损？调查人员决定对企业建筑开发成本实施核查。
但是该企业成立已有10余年，其开发的A商业城项目时间跨度太长，各项成本资料庞杂，堆积如山的财务资料增加了数据核查评估工作的难度。考虑到2016年5月营改增前，地税机关对企业营业状况有比较全面的监控数据，为提高核查效率，调查人员与地税机关联络，并从地税机关调取S公司2016年5月以前的财务信息和营业税数据。
调查人员发现，2016年4月S公司共对外开具营业税发票9.6亿元，并在当期缴纳相关营业税款，但2016年企业在进行所得税申报时却并未向国税机关申报该项数据。
调查人员再次约谈了S公司财务人员。财务人员表示，企业2016年4月开具营业税发票后，相关收入未申报所得税收入是由于项目情况特殊。S公司与某经济合作社合作开发的地块属于村级留用地，按当地政府规定，A商业城建成后需将占项目总建筑面积51%的房产无偿移交给合作方。2016年4月企业开具营业税发票，是为了配合该合作社办理产权证件，由于相关房产为无偿移交，并无收益，因此该项业务未作收入申报。
财务人员表示，企业前期确认的建筑开发成本中，由于开发项目地块的特殊性，取得土地的成本低于市场土地价格，如果无偿移交的已开具营业税发票的这部分房产确认所得税收入，会造成项目建筑开发成本极低而收入极高的情况，并且目前税法上也没有针对村级留用地项目税收处理的相关规定。
针对企业提出的移交房产所得税收入和相关成本确认问题，调查人员查阅了大量税收法规资料，发现《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）文件第三十一条明确：“如房地产企业以非货币交易方式取得土地使用权，合作单位是以换取开发的产品为目的，房地产企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待后期分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。”考虑到企业开发项目的特殊性，慎重起见，拱墅区国税局决定提请杭州市国税局所得税管理部门，对该项法规是否适用该企业税收征管把关。
杭州市国税局所得税管理部门经过研讨后认为，村级留用地开发属于城市建设推进过程中一项历史遗留问题，虽然税法上没有针对该性质土地的涉税问题作出规定，但相关项目在税款缴纳方面不应违背税收法定和税收公平原则。因此，S公司无偿移交给合作方的已开营业税发票部分房产，按照《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，应视同销售。同时，移交的房产的土地开发成本可参照（国税发〔2009〕31号）文件第三十一条规定予以确认。由于企业存在写字楼销售、商场租赁等多种经营方式，确认后的成本应根据不同的经营项目合理分摊。
经过调查人员税法宣传和耐心辅导，最终S房地产公司承认2016年度已销售并实际交付使用的写字楼和车位，以及部分公寓租金存在未及时确认收入问题，并在调查人员的辅导下，对移交给合作方的房产视同销售确认收入9.6亿元，核算确认相应土地开发成本为7亿元。拱墅区国税局依法对企业作出补缴企业所得税3425万元，加收滞纳金143万元的处理决定。
要案点评
行业特性熟 核查选点准
张之伟（杭州市拱墅区国税局局长）
本案是一起比较典型的房地产企业未及时确认销售收入少缴税款案例。
正常情况下，房地产企业的财务指标数据具有房产销售期间预收账款项目快速增加，房产交付使用后该项目金额迅速减少的特点。据此，评估人员认为涉案企业在收入确认方面疑点较大，其巨额亏损的表象下可能隐藏着涉税问题，并将企业收入及确认情况作为核查的重点。从之后的调查进程看，这一核查方向选得非常准确，随着调查的逐步深入，涉案企业写字楼销售收入、公寓出租收入未确认，以及移交房产未作视同销售核算等问题逐一浮出水面，最终案件以企业补缴3000多万元税款和滞纳金顺利结案。
本案的核查经验表明，在评估分析房地产企业纳税情况时，评估人员在加强企业开发项目实地巡查，掌握项目建设进度和完工情况的基础上，应结合房地产行业经营特性和相应开发阶段的核算特点，对其财务数据和指标实施阶段性比对分析，及时识别企业异常涉税行为。对项目已进入交房阶段的房地产企业，应重点对预收账款金额、企业已确认收入等财务数据实施核查，以及早发现企业涉税问题，防止税款流失。
作者：张一飞 沈瑜 林伟建 董晓岩
来源：中国税务报
