所谓商铺与住宅不同，对于使用者而言是一种生产工具，对于购买者而言是一种投资工具，其工具属性非常强，因此，是否好用、是否好租、投资回报率是评价一个商铺是否可以投资的基本维度，同时，对于万达这样一个江河日下、劣迹斑斑的巨人而言，我们还要看看他的前世今生。当然这个维度是建立在天安万达是真正的万达的基础上来思考的。1、是否好用
所谓万达小金铺实际上就是天安万达住宅楼下的一些小面积的铺位，就目前天安方面传递出来的消息来看，实际是就是宽4米、深10到20米的一个筒子间，宽深比例基本是1:2到1:5，典型是最不好用的，一则过深不好采光、二则需要浪费大量交通面积、三则人在其中的感受非常差，基本上与现在路边常见的租不出去的商铺一样。非常不好用。
2、是否好租
所谓是否好租是建立在是否好用的基础上，不好用肯定不好租，毕竟在今天实体商业不景气的情况下，人们会更加挑肥拣瘦。但是，更重要的是，这种宽4米、深10到20米、总面积几十平米的一个筒子间适合做什么行业或者业态。我们随便在街上看看，这种几十个平方的房子能干嘛，显而易见，这种筒子间适合的形态非常少，低端理发、低端水果店、低端服装店、低端小吃、低端食杂店，几乎就这样了，这种低端业态日渐淘汰、盈利能力也很弱、承租能力更弱，所以，基本上买下来不好租、租下来不好活、活下来不赚钱，不赚钱拿什么交房租。
而且，更重要的是“灯下黑”，大家去网上搜一下万达金街，或者去距离我们最近的济宁、枣庄或者济南万达看一下，为什么金街都开不了业，因为万达不顾市场需求和客流量的追求规模，一个大盒子已经把所有的业态、商户和人流量都包揽了，而且租金极低（万达自己的报告显示他全国的万达广场平均日租金不足2.5元每天每平米），所以，金街全都租不出去了。不过，今天我们要说的，这次天安万达推出来的小金铺连金街都算不上，就是一个垃圾的住宅底商。
标签（天安万达住商业图）3、投资回报率
谈到投资回报率，首先要能租的出去，就前面分析而言，我们已经看到了，不大好租。现在，我们假设好租，租金与和平路相同，大概2元每天每平米，那么4万块钱每平米左右的单价需要多久能回本，40000/2/365约等于55年，而这个商铺的土地使用年限是40年，建筑使用寿命50年，基本上可以说，出身未捷身先死，还没给主人赚钱就已经玩完了。我们再算一下年投资回报率2*365/40000约等于1.7%，今天银行存款的利息是年化3.5%左右，这种比银行存款还低的回报率能算得上是投资吗，绝对的玩笑。
以上是对商铺的一个基本分析，下面我们再看一下所谓万达的品牌效应和管理保障。
其实，大家出去走走看看就知道了，万达是一个大品牌，但不是一个好品牌；万达广场是一个大商业而不是一个好商业。时至今日，我2013年买的济宁太白路万达广场金街现在还从没租出去过。2014年7月开业的济宁万达广场内部苟延残喘，除了中午和晚饭时的餐饮铺其他商铺基本无人问津，外部的金街自始就没开过业，除了几家二手房中介几乎就没有开门营业的门头。应该说济宁太白路的位置还不错，远胜于菏泽的天安万达广场。但是，为什么会这样，这就是万达自以为是的“每一个万达广场就是一个城市中心”，在一个交通不便、人迹稀少、不合适做商业中心的地方做一个超大规模的商业中心，由于缺乏消费人流、消费能力造成乏人消费、开店赔钱，形成一个巨大的黑洞，最后不仅没有做成商业中心，而且还不仅投资客都跟着倒霉做了炮灰，尊敬的王先生也玩火自焚了，赔了夫人又折兵。那么，以执行力和曝光率为号召的王氏父子尚且如此，那些加盟的万达广场的孝子贤孙们还能超过他们的爷爷吗，我不乐观，甚至绝望。
罗马不是一天建成的，地段地段地段也不是说着玩的。炮灰也不能在当了。
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