最近小编在马鞍山地方税务局上看到一个好消息，在马鞍山市区范围内购买增量房(一手房)和存量住房(二手房)的个人，可通过互联网和手机客户端申报缴纳相关税收啦。
那么问题来了
房屋交易涉税五花八门，买房哪些税种能享受减免政策?直系亲属赠与也要交税?二套房究竟如何界定?……
个人房产交易税率表
注:自2013年5月1日起，个人所有的商业用房(即门面房)在办理交易过户手续时，须向产权交易地税窗口提供以往年度房屋税收完税凭证。房产税的计算有三种方式:一是按原值征收，应缴房产税=房产原值*70%*1.2%;二是按租金征收，应缴房产税=房屋租金*12%;三是按地段和面积核定征收，出租(转租、自用、无偿使用)房屋的租金收入申报不实或无法确定的;申报租金与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理或零租金的;不能提供房产原值的，严格按面积和所处地段计税标准核定征收。
标签二手房交易税种、税率
各税种减免税条件及征收方式:
(一)契税
税率优惠政策:
1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
全税率:
①对个人购买三套(含)以上住房和非住宅以及单位购买房屋等交易类型，按4%税率缴纳;
②房产赠与，按4%税率缴纳;
③房产互换，按差额的4%税率缴纳。
(二)增值税及附加
免征条件:个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税;
个人销售自建自用住房免征增值税。
差额征收条件:个人出售非住宅(不含自建房)或单位出售房屋(不含自建房)按差额征收增值税及附加，不论其是否满2年。
(三)个人所得税
1、免征条件:个人出售取得产权(以产权证或契税完税日期为准)满5年且为家庭(夫妻双方及未成年子女)唯一住宅，免征个人所得税。
2、征收方式:
(1)差额征收:纳税人(产权转让人)能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证原件及复印件，能准确计算房屋原值和应纳税额的，按20%税率差额征收其个人所得税。计算公式:应缴个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%;
(2)核定征收:纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证，难以正确计算房屋原值和应纳税额的，按房屋转让收入的1%核定征收其个人所得税。计算公式:应缴个人所得税=房屋转让收入×1%。
标签(四)印花税
1、免征条件:个人销售或购买住宅暂免缴纳印花税。(必须同时符合卖方为个人，交易类型是出售，房屋性质为住房)
2、征收对象:个人出售非住宅或单位出售房屋，按房屋转让收入的0.05%征收。
拆迁安置房税种、税率
优惠按财税【2012】82号文规定“市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”
重新承受住房属于家庭唯一普通住房的，可以在被拆迁房屋所在市、县范围内，享受购买“家庭唯一普通住房”契税优惠政策。
房屋赠与税种及税率
一、继承
被继承方:
增值税及附加:免征
印花税:0.5‰
继承方:
契税:免征
个人所得税:免征
印花税:0.5‰
二、赠与
(一)直系亲属赠与
赠与方:
增值税:免征
土地增值税:免征
印花税:0.5‰
受赠方:
个人所得税:免征
契税:4%
印花税:0.5‰
(二)非直系亲属间赠与
赠与方:
增值税及附加
附附注2所列情况以外均视同销售不动产处理，应缴纳增值税及附加。
印花税:0.5‰
受赠方:
个人所得税
其应纳税税额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值(低于系统评估价格的以系统评估价核定)减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后余额的20%。
标签契税:4%
印花税:0.5‰
房屋互换要件、税种及税率
换方(房屋价值大)税率:
1、增值税及附加，视同买卖(参照买卖)
2、个人所得税，视同买卖(参照买卖)
3、土地增值税，视同买卖(参照买卖)
4、印花税，按评估价值(双方)×0.5‰
5、契税，免征
被换方(房屋价值小)税率:
1、增值税及附加，视同买卖(参照买卖)
2、个人所得税，视同买卖(参照买卖)
3、土地增值税，视同买卖(参照买卖)
4、印花税，按评估价值(双方)×0.5‰
5、契税，按互换房屋差价×4%
房博士问答
1.家庭第二套改善性住房:
是指已有拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
2.赠与增值税优惠政策:
个人无偿赠与不动产，属于下列情形之一的，暂免征收增值税:
(1)离婚财产分割:
(2)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(3)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
(4)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者遗赠人。
3.父母的住房过户给子女，买卖和赠与，哪种更划来?:
个人买卖住房，卖方缴增值税及附加、个人所得税，免缴土地增值税、印花税。买方缴契税，受到房龄和是否“家庭唯一普通住房”的影响，税率是变动的，具体见税率表。
个人将自用住房赠给三代以内的直系亲属，赠与方免缴增值税及附加、个人所得税，不征土地增值税，按房产现值0.05%缴印花税。受赠方按房产现值的缴纳4%契税、0.05%印花税。所以，这个问题不能一概而论。
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