随着土地开发的不断推进，各核心区域房地产市场开始进入存量房市场，而“租售并举”的政策春风，更使“长租公寓”成为新蓝海，也成为各大房企争相开发的新领域。
今年业绩获得长足发展的碧桂园集团最近宣布，争取在2020年做到100万套长租公寓。据悉，其第一个长租公寓项目计划于今年底在上海亮相，另外还有15个项目在北京、广州、深圳、厦门等一二线城市布局。据克而瑞数据显示，在TOP30房企中，已有1/3进入了长租公寓市场。如万科、佳兆业、旭辉、中骏置业、龙湖地产等，部分项目已开始进入收获期。
新华网图
“只租不售”释放新信号
7月底住建部等9部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并划定了12个试点城市。
7月24日，上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块，是上海首次推出租赁住房用地，要求竞得人须100%自持70年；9月13日，上海再次成功出让4宗租赁住房用地。
11月10日，深圳龙华区首宗“只租不售”纯住宅用地进行拍卖，面积为20042平方米，容积率为4.5，建筑面积为90180平方米，含商业以及住宅和其他配套设施，多家龙头房企进场举牌。
在此之前，作为地方政府在土地出让方面的创新，北京、广州都作了尝试。
对于市场规模,东方证券近期研报指出，目前住房租赁市场规模达到1.3万亿，预计至2030年，整体市场规模将达4.2万亿元，市场前景相当可观。
易居研究院副院长杨红旭表示，只租不售有助于建立房地产市场的长效机制。
龙头房企的“新玩法”
龙湖地产是去年开始试水长租公寓的。截至今年10月底，龙湖已在14座城市布局了“冠寓”项目，预计年内开业房间数达1.5万间以上。
11月2日，广东佛山市“CCB建融家园·泊寓”项目奠基，这是广东首例住宅100%自持70年的项目，将建成总建筑面积逾16.5万平方米的多业态混合型租赁社区，向市场推出约2400套的租赁房源。
“泊寓”是万科旗下长租公寓统一使用的品牌。目前万科已在北京、广州、佛山等地拥有至少5处自持物业地块。
保利地产在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市。
方正证券首席经济学家任泽平认为，长租公寓作为一种创新业务，不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型，也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。
据了解，万科、旭辉、龙湖等房企的租赁板块都有计划独立上市。
不过，长租公寓既非暴利行业，又需大量持续投入，而且长租公寓特别注重服务，因此有业内人士提醒：“长租公寓行业，如果盲目扩张会非常危险。”
长租公寓融资新途径
10月11日，国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生：新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行，发行额度为2.7亿元，期限5年，其中优先级产品获AAA评级，利率5.3%。
10月23日，保利地产发布公告称，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划近日收到上交所出具的《无异议函》。该类REITs总额不超过50亿元，采取“储架式分期发行”，首期发行自《无异议函》出具之日起6个月之内完成，其余各期自该函出具之日起24个月之内完成。
REITs，即房地产信托投资基金，而长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会融资，用于资产包中项目建设，投资者凭借购买凭证拿到相应的收益和分红。
REITs被认为是租赁市场融资新模式，为什么房企对REITs充满期待？
租赁市场存在服务链条长、投资周期长但回报慢，习惯了赚快钱的大部分开发商不满足于这类长钱投资，通过发行REITs可以向社会融资，将“重资产变轻”，开发商也可适时退出，既保证项目正常运转，又使其资金流动性不受影响。
抢地补库存仍是首要任务
尽管有了长租公寓这个新“蓝海”，但土地仍是房企心目中的重中之重。据中原地产研究中心统计，截至2017年11月22日，拿地较多的50家房企合计拿地金额达到了2万亿。与2016年同期拿地金额1.37万亿对比，涨幅达到了56%。
房企手头宽裕是其抢地的底气。数据显示，排名前40家企业合计销售达到了3.64万亿，同比涨幅达到了41%。相比2016年同期的2.58万亿，仅仅十个月的时间，就多卖了1.06万亿。
业内专家认为，虽然调控政策一路收紧，但各大房企还是在今年赚得盆满钵满，因此拿地热情不减。另外，土地库存是各房企后续发展的根本，因此，只要资金允许，谁也不愿落后于人，价格再高也得抢。
事实上，此轮快速扩张的赢家，都是土地储备丰厚的大“地主”，而其它房企要在市场占有一席之地，土地规模必不可少。
