张 娟
【案情】
原告王某与被告南京某地产公司于2007年签订商品房预售合同，合同约定房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年（不低于5年）。2009年6月，原告领取房屋和住宅质量保证书（载明房屋建设单位系被告，物业管理单位系南京某物业公司）。保修期内，房屋外墙渗水并导致室内装潢损失，原告于保修期内曾要求维修，保修期后2014年10月原告诉至法院，经调解双方达成由地产公司支付一次性补偿款并维修的一致意见。2015年7月被告完成维修，后房屋出现比原维修处更大程度的渗水情况，遂原告于2016年9月诉至法院，后撤诉于2016年12月再次诉至法院要求被告维修并支付赔偿款。经审理，法院判决支持原告要求维修的诉请，驳回了原告要求赔偿的诉请。判决后，双方均服判息诉，判决生效，被告自动履行了判决书确定的义务。
【评析】
该案审理中，关于商品房过保修期后能否要求开发商维修和赔偿，笔者认为，就本案而言，原告的两个诉请应区分对待。关于维修的诉请，一是渗水情况发生于房屋保修期内；二是保修期内原告亦提出了维修的要求；三是在维修期满后双方于法院达成了维修和一次性支付补偿款的一致意见；四是达成调解后被告支付了补偿款并进行了维修；五是根据现场勘验情况，正是被告所处理和维修的房屋外墙存在表面翘起的情况，与该部分外墙相衔的房屋室内存在渗水、过阴和发霉的情况。由此可见，一是房屋在外墙防水方面存在质量问题，二是问题出现后原告及时向被告进行了通知，三是该问题延续至保修期后，四是维修后短期内维修部分出现更大程度的渗水情况，故无论是从开发商对房屋质量的维修义务方面，还是从维修后对维修质量的保证方面，作为被告的开发商均应对房屋进行进一步的维修。另外，关于原告主张的装修损失和不能入住等损失的赔偿要求，此为本案的另一个特殊情况，在法院组织达成的调解协议中，明确为一次性补偿，原告不得就渗水部分再向被告索赔，此为原告自行处分其权利。法律规定，对于约定应全面遵守，故其再就渗水部位要求被告赔偿则丧失了权利基础，该诉请不应得到支持。
实习编辑 周鑫
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