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最近，在米宅问答上，一个粉丝问了我这样一个问题：
十一侠，我现在可烦恼，我家有四套房子，一套比一套旧，但是位置还可以；一套在南阳路XX花园，一套在西郊XX厂家属院，一套在健康路，都不大，面积都在70到90平左右。我们现在在健康路住，这套房子能上七中，楼层比较高，爸妈年纪大的了，我想换一换，不知道出哪一套。西郊的是三层楼，房龄N年，太长了，我都不知道有多少年，另外两套都是96年的。
不久前，同样是在米宅问答，还有一个粉丝问了一个相似的问题：
十一侠你好，我有一套房子，是旧家属院，90年代的房子，没有学区，也没有物业。但是在地铁三号线附近。你说，地铁通后会升值吗？我该如何处理这套房子呢？
这两个都是关于旧城区的老破小的问题。他们之间共同的特点是什么呢？就像第一个粉丝说的那样：
1、位置很好，周边配套成熟，完全不用像新区一样有城市培育期；
2、房龄都很老，甚至都超过了20年。
我们今天所要关注的问题是，旧城区的那些老房子，我们该如何安置？
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几年前，我有朋友曾经在位于紫荆山路东大街的市公安局家属院住过一段时间。那个地方，距离商都城墙只有一箭之地，城墙下是规模巨大的商都遗址公园；那个地方距离西边的二七广场1.7公里，距离北边的新世界百货800米，距离南边的大润发880米。三甲医院郑州市第一人民医院就在门口的东大街北边。地铁三号线和五号线就在这里交汇。
这个位置真的是非常的好。
但是这里的居住环境真的是很差。
方圆几公里内，在城南路以北，东大街以南，城东路以东，二七广场以西的围合区域，被大量的城中村棚户区和各种年代久远的老旧家属院占据。
标签在位于紫荆山路东边，与东大街相交的向阳街上，布满了各式各样的家属院。这里的房子最早的历史可以上述到上世纪90年代初，甚至是80年代，基本都是以6到8层的多层住宅为主。
以我朋友住过的公安局家属院来说，6层住宅，住宅楼下是一排储藏室，没有绿化、没有公共空间、没有物业，楼道里的卫生基本上是靠着各家各户自觉。
更重要的是，这种老家属院的房子，功能是残缺的，80平的房子设计了三个空间宽敞的卧室，但是却没有客厅，家里也基本没有公共空间。就像下面这张图一样，这个厅还能被称为过厅，主要是一种过道的功能。
后来到了2015年的时候，郑州市要打造商都文化区，就将东大街以西，商城遗址公园周边的区域全部给拆除了，上面的向阳街两边的家属院，基本上全部被覆盖了，都在拆迁的范围之内。
我们必须要承认，向阳街处在商城遗址之下，这里的老住民是非常幸运的。因为他们赶上了郑州市的重点建设工程。所以他们被顺利的拆迁、改造，拿到了数额不菲的拆迁安置款。
但是，其它地区就没有那么幸运了。
在今天的郑州，号称是全中国第一个主城区内没有城中村的城市，因为都拆迁完了。但是，很多人都不会注意到，郑州大批大批的老旧家属院。两年前，我就听到过一个惊人的数据，如果将中原区的老旧家属院全部改造，体量基本上可以再填一个郑州。
一个众所周知的事实是，在南阳路和老西郊，因为是郑州传统的工业中心，分布着大量的工厂家属院。
而在金水区，因为是行政中心，所以在纬几路、政几街这些街道的范围内，分布着大量的行政机关家属院。
而在二七区，特别是在火车站西广场西边，分布着大量的铁路职工家属院。管城区，管城区更不用说了，大家都知道。
标签也就是说，如果摊开郑州市地图，你会发现，在三环内竟是这种老破小的存在。但这并不是郑州独有的特色，你去北京也是如此，天安门向南二环内的丰台区，脏乱差到让你难以想象。你去上海也是如此。
所以，在这一点上，没有褒贬之分，因为这是城市发展规律使然。
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但是，我们今天所要讨论的问题是，上面那两个粉丝所咨询的这些老破小，在今天是怎样的现状？未来的持有价值有多大？
有人说，这些老房子占据着市中心最好地段和位置，对于房地产来说，品质可以逐年老旧，但是地段是永恒的。
没错，它们占据着绝妙的地段。但是，有些时候地段并不是万金油。
为什么这样说？
因为城市板块是流动的，流动的具体方向，大概就是跟随着城市财政投资的方向，前往哪里去，版块就不断地转移。
所以，对于郑州这样的新一线城市来说，地段重要，但是地段是会随着城市的不断发展进行迁移的。因为城市不断生长和扩展，日日更新。
前几天从朋友圈里看到一个例子，说的是广州。广州的特色是外国的领事馆很多，并且这些领事馆会跟随城市板块不断地迁移。所以，领事馆的变迁，基本可以代表在财政投资下的城市板块变迁。
广州最早的领事馆区在沙面岛，那是位于荔湾区白鹅潭水域的一个小沙洲，鸦片战争后，这个小岛成为英、法租界。因为历史的延续，从19世纪末到20世纪80年代，这个小岛都是外国领事馆在广州的聚集区。
进入90年代后，一栋昵称为“63层”的摩天大楼（广东国际大厦）在环市东崛起，那是环市东CBD的巅峰时代，各国领事馆纷纷从沙面岛迁出到这栋大楼，以及旁边的花园酒店。
到了21世纪初，天河北迎来巅峰时代，各国领事馆纷纷从63层迁出到391米高的新地标中信大厦及周边区域。此后，“63层”的江湖地位迅速衰落，10多年来经历了三次拍卖。目前其酒店委托洲际酒店集团管理，并更名广州中心皇冠假日酒店。
标签而天河北的辉煌大约也只持续了10年，到2010年左右，天河北以南3公里的珠江新城初步建成，各国领事馆开始新的搬迁潮，纷纷从天河北迁出到珠江新城与天河路。如今，珠江新城已经汇聚了美国、英国、俄罗斯、意大利、澳大利亚、巴西、西班牙等大约30个国家的驻穗领事馆，约占全市60个领事馆的50%。
曾经风光无限的天河北地区仅剩新加坡、印度、希腊、乌克兰、马来西亚等7个领事馆。
你看，城市板块就是这样一直处在不断地流动和变迁中的。而在这样的变迁中，那些昔日无限辉煌的地段、建筑、小区也日渐折旧。从最初的新区化身为成熟区域。
我们再来看郑州，二十年前，郑州的商业建筑地标是裕达国贸，裕达辉煌了十年，被东区CBD大玉米夺去了地位；再后来，大玉米被高铁东站的双子塔压了一头；而在今天，高铁站西广场368米高度的更高更炫的地标已经做出了规划。
所以，对于一个地很多、区域很大的二线城市来说，版块价值在城镇化定型之前是在流动的。
目前，就郑州来说，整体的版块特点是，在东区完全成熟之后，城市基本大框架基本定型。城市的发展特征变为四处开花，比如说去年大火的北龙湖版块、常西湖版块、象湖板块、白绿板块。
但是这些版块无一例外，都是主城外延的城乡结合部，以及城市发展动态方向上的新城。他们在特定时间段内用一系列概念引领着大家的眼球，并制造了资金的追逐。
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2016年，从7月开始，郑州启动了一波非常迅猛的行情。在今天我们可以冷静下来回头看的时候，发现最先涨的，涨的也最多的，首先是市中心的新兴版块，特别是那些集学区、地铁、商圈集于一身的版块。
比如说金水CBD片区，学区+商圈+地铁，你所能知道的所有关于房地产的利好几乎全部加持了。
标签比如说中原区锦艺城。商圈+地铁，铸就了西区二手房的高地。
但是，这些楼盘未来三年的预期价值，基本上在上一波行情中已经被呈现出了。所以，它们大概率升值趋缓。
除了上面这些版块，其次是处于城乡结合部的区域。但是这些区域一般二手房较弱，所以主要以新房为主。比如说惠济区的那些新盘。
然后是新区。
而那些位于城中心的老家属院，比如说中原区的那些老家属院，一是因为房龄太老，二是周边没有新房价格带动，三是没有核心学区或者地铁商圈加持，在行情到来的时候，显得很迟缓，就算是涨，幅度也不大。
所以，从动能上来说，这些房子几乎是最弱的。
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我们最后来做一下总结：
城市版块的价值是流动的；所以对于市中心的老家属院，或者是升值空间已经不大的楼盘来说，目前也许可以进行空间腾挪，价值置换。
将这些房子卖掉，去捡市中心区域因为限价，所以价格稍低的房子的漏，比如被秒光的昆仑望岳。这样的房子需要遇，但遇到就一定要抓住。
去限价控制较死，有确定价差，未来规划看好的区域，比如说白沙的象湖壹号，绿博的观澜一号高层、万科兰乔圣菲高层，以及第一批的雅居乐春森湖畔都是可以的。不过这些也是需要捡漏去买的，并不是每一个新区的项目都可以买。
新城荒凉、配套缺乏，并不宜居，但却可以迎来下一个五到十年的升值增值。
但是需要注意是，在上一波行情中，有些新区的价值被高估了，价格太高了，个人并不看好。
而刚需购房者，还是推荐三环内，或者说三环周边成熟区域，因为对于刚需者，居住位置和周边配套，才是所有居住需求中，排在最前面的。
最后，祝愿每一个无产者，都能住上属于自己的房子；祝我们生活的这个城市能够对得起我们对他的期许；也希望每一个开发商都能对得起脚下的这方土地！
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