城市之间有鄙视链，环与环之间也有鄙视链，正如最近流行的“休想骗我出三环”一样，三环成为了很多人偏执的情结。
后台很多读者来问，在郑州三环内还有哪些项目可供选择？这个问题老生常谈，然而可供大家挑选的项目，却一年少似一年。
最近，名企中海的的三环内项目中海锦城频繁出现在朋友圈，因为其“三环内”、“一栋楼”、“地铁口”等标签引发了众多读者的关注和咨询。今年2月拿地，10月展厅开放，预计11月就要开盘，进展速度不可谓不快。然而，中海锦苑带来的品牌危机的阴影仍在弥漫在郑州人民心头，这块仅有一栋楼而价格开到近20000的楼盘，给大家带来的到底是一栋楼的危机，还是对失去的口碑的重新拾起？
12亩地的中海锦城
2017年2月13日、14日，中海地产就以网络公开挂牌方式竞得郑政出[2016]231号、234号、247号三宗土地，其中郑政出【2016】247号（网）地块位于兴隆铺路南、丰乐路东，地块性质为城镇住宅用地，土地使用权面积8057.48㎡（折合12.09亩），容积率3.5，被北京中信新城逸海房地产开发有限公司13926万元竞得，单价约1152万元/亩，楼面价约4938元/㎡，溢价率73%。
中海地产在丰乐路与兴隆铺路交叉口向东路南地块，楼盘总建筑面积2.8万平，规划一栋33层独栋高层，一共256户房源，就是中海锦城。
只有一栋楼，中海还大刀阔斧的采用了大户型，楼盘一共有三个户型：89㎡三房两厅一卫，141㎡四房两厅两卫，109㎡三房两厅两卫。
89平B户型算是这些户型中的佼佼者了。虽然有走廊面积浪费过大，南北通透性不好，背靠连廊，私密性受影响等问题，但户型尚且方正，动静分区，优点可圈可点，还是值得考虑的。
除了这个户型之外，其余的户型都不尽人意。89平C户型，短面宽而长进深，通风采光会有影响，好在南北通透。餐厅动线太多，动静不分区，两个卧室都朝北临路，舒适度不高。
109平的三房同样是两开间，不过设计时采取了两卧朝南的格局，客厅就不得不使用横厅的布局。起居室与客厅都横向排列，房间与客厅两两对望，客厅夹在卧室中央，动线凌乱，私密性大大降低。而且客厅的采光和通风都很受影响。一般情况下，除非阳台视野开阔，或者有河湖等景观，不建议购买横厅布局的户型。
除了户型设计上有诸多问题外，最值得购房者关注的是，小区只有一栋楼，难以形成居住氛围，对以后的生活和升值都会有很大的影响：
1、配套
距离北三环不足百米，虽然交通便利了，但是难免会受到高架噪音影响，舒适度较低。四面临路，被老破旧小区环抱，周边基础设施陈旧。因为地块太小，本身并没有什么像样的配套，只能沾周边社区配套的光。笔者实地走访，附近也没有成规模的商业配套，最近的也是位于东风路的天旺广场。
2、物业
楼栋太少的小区，最让人困扰的问题就是物业管理！这也是很多“独栋小区”二手房卖不上价的原因。楼栋太少的小区，管理成本上升，会面临物业费不足支撑物业维护成本的状况，导致物业管理滞后，服务差，物业费高等问题。会对小区的环境、治安等造成影响。
关于物业问题，有读者曾反映，其所在小区由于户数太少，只好与其他小区“合用”保安，导致小区管理跟不上。从去年年底开始，该小区实行自治管理，虽然每户居民比以往多缴了物业费。小区地处闹市区，外面的车主看到小区大门无人“把守”，就将车开进来，导致本小区车辆无法进出；晚上八九点，在附近饭店吃饭的人找不到厕所，就跑进小区里方便，把小区搞得乌七八糟。
3、绿化
本来就只有12亩地，使劲给他造他能造出个中央景观区？能形成规模绿化？这样的项目，注定了绿化面积小，更会缺乏公共活动的地方，没有丝毫优质基因。以后溜娃遛狗都会是大问题，居住的舒适度大大降低。
4、车位
车位配比是1:1。还是比较紧张的。笔者实地探访，周边小区车位情况都不乐观，以至于马路边，绿化带都成了停车场。有意在这里买房子的朋友，也要提前了解下车位价格，提早做准备。
5、性价比
目前售楼部释放的售价是19000-20000，呵呵。这样的项目遇到这样的价格，跟性价比已经不沾边了。对于周边大盘兴隆城，目前释放的价格是14000左右，包围中海锦苑的成熟社区大河春天的二手房价格也才在13000一线。弱弱地借问一句，卖到20000，何德何能？
6、投资
楼栋过少的小区相比大型社区投资潜力要小很多。首先，由于物业问题，小区会越来越杂乱，管理不善导致本来就不高的品质再次受损，而物业服务是主导二手房价格的关键因素。其次，这类小区居住人群不纯粹，很多都是用来出租的，各色人等鱼龙混杂。很少有人会选择在只有一栋楼的小区里买二手房买。不适合投资。
7、风水
在房子的左右及前后都没有紧邻的房子，这种房子称为“孤阳煞”。家人平时缺少长辈及平辈贵人的帮助，贵人少，助力就少。且周围没有房子，宅子外泄的很严重，很难让此屋变成旺宅。人丁不旺，易见不干净之物。风水这事，信则有不信则无，但出于其他方面考虑，还是建议找人气较旺的地方居住。
成本控制之王的“质量门”
除了上述的诸多问题，房屋质量恐怕是购买者最在意的一个方面。
2016年底，中海锦苑交房，出现了更多让人咋舌的品质问题：室内墙面出现多处空鼓，小区大门石材、地面下水地漏、配电盘、防火门、门窗等等在疑似以次充好，甚至普通涂料经手绘后冒充真石漆，楼道地板砖开裂、安全指示灯、排水管、大堂开关等均存在不同程度的质量问题，绿化不达标，车库严重缩水等。
在郑州的首次亮相变成了粉墨登场，未免让人大跌眼镜。号称一代宗师的中海把时间沉淀在了“抠门”上，却没有用在品质上。
根据媒体公开报道，2016年虽然中海的营业收入较2015年减少3.2%至港币1640.7亿元，但净利润上涨明显，净利润率高达23%。
销售规模仅有万科的一半、恒大的六成左右，但利润却远超万科、恒大。但是业主对中海地产相关楼盘质量投诉的直线攀升。房屋质量，是业主评判一个楼盘的最直观依据。高利润的另一面展现出的高投诉率，对中海地产带来的品牌压力和诚信危机。中海地产优秀的成本控制，不应该建立在房屋质量的以次充好上。“质量门”事件更多反应的是管理问题，中海确实在成本控制方面有一定优势，但是在规模越做越大的过程中，尤其是企业开发节奏越来越快之时，企业的工程管理和质量把控也要跟上来。快速扩张对质量控制能力的影响多多少少会有。由于更关注工程进度，而一定程度忽视工程质量，中海地产在工程管理与物业管理水平上，已逐渐被客户视为中海短板。让人不禁发问：那么高的毛利润就是从楼盘质量里抠出来的么？
按照目前的宣传，中海锦城以精装修交房，按照中海的成本控制规则，精装修工程必须先行制定物料配置清单，并经内部充分讨论确定后执行，并且强调：切忌一味追求奢华。对于高档非别墅类物业，其室内精装修单方造价（以室内装饰面积计算，不包括空调系统）应控制在1,500元每平以下；中档应控制在700－800元每平。
而据该项目销售人员介绍，中海锦城在中海产品系中处于中下游水平，也就是说，装修造价最多800，而房价却达到20000成为了区域高点，装修溢价也成了其利润点之一。
中海如何控制景观工程的造价呢？有以下几个原则：
软的多，硬的少；普通的多，名贵的少；控制水景。
好看的，能看的，提升逼格的景观通通没有，又节省了一大把。
不得不承认，中海的成本管控能力强，但是把节省出来的部分都是由业主来买单，都说中海是现金奶牛，原来挤得都是业主的牛奶。
而运作成本相对更高的中海锦城，又会如何保证高利润率呢？可想而知。
中海为什么拿不到好地？
业内有这样一句话：就是拿了地或许有可能赔钱，但是不拿地大家可都要失业了。只有拿到地，才意味着有了生存的机会。对于一家开发商来说，土地储备是关乎生存的战略物质。
像中海这样的一线名企，优势是丰富的经验和雄厚的资金实力，有完善的产品体系和服务水平，而欠缺的是本地的关系。在深不见底的郑州土地市场，没有深厚的关系和背景，拿地无异于异想天开。
2014年2月19日，中海通过公开的招拍挂以1221.7万/亩拿下文劳路博颂路的17号地块，本打算连18号地块也收入囊中，可惜同一天被本土开发商新东润截胡，以1550万/亩的价格拍下另外51亩。中海就这样正式进入郑州，虽然这个价格已经超出了中海的拿地红线，但是痛失18号地的连锁反应，让中海锦苑在随后的几年中在与邻居项目的对比中都陷入被动。
之后的几年，中海一直在郑州没有拿到地。
不想就此折戟，中海只有两个选择：
1、与深耕郑州的本土企业合作，效率高，代价低，效果显著的进入方式。
2、那就只能自己拿地。或者选择偏远郊区，或者拿一些边角料，或者从别的房企嘴里抢食吃。
中海不能跟地缘关系比较强的本地房企合作，一个主要原因是，前期本地房企运作土地的很多费用没有票，没有凭证无法入账。其次，对于以利润为核心出发点的大佬来说，也不肯与别人分羹。于是，能够供中海选择的路只有后者。
2017年2月13日、14日、15日，郑州市分批出让21宗土地，中海一举拿下其中三宗，231号地被北京中信新城逸海房地产开发有限公司竞得，股东是中信房地产集团有限公司，而中信地产板块则是被中海整体收购，因此该地块还是中海地产的。234号地块被北京安泰兴置业有限公司竞得，股东是中海地产集团有限公司。
以上两宗地块均位于惠济区特色商业区内，区域内的月湖和新开业的惠济区万达都是为地块增色不少，一线房企万科、融创在周边也有布局。
剩余一宗247号地块则位于北三环南阳路附近，地块约12亩，被老旧小区包围，呈梯形。就是如今的中海锦城。
如今，247号地中海锦城预计11月份就要开盘，而同时拿到的231、234两块地，却因为一些纠纷迟迟无法动工，甚至因为工地被“寻衅滋事”而上了头条。很容易让人联想到当年不厚道的K2闯入郑州破坏规则而引发的一系列风波。
不过，虽然中海手里地不多，但是作为其母公司的中建却掌握了大量的土地。今年6月，中海与中建方程、中建资本三方签署郑州高新区项目合作协议，共同开发双湖科技城项目，同时加强中建系统业务战略协同。资料显示，有待开发的住宅用地土地面积约113.98亩，合计约7.6万平方米，建筑面积为19万平方米。由于中建股份为中海的中间控股公司，中建方程为中海的关连人士，上述交易事项构成关连交易。
该宗地块是中建于去年12月28日拿下的高新区朱砦合村并城项目，土地用途为城镇住宅。地块在西四环以西，未来想想空间还是有的，但是十年内并不会有太高的期望。
即使如此，掌握郑州很多一手土地资源的中建也在释放一个信号：中建拿地，中海开发成了中海在郑州布局的一个新套路。
今年9月，中海在数十家房企中脱颖而出，独中两元，竞得滨河国际新城31号、32号地块，总地价超过33亿元。其中也隐约可见中建的影子。
如今，中海地产在郑州共有七个项目，首次落笔留下的污点，让郑州人民对这个一线名企大失所望，只有一栋楼而且性价比不高的中海锦城似乎也难以扭转既成的事实。大概是郑州人民配不上名企的好房子，或者，中海们根本不屑于在郑州投入过多的精力和期望。
就中海目前在郑州的项目而言，除了其积淀的深厚背景和所谓的品牌影响力，单论已推出的产品，实在没看出有什么核心竞争力，也许中海是在积蓄力量，在后期带给我们更大的惊喜吧。当初对中海锦苑抱太多希望以至于被现实击碎的连渣都不剩的购房者，面对中海锦城，你还会像当初那样毫无畏惧的一往无前吗？
如今，中海“七子耀郑州”，在郑州的布局也上升为战略级，今后在中原大地倾注的决心和精力肯定会在后续的项目中展露出来。虽然开了一个不好的头，或许只是中海韬晦和藏锋的策略。作为房地产行业的一代宗师，中海能否在漫漫长夜点起一盏明灯，重给郑州人民以温暖和希望，我们还是非常期待的。
任重而道远，还请不忘初心。
