进入2017年，长春楼市蓦地刮起“公寓风”。无独有偶，新城、中懋、大众、大禹、新大等房企均有相应产品入市，公寓市场可谓百家争鸣，各显身手。
在大多数人看来，公寓入手门槛低，回报率相对高，越来越多购房大军开始从住宅市场转向公寓市场，然而公寓市场火热的背后，并非你想象的那么简单...
现状：公寓迭出，开发商也是“被逼”的
你以为开发商真的愿意建公寓产品么？未必！多半开发商是因为容积率、规划所限，无奈之下才去触碰公寓产品。想必多数开发商的产品逻辑是：公寓起码要比写字间、门市容易去化。因此在体量上，开发商宁肯多建一些公寓也不愿意触碰写字间这样的高段位产品。
此外，客观上讲，往年公寓其实也不少，只不过在住宅高库存的背景下，没有那么聚焦，被弱化了。而今年则不同，住宅市场的火爆，也拉动了公寓市场的集中井喷。一方面购房者和投资客的基数变大，普遍对楼市前景看好。另外一方面有些投资客对大面积的、总房款高的住宅产品开始打退堂鼓，进而拥抱公寓市场，让曾经一大段时间有点不受待见的公寓产品，开始峰回路转，柳暗花明。
因此我们这样讲，公寓产品的陡增，并非开发商有意而为之，更多的是巧合。在正确的时间节点，遇到了对的市场。
把脉：出租容易，更适合“细水长流”
长春的在售公寓产品多数呈现出这么几个特点：精装修，小面积、低首付。从产权性质上看，可分为住宅和商业。前者产权年限长，缺点是限购。后者不限购，但水电费为商业。截至目前为止，2017年的长春公寓市场数据我们尚未得知，但敢肯定的是，今年无论在成交面积上还是在成交金额方面，从各家表现看，同比创新高，已是不争的事实。然而投资公寓，我个人觉得目前的市场也并非一点风险没有。
众所周知，公寓存在一个难以逾越的鸿沟，那就是容易出租，但转手较难。很多投资公寓的购房者往出租时，很轻松，每个月“以租养贷、略有剩余”的日子不紧不慢，毫无压力，而一旦需要用钱不得不把这套公寓兜售时，或许你会发现，询问二手公寓的人凤毛麟角。以至于急于变现时无所适从。至于原因，无外乎就这么几种——
首先就是二手公寓在交易过程中，所产生的费用相对较高。此外，二手公寓不像一手公寓那样——首付一两万就能入手，能把银行杠杆发挥到极致。再者，二手公寓展现在人们面前时，对于买者而言，往往失去了购房者对它处于期房时的神秘感，而新房在出售时，总是能够托付给购房者一个美好的想象与蓝图。
预测：玩概念已过时，产品力是王道
公寓产品百花齐放，对购房者而言不是坏事。那些整体预算捉襟见肘的刚需客而言，小面积公寓的确是一个选择，尤其是年轻人，选择公寓产品自住并不难接受。对于早已习惯被“打击”的投资客而言，投资公寓风险总要比投资写字间和商铺来得实惠。况且在目前长春写字间和商铺供大于求的现实面前，公寓这种类型的产品还有很大的潜力可挖，那对于开发商而言，也绝对是一个空前绝后的好机会。以前公寓是负担，现在公寓整好了就是成绩单。
未来一两年的时间里，长春的公寓市场依旧不会遇冷，且极可能呈现出爆发之势。在房价上涨，面积段增大的现实面前，挤压效应让一些购房者不得不放弃住宅，奔赴公寓。
我们复盘近几年长春公寓市场发现，但凡去化较好的公寓都有自己独特的亮点。要么在“偷”面积方面做足了文章，要么在首付上降低了门槛。
今后一大段时间里，我坚信公寓产品比拼的不是概念，而是产品力，也就是说你的产品必须优点突出，缺点还不分明。复式双钥匙、功能细分、智能化极可能是今后公寓发展的一个轨迹与方向。
当然，业界也存有另外一种声音，那就是未来一两年内，长春公寓是否会存在产品严重过剩的问题。前几年我们谈到长春写字间市场现状时，经常用到的一种说法是：同质化严重，供大于求明显。但从目前长春公寓市场表现来看，客观一点说，还不存在这样的问题。仅从大众和新城吾悦的去化表现来看，长春的公寓市场还有文章可做，衍生出来的产品红利起码还会持续1-2年，但利润点不高，倒是真的。
谈到长春公寓发展史，有一些颇具代表性的事件，也不得不提，它们时而划破天际，时而燃烧自己。比如：2003年，长春LOFT鼻祖中大世纪城；黄金地段码上小房子的国信左岸丽景；2007年一线房企首度试水长春公寓市场的中海金域中央；今年入市便开始注重家居智能化的万隆青年公馆和新大E+时代。
在我们谈到有大量溢出人群把投资目光转向房地产时，其实我们还要感谢一拨人，那就是——那些把炒股看透看破的人，那些把互联网金融产品玩臭的人。
趁楼市尚好，我们赶紧妖娆...
来源：马哥购房帮
